Kaufman & Broad : un acteur français de la promotion immobilière

Jeyfox · #1

Hello,

Suite à l’intervention de Stanny ici , voici une analyse de Kaufman & Broad.

L’entreprise est un promoteur immobilier. L’idée est d’acheter des terrains pour ensuite construire un immeuble et le vendre avec une plus-value à des clients.

K&B a plusieurs activités :
- les particuliers,
- l’immobilier d’entreprise,
- l’immobilier logistique (à travers une récente acquisition en 2015 de Concerto).

Les clients sont soit :
-des particuliers qui achètent pour la première ou la deuxième fois pour y habiter (c’est ce que l’on appelle des primo et des secondo accédants),
- des particuliers qui réalisent un investissement locatif avec des dispositifs fiscaux intéressants (actuellement c’est le Pinel),
- des institutionnels (c’est à eux que les promoteurs vendent lorsqu’il s’agit d’une vente en bloc),
- des entreprises (l’entreprise demande au promoteur de lui construire un immeuble).

En 2015, en termes de réservation les investisseurs représentent 41,4%, les acheteurs propriétaires 29,3% et les ventes en bloc 29,3%. L’utilité des ventes en bloc est ce que cela coûte moins cher à commercialiser (moins de charges commerciales et moins de charges de marketing). La contrepartie des ventes en bloc est ce que cela est moins rentable que les ventes à l’unité (pour les particuliers).

L’activité est cyclique et dépend des taux d’intérêts (plus ils sont bas, plus il y a d’acheteurs potentiels) et des incitations fiscales pour les particuliers (réduction d’IR qui attire les clients).

Il y a ainsi une dépendance aux incitations fiscales qui ne sont pas à la main des promoteurs mais à celles du législateur (il pourrait ne pas renouveler un dispositif fiscal ou il pourrait le remplacer par un dispositif moins attractif). Personnellement, je ne crois pas à une remise en cause totale de ces incitations fiscales.

Kaufman & Broad a connu une modification récente de son actionnariat.
Financière Gaillon 8 SA (Paribas Affaires Industrielles Partners) souhaite céder sa participation dans l’entreprise (initialement ils avaient 88,64% du capital). Ainsi, 8,9 millions d’actions ont été cédé (en avril et mai 2016) à un prix de 31,5 euros à des investisseurs institutionnels (l’option de sur allocation a été utilisée).

En plus de cette opération:
- Kaufman & Broad a racheté ses actions pour 50 MEUR (1,5 millions d’actions) dans le cadre de son programme de rachats d’actions,
- Les dirigeants (dont le président) et des salariés ont acheté (à travers Artimus Participations), auprès de Financière Gaillon 8, 4,96% du capital (1 millions d’actions) au prix de 31,5 euros.

Au final, après cette opération PAI partners détient 36,4% du capital, Kaufman & Broad (autocontrôle) 8,2%, le FCPE de K&B 1,2%, les dirigeants et salariés 4,96% (à travers Artimus Participations). Le public détient le solde (49%). Cette prise de participation par les dirigeants peut être un indice intéressant quant à la bonne santé à venir de l’activité (même si c’est loin d’être une garantie, les intérêts sont davantage alignés).

Cette sortie de Financière Gaillon explique aussi pourquoi un dividende exceptionnel de 3,85 euros a été versé en 2016. Conséquence : la position de trésorerie nette est devenue une position de dette nette et la valeur comptable par action a diminué du fait de l’utilisation des réserves. Le dividende est historiquement élevé (1,36 euros en 2014), il est bien couvert par le FCF et explique aussi pourquoi la valeur comptable par action n’augmente pas beaucoup (taux de distribution élevé donc peu de résultat mis en réserve).

Ils améliorent leur maillage régional à travers des acquisitions (surtout dans l’Ouest et dans le sud-ouest de la France) mais le nord et l’est ne sont pas oubliés (développement organique). Les marges opérationnelles entre les régions ont des disparités qui peuvent s’expliquer par le prix de vente que K&B peut demander lors de la commercialisation de ses programmes ou de la plus grande importance de vente en blocs (pour rappel c’est moins rentable) dans certaines régions.

Ainsi, à titre d’illustration, en 2015 la marge opérationnelle est de 9,8% pour l’Île-de-France, 7,5% pour l’Ouest, 6,5% pour le Sud-Ouest et 2,4% pour le Sud-Est.

Un point intéressant : l’importance des immobilisations incorporelles s’explique par la marque Kaufman & Broad qui représente plus de 94% de cet item (80,4 MEUR).

Les différentes incitations fiscales sont très bien expliquées de la page 17 à 21 du document de référence. C’est très instructif.

Da manière assez classique (croissance démographique, dynamisme économique), l’entreprise a des parts de marchés intéressantes en Ile-de France, Midi-Pyrénées, Aquitaine et Provence Alpes Côte d’Azur.

Valorisation

La valeur comptable par action peut être utilisée car il est essentiellement constitué de terrains qui vont faire l’objet de construction (les terrains achetés bénéficient d’une option : si il y a une construction le terrain reste acquis, si il n’y a pas de construction le terrain n’est pas acheté). Cela peut donner un ordre d’idée et peut faciliter la comparaison avec les autres acteurs français.

Encore une fois la valeur comptable par action va être impactée par le dividende exceptionnel.
En retenant les chiffres du 1er semestre 2016 (qui prennent en compte l’impact du dividende exceptionnel versé en mars et avril 2016), les capitaux propres part du groupe s’élève à 101, 3 MEUR contre 212,8 MEUR en 2015. On peut penser que ce montant représentera à peu près le montant des capitaux propres en fin d’année 2016 (c’était le cas en 2015, les capitaux propres du 1er semestre 2015 n’étaient pas très éloignés de ceux de fin 2014).

On a 19,1 millions d’actions (20,8 millions d’actions moins 1,7 millions d’actions en auto détention) pour des capitaux propres part du groupe de 101,3 MEUR = valeur comptable par action de 5,3 euros.

Le P/B s’élève à 7,2 (3,4 avant le dividende exceptionnel de 3,65 euros de cette année).

La P/B est élevé mais trouve en partie son explication dans la politique de dividende élevée (peut-être dû à l’actionnaire historique qui est en train de diminuer sa position). Il n’est pas impossible que le dividende soit maintenue à un montant élevé (mais c’est prospectif !) car pour le moment PAI n’est pas encore complétement sorite et l’augmentation de la participation des dirigeants et salariés s’est peut-être fait en ayant recours à l’emprunt. En effet, le dividende permettra aux dirigeants et salariés de rembourser l’endettement auquel ils ont sans-doute eu recours pour financier leur achat.

La valeur comptable par action devrait s’améliorer d’ici fin 2016 et les années suivantes uniquement par l’arrêt du versement d’un dividende exceptionnel. L’augmentation du portefeuille foncier (et donc des capitaux propres) y contribuera également.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Kaufman & Broad.

Mots-clés : foncier, kaufman & broad, promoteur immobilier

Jeyfox · #2

Hello,
suivi avec les résultats du 3ème trimestre 2016.
Les indicateurs d’activités sont bons:
- réservations logements (+18% en volume et + 22,8% en valeur),
- réservations immobilier d’entreprise en valeur: +78,4%.
- le carnet de commandes global: +18,3%,
- le carnet de commandes logement: +15,3%.
- le portefeuille foncier logement: + 15,3% et représente presque 4 années d’activité.

Le CA sur neuf mois est en hausse de 20%, l’EBIT progresse de 39,1%.

Objectifs 2016:CA "sensiblement supérieure à 10%) taux de marge brute à 19%, taux de marge d’EBIT ajusté de 8,5%

Intéressant de noter que le marché devrait progresser selon eux de 15 à 20% en 2016.

Cheers

Jeremy
Pas d’actions Kaufman & Broad

Jeyfox · #3

Hello,
avec les résultats annuels on retient les éléments suivants:
- portefeuille foncier:+28,2%,
- Réservations logements: +27,1%
- backlog (carnet de commandes): + 25,7%
- CA: +16,5%,
- Taux de marge brute: 19%,
- taux d’ebit ajusté: 8,8%.

Objectifs 2017:
CA:+ 8 à 10%,
Taux de marge brute: 19%,
Taux d’EBIT ajusté: 8,5%,
Dette nette:100 MEUR
Dividende 1,85 euros avec option de paiement du dividende en actions.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Kaufman & Broad

Tanuky · #4

Résultats T1
Kaufman & Broad : hausse de 14,9% du résultat net au T1. | Zone bourse

Un peu déçu par le % de marge en baisse. La forte hausse du CA permet malgré tout d’avoir un effet positif avec +15% sur le RN.

Jeyfox · #5

Hello,
je retiens que le carnet de commandes, le portefeuille foncier et les réservations au T1 augmentent respectivement de 24,3%, 25,9% et de 19%. En résumé, la visibilité est bonne et la dynamique apparaît forte.
48% des acheteurs de logements neufs sont des investisseurs (utilisation des dispositifs fiscaux).
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Kaufman & Broad.

Isild · #6

Et pourtant, elle ne cesse de chuter.

Hier, à l’ouverture, après l’annonce des résultats, elle a connu une jolie augmentation de 4,5% et ensuite dégringolade pour finir largement dans le rouge !

C’est une bonne valeur de rendement, une société solide sans aucun point faible (si on s’en réfère aux analyses des sites boursiers) et en plus, le dividende (plutôt confortable) va bientôt tomber.
Bref, là aussi, j’ai du mal à comprendre la logique du marché, si ce n’est la peur de l’augmentation des taux immobiliers qui pourrait défavoriser les structures comme Kaufman.

(Je suis actionnaire de cette société).

Dernière modification par Isild (27/04/2017 18h22)

Jeyfox · #7

Pas vraiment d’explications.
Les statistiques de mises en chantier et les permis de construire continue de progresser la construction de logements au plus haut depuis fin 2012 (article le Figaro)
Peut-être que ce n’est pas le promoteur le moins cher en termes de valorisation et qui n’a pas les marges les plus élevés.
Le dividende a vocation à être pérenne avec la holding des dirigeants qui a renforcé sa participation depuis environ 2 ans.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Kaufman & Broad.

Froidevaux · #8

Isild a écrit :
C’est une bonne valeur de rendement, une société solide sans aucun point faible (si on s’en réfère aux analyses des sites boursiers) et en plus, le dividende (plutôt confortable) va bientôt tomber.

Comme l’avait déjà indiqué Jeyfox (message du 01/02/17), Kaufman & Broad va proposer un dividende optionnel avec donc la possibilité de percevoir celui-ci en actions. Pour ceux qui ont un PRU un peu "élevé", ça peut être une très bonne occasion de se renforcer et de faire un peu baisser celui-ci. C’est en tout cas ce que je vais sans doute faire.

nil · #9

De plus ce dividende payable en actions ne créera pas de dilution, ce qui mérite d’être salué.

KOF communiqué T1 a écrit :
Il sera également proposé à cette Assemblée Générale de donner aux actionnaires de Kaufman & Broad la faculté de percevoir ce dividende soit à 100 % en numéraire, soit à 100 % en actions. Au terme de cette opération, et afin de maintenir inchangé le nombre d’actions sur une base totalement diluée, la société procèdera à l’annulation d’autant d’actions auto-détenues qu’il en aura été créé pour satisfaire au choix des actionnaires.

Isild · #10

Bonjour Nil,

C’est une bonne info ça !
Quand je vous disais qu’elle a tout pour plaire cette société : o)

En plus, elle m’a fait mentir puisque vendredi, elle a terminé à la hausse avec un joli 36 euros tout rond.

J’espère que ça y est, sa dégringolade est enfin enrayée.

stanny · #11

1/2 page sur les promoteurs dans l’hebdo boursier du we.

Objectif : 43

@+
Bons trades
Stan

Froidevaux · #12

A propos du prochain dividende optionnel :

Neuilly-sur-Seine le 11 mai 2017

L’Assemblée Générale de Kaufman & Broad S.A. réunie ce jour a approuvé le dividende proposé au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2016 d’un montant de 1,85 euros par action et a décidé de proposer aux actionnaires une option de paiement du dividende en actions.

Le prix d’émission de ces actions ordinaires nouvelles qui seront remises en paiement du dividende est fixé à 30,13 euros par action. Ce prix correspond, conformément aux dispositions de l’article L. 232-19 du Code de commerce, à 90% de la moyenne des cours côtés de l’action Kaufman & Broad sur le marché réglementé d’Euronext Paris lors des 20 séances de bourse précédant le jour de l’Assemblée Générale diminuée du montant net du dividende et arrondi au centime d’euro immédiatement supérieur.

La date de cotation des actions ex-dividende est fixée au 16 mai 2017. Les actionnaires pourront opter pour le paiement du dividende en numéraire ou en actions ordinaires nouvelles entre le 16 mai 2017 et le 26 mai 2017 inclus en faisant la demande auprès de leurs établissements teneurs de comptes. Pour les actionnaires qui n’auront pas exercé leur option d’ici le 26 mai 2017, le dividende sera payé exclusivement en espèces.

Pour les actionnaires qui n’auront pas opté pour un versement du dividende en actions, le dividende sera payé en numéraire le 2 juin 2017. Pour les actionnaires ayant opté pour le paiement du dividende en actions, le règlement livraison des actions interviendra à compter du 2 juin 2017.

Si le montant des dividendes pour lesquels est exercée l’option ne correspond pas à un nombre entier d’actions, l’actionnaire pourra recevoir le nombre d’actions immédiatement supérieur en versant, le jour où il exerce son option, la différence en numéraire, ou recevoir le nombre d’actions immédiatement inférieur, complété d’une soulte en espèces.

Les actions ainsi émises en paiement du dividende porteront jouissance au 2 juin 2017 et feront l’objet d’une demande d’admission à la cotation sur Euronext Paris. Elles comporteront les mêmes droits et obligations que les actions ordinaires déjà émises et seront entièrement assimilées aux actions déjà admises aux négociations.

Le nombre maximum d’actions nouvelles susceptibles d’être émises pour les besoins du paiement du dividende en actions est de 1 197 140 actions (hors option au supérieur), représentant environ 5,75 % du capital et 5,10% des droits de vote de Kaufman & Broad sur la base du capital et des droits de vote à la date du 5 mai 2017.

A l’issue de cette opération, et afin de maintenir inchangé le nombre d’actions sur une base totalement diluée, Kaufman & Broad procédera à l’annulation d’autant d’actions auto-détenues qu’il en aura été créées dans le cadre du paiement du dividende en actions.

Kaufman & Broad SA : Mise en paiement du dividende en espèces, règlement livraison du dividende en actions. | Zone bourse

Isild · #13

C’est parfait tout ça !
Je vais pouvoir m’offrir mon premier dividende en actions !

Jeyfox · #14

Hello,
PAI partners est sorti ( solde de 17,1% du capital) à travers un placement privé au prix de 36 euros.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Kaufman &Broad.

Isild · #15

Je ne sais pas si c’est la nouvelle ci-dessus qui a fait flamber Kaufman aujourd’hui, mais elle termine à son cours le plus haut depuis 5 ans : 38,90 euros.
Et ce, juste après avoir détaché son dividende. C’est fort quand même !
Quand je pense qu’il y a trois semaines, je râlais parce qu’elle descendait petit à petit…

Quand on voit la dernière pente du graphe, façon piste noire qui fiche les chocottes, on se dit que lorsque le soufflé va retomber, ça va faire splash ! Et donc, on n’espère pas qu’il retombe mais je me méfie des hausses trop "raides".

Si le cours pousuit sur sa lancée, l’action proposée à 30,13 euros en guise de dividende sera une vraie bonne affaire. On pourrait tabler sur une décôte d’environ 9%-10%, non ?

Jeyfox · #16

Clairement la sortie de PAI Partners (qui était attendue) a son importance (ils devaient sortir en totalité et désormais c’est fait). Maintenant le cours peut avoir "une vie normale" lié à la vie de l’entreprise.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Kaufman & Broad

Isild · #17

Excusez ma question sûrement très bête mais je ne comprends pas en quoi un fonds qui sort du capital d’une entreprise est une bonne nouvelle ? J’aurais plutôt pensé le contraire…
Si le fonds se désengage c’est qu’il estime que la société n’en vaut plus la peine ?

J’espère que "la vie normale" du cours ne signifie pas un retour sous les 32 euros…

Je vais attendre le dernier jour pour demander (ou pas) le paiement de mon dividende en actions.

wulfram · #18

PAI détenait plus de 50% des actions/droits de vote, de ce fait imposait sa politique de gestion à l’entreprise.
Le management était, à cette époque, peut motivée par la rémunération variable liée au cours de bourse. (et donc indirectement la bonne santé de l’entreprise)

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, le management va pouvoir prendre les décisions qu’il juge bon (enfin, depuis l’année dernière en fait)
L’augmentation considérable du "flottant réel" permet également une meilleure liquidité du titre, et donc peut favoriser les investissements de particuliers ou de fonds ne souhaitant pas prendre le contrôle.

Isild · #19

Kaufman termine aujourd’hui sur une hausse de 2,40% à une valeur de 39,73 euros.

Cette montée est liée à cette nouvelle :

"Boursier.com a écrit :
- Kaufman & Broad a annoncé son intégration dans l’indice ’MSCI
Global Small Cap Indexes’ avec effet au 1er juin 2017. Cette intégration
"souligne et accompagne le renforcement de la liquidité et de l’attractivité du
titre Kaufman & Broad pour les investisseurs", ajoute le groupe.

Et à celle-ci :

Boursier.com a écrit :
-Gilbert Dupont relève sa cible

Kaufman et Broad grimpe de 1% à 39,17 euros ce vendredi en
début de séance, porté par une note favorable d’analyste. Suite à un relèvement
de son scénario sur le segment résidentiel en France, Gilbert Dupont de 45 a
48,50 euros son objectif sur le promoteur, toujours conseillé à l’achat. Le
titre est par ailleurs intégré dans la liste de midcaps favorites du broker.

Dans son argumentaire, Gilbert Dupont met en avant les statistiques
satisfaisantes du début d’année, les récents retours des acteurs de la filière
qui ne constatent pas d’essoufflement du marché, et d’un environnement porteur
(confiance des ménages, taux d’intérêt bas, prorogation probable des
dispositifs fiscaux Pinel/PTZ en 2018…). De ce fait, le bureau d’analyse
anticipe à présent un marché en croissance de +4% à 130.000 unités (contre
stable à 125.000 auparavant) en 2017 et une stabilisation à un niveau élevé en
2018.

Au-delà de ces considérations sectorielles, Gilbert Dupont apprécie les
qualités intrinsèques de Kaufman et Broad, en particulier sa capacité à
surperformer la moyenne de ses concurrents en matière de réservations ainsi que
la visibilité du rendement offerte par les FCF et la volonté du management de
faire remonter du cash dans Artimus. Le courtier juge en outre le titre décoté
de 27% par rapport à Nexity.

Valeur de rendement et de croissance, je garde précieusement !

Alpins · #20

Bonjour,
Je suis d’accord avec les arguments avancés par Gilbert Dupont. En revanche, ces arguments reposent sur des décisions politiques ou sur une base éthérée (la confiance des ménages). Tout cela peut s’évanouir très vite et je préfère mettre un ordre suiveur plutôt que de garder aveuglément.

Jeyfox · #21

Hello,
révision à la hausse des perspectives annuelles de chiffre d’affaires. Le CA devrait progresser d’au moins 10%, le taux d’EBIT reste stable à 8,5%. La dette nette passerait à 80 MEUR.
Délai d’écoulement en baise (les biens partent plus vite): 6,3 mois versus 7,8 mois.
Backlog logement S1 2017: +21,9% par rapport au S1 2016.
Portefeuille foncier S1 2017: +18,1% par rapport au S1 2016.
En d’autres termes, le secteur se porte bien…
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Kaufman & Broad

Alpins · #22

@Jeyfox: je ne suis pas sûr que le secteur se porte intrinsèquement si bien. En particulier, Kaufman & Broad dépend beaucoup de l’évolution du dispositif Pinel, c’est-à-dire de décisions du gouvernement. Quand on voit le cafouillage actuel du gouvernement sur les questions fiscales, bien malin celui qui peut prédire ce qui se passera! En tout cas, aujourd’hui, Mr le Marché n’a pas apprécié Kaufman & Broad!

Isild · #23

De toute façon, le marché en ce moment, n’apprécie pas les foncières.
CBO souffre aussi et termine rouge, jour après jour…

Et quand on voit le graphe de Unibail et surtout de Klepierre, ce n’est pas joli-joli !

Jeyfox · #24

Hello Alpins,
tous les promoteurs n’ont pas le même poids des acquéreurs utilisateurs//investisseurs individuels (loi Pinel).
Je pense que l’effet d’aubaine Pinel sera intéressant. Quant à la hausse des taux, je pense qu’elle se fera dans le temps et progressivement.
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Kaufman & Broad.

thegambler · #25

Bonsoir

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#6 27/04/2017 18h04

#7 28/04/2017 10h20

#8 28/04/2017 10h45

Isild a écrit :

1 #9 28/04/2017 20h43

KOF communiqué T1 a écrit :

#10 29/04/2017 07h57

#11 29/04/2017 08h04

1 #12 11/05/2017 20h23

#13 11/05/2017 20h57

#14 18/05/2017 18h57

#15 19/05/2017 18h14

1 #16 19/05/2017 18h38

1 #17 19/05/2017 18h46

3 #18 19/05/2017 18h52

#19 02/06/2017 18h15

"Boursier.com a écrit :

Boursier.com a écrit :

#20 03/06/2017 08h23

#21 12/07/2017 11h03

#22 12/07/2017 18h22

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1 #25 12/07/2017 23h05

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