SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Et êtes vous obligé d’investir sur du fonds € BNP ?

Cela va vous coûter en coût d’opportunité ce que vous rapporte l’opération…

C’est, il me semble, une garantie forte que vous leur fournissez en tout cas : vous empruntez 120 et vous nantissez 150. Un nantissement partiel sur 120 m’aurait semblé déjà plus que suffisant (surtout si vous avez en plus une assurance décès).

Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Dreamin a écrit :

Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Boursorama ne demande normalement pas l’affectation du prêt. On doit pouvoir sélectionner qqch comme "projet personnel". Et aucun justificatif n’est demandé.

Comme le prêt ne sera pas affecté, les intérêts ne seront effectivement pas déductibles.

Sans répondre sur Corum (cf file dédiée), recourir à un prêt d’une durée de 4 ans pour acheter un actif dont la détention est conseillée de 8 à 10 ans mini, ce n’est pas très recommandé.

Si par contre, vous savez être en mesure d’épargner sur la période le montant emprunté, cela revient plutôt à une avance de trésorerie qu’à un véritable prêt (=> vous ne revendez pas les SCPI au fil du prêt pour payer les échéances).
Dans ce cas cela peut avoir un intérêt car le risque lié à l’effet de levier est grandement diminué.

Igorgonzola a écrit :

Dreamin a écrit :

Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Boursorama ne demande normalement pas l’affectation du prêt. On doit pouvoir sélectionner qqch comme "projet personnel". Et aucun justificatif n’est demandé.

Comme le prêt ne sera pas affecté, les intérêts ne seront effectivement pas déductibles.

Sans répondre sur Corum (cf file dédiée), recourir à un prêt d’une durée de 4 ans pour acheter un actif dont la détention est conseillée de 8 à 10 ans mini, ce n’est pas très recommandé.

Si par contre, vous savez être en mesure d’épargner sur la période le montant emprunté, cela revient plutôt à une avance de trésorerie qu’à un véritable prêt (=> vous ne revendez pas les SCPI au fil du prêt pour payer les échéances).
Dans ce cas cela peut avoir un intérêt car le risque lié à l’effet de levier est grandement diminué.

Bonjour,

Effectivement, je vois ça comme une avance de trésorerie dans la mesure où je suis capable d’épargner les 200€ mensuels de remboursement de prêt, et même plus, je pourrais donc, en parallèle continuer à placer une somme sur PEA/AV/LDD. J’épargne entre 500 et 900€ par mois.
L’objectif est de conserver les SCPI à long-terme, donc pas de revente à la fin du prêt.

Pouvez-vous me confirmer un point quant à la fiscalité des SCPI :

En dessous de 15k€/an, le régime est micro-foncier. Donc déclaration des plus values avec abattement de 30%.
Grosso modo, dans ma déclaration d’impôts, seront pris en compte mes revenus en tant que salarié, plus environ 280€ (si on part du principe d’un achat de SCPI à 10k qui performe à 4%) additionnels. Ce qui me laisse dans la tranche de 14% (l’année prochaine) et est intéressant. C’est donc un montage intéressant compte tenu de mon TMI ?

Merci

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

Même si votre TMI est faible (14% si j’ai bien compris dans votre présentation), pourquoi ne pas investir en NP ? (impossible en prêt immo)

Avez vous besoin des loyers immédiatement ?

Je le fais régulièrement avec des prêts personnel boursorama:
- achat 20kEUR NP immorente 10 ans
- achat 20kEUR NP Pierval Santé 7 ans

Attention pas de régime micro pour les SCPI!

Je viens de me faire refuser un prêt sur 15 ans de 100K à la SG. Motif: Crédit Logement ne veut pas me garantir mon prêt sous prétexte que je n’ai pas d’immobilier physique.

La banquière (qui m’a avouée être restée dubitative quant à la réponse) me propose un nantissement d’AV en retour qui ne m’intéresse guère…

Je vais donc devoir retourner prospecter…

En fait vous allez rencontrer le problème partout car CreLog prend sur la marge hypotécaire d’immo physique.

Donc vous n’aurez pas de souci soit en nantissant une AV (souvent ouverte chez la banque mais un peu pourrie) soit en nantissant les parts de SCPI mais dans ce cas le taux d’emprunt sera plus élevé.

Durée du prêt ?

Le prêt est in fine sur 20 ans (pardon, c’était évident pour moi a tel point que j’ai oublié de le mentionner ^^)

Pour le nantissement, je ne sais pas encore exactement mais je milite pour nantissement de parts. Je ne connais pas la banque car je passe par un courtier et je n’ai pas encore toutes les informations. Le taux m’a paru élevé mais pour le in fine, je ne connais pas le marché.

Je ne suis pas encore rodé à la SCI puisqu’elle n’existe pas mais nous pensons faire des apports en CCA pour rembourser les intérêts du prêt ainsi que les impôts car si j’ai bien compris ce qui est entré en CCA peut être sortie en remboursement sans fiscalité comme une rente.
Cela laisserait entre 8000 et 10000 euros de loyer annuel à réinvestir. Nous réinvestirons soit en usufruit de SCPI soit dans un bien physique soit en contrat de capitalisation.
ou
cela servira à payer les mensualités de l’autre prêt si j’arrive à inclure les 100k€ de SCPI que j’ai en nom propre dans la SCI. Sachant qu’inclure les 100k€ c’est compliqué :frais de mutation vers la SCI + frais de transfert de crédit si ma banque est d’accord => si elle ne l’est pas rachat par une autre banque mais le taux sera moins favorable. j’ai un taux à 1.45% sur ce crédit.

Comme dit, je dois attendre d’avoir tous les éléments du courtier pour avoir une vision globale. Je trouve les 1.9% cher mais ils sont sans aucun apport et sans limite de SCPI donc cela peut justifier la différence avec le taux de la BPE obtenu par Roudoudou.

Pour l’in fine, à voir car je n’ai rien à mettre en collatéral (enfin, je ne souhaite rien mettre) sauf ma RP qui pourrait couvrir l’emprunt total (valeur >> CRD) mais je ne suis pas chaud pour faire ce montage et je pense que ma femme non plus.

Pour charger le CCA, en fait dans mon calcul, les usufruit SCPI + les loyers auraient permis d’atteindre la somme requise (ou une bonne partie de la somme requise) donc le remboursement aurait été intra-SCI en somme. Du coup, pas d’alimentation du CCA.

Pour le prêt BPE, j’ai deux soucis :
1) Je possède déjà 100k€ de SCPI chez eux pris dans leur liste. Sachant que j’ai pas super bien diversifié en gestionnaire (Immorente et Efimmo1). Donc en reprendre 200k€ de plus, me tente moyen sachant que seul 4 SPCI m’intéressent (comme Roudoudou en fait) et que sur les 4, j’en possède deux.

2) Le cautionnement se fait avec Crédit Logement, ma RP a un différentiel de 200-250k€ vers le CRD. Sur ces 200k€, j’ai déjà 100k€ qui sont "engagés" par Crédit Logement sur mon premier emprunt de 100k€ car j’ai aucun autre bien physique. Me reste donc que 100k€ de vacant. Je pourrais je pense (et j’y réfléchis) faire 100k€ chez BPE et 100k€ sur un autre.

Pour la couverture, si nous apportons "intérêt + impôts", les loyers "sec" (sans réinvestissement) avec un rendement moyen des parts à crédit de  4.5% donnent sur 20 ans : 180k€. A 4% cela donne 160k€. A 3.5% : 140k€. 60k€ pourrait facilement être comblé par un apport personnel.
Si on imagine que nous plaçons à 2% les loyers sur une base de rendement à 3.5%, j’obtiens un capital de 163k€.
Dans le scénario à 4.5% avec un placement des loyers à 2% => 206k€

Un autre chose serait également de laisser travailler la SCI en comblant le minimum et placer le différentiel sur un contrat AV pouvant être dispo hors de la SCI. Hors SCI, nous ne prendrons pas le risque d’avoir des produits imposés (car nous sommes déjà fortement imposés) donc pas d’usufruit de SCPI par exemple.