Achat de foncières cotées en bourse à crédit ?

Vincent a écrit :

- Déclenchement de l’appel de marge : à partir de 5% de décalage entre le prix d’achat et le prix constaté sur le marché pour la personne que je connais mais là aussi ça se négocie. En général, l’Appel de Marge se déclenche plus rapidement. Pour combler le trou, on peut soit remettre au pot en versant du cash en collateral, soit liquider ses titres en prenant la perte. Si une banque vend les titres avant de demander un appel de marge, ceci peut être lié à une baisse violente de la valeur d’un titre ou à un problème transitoire de trésorerie cash chez le client. Si le client ne peut pas verser immédiatement du cash, je ne suis pas étonné de voir des établissements liquider les titres sans se poser de questions. A mon sens, la perte ne dépassera jamais la valeur du titre nanti, la banque liquidera la position avant qu’il ne soit trop tard. Au final, le risque est porté d’abord et avant tout par le souscripteur du crédit

Merci à Vincent pour ces précisions. L’appel de marge, ça fait quand même très peur car il ne faut pas oublier que la bourse est et demeurera très volatile, surtout vu les conditions économiques en Europe et aux US. Donc faire un prêt pour "investir" en bourse n’est pas forcement de tout repos (psychologiquement). La sagesse doit l’emporter sur la gourmandise !

Je rappelle aussi que le nantissement d’un PEA par exemple implique le blocage totale de celui-ci. On ne peut plus faire d’opérations d’achats/ventes. Ceci n’est pas anodin, car bloquer un PEA pour quelques années sans faire aucun mouvement suppose de la réflexion sur sa composition au long terme.

Pour résumer, l’achat de SCPI à crédit reste encore intéressant, malgré la remontée des taux qu’il faut surveiller, grâce à la déductibilité des intérêts et aux statuts sécurisants des SCPI. L’achat de sociétés (foncières ou non) en bourse via un crédit Lombard ou consommation reste bien plus risqué : nantissement (blocage de fonds et risque d’appel de marge), aucune déduction, profil de risque des sociétés supérieurs au SCPI. Le jeu en vaut-il la chandelle dans un marché boursier à son prix ?

Gilles (Objectifs Liberté)
Le blog de la liberté

Bonjour,

Je ne demandais s’il n’est pas interessant - compte tenu de la fiscalité - de créer un SCI imposé à IS pour acheter à credit des foncieres cotées.

Quels sont vos avis à ce sujet:

1-sur le cout annuel d’un tel montage (paiement d’un expert comptable pour valider les comptes, etc…)
2-est ce possible d’obtenir un credit pour acheter des foncieres cotees en Bourse?
3-si oui à 2, quelle banque est specialisée dans ce domaine en France?

Merci pour votre aide.

Je confirme qu’il est difficile d’obtenir un financement bancaire pour l’achat à crédit de parts de SIIC.

Après m’être intéressé de près au ETF, et avoir creer un portefeuille d’ETF dans un PEA, pour du lazy, (Merci à Epargnant 3.0) je me suis lancer dans la lecture du livre de notre hote… et surtout de l’actualité récente des REITS, notamment une force décote.

Suite à un entretien avec ma banquière elle me confirme que je peux obtenir un pret de 2 à 30K€ sur une période de 12 à 60 mois. l’utilisation des fonds restent à mon entière discrétion!

taux pour 24 mois : 2,30%
taux pour 60 mois 3,30% TAEG hors assurance (je ne suis pas obligé de la prendre, confirmé)

je souhaite donc saisir cette opportunité de taux conso "bas", pour acheter des REITs actuellement décotées et dont l’avenir semble intéressant

typiquement :

VEREIT
Kimco Realty
CBL & Associates
WP carey
Life storage
Cube smart

dans le marché porteur du moment (mais non décotée):
Digital reality Trust

En UK:
- Land Securities Group au UK

et pour rester en EUR et avec un rendement correct :
Mercyalis, (Icade et Unibail Rodamco sont déjà beaucoup remontées)

Après je n’ai pas encore étudié vraiment dans le détail chacune d’elle (et je vais le faire avant d’investir bien sur, car je devrai faire un choix (pour éviter la multiplication des lignes & frais), mais si vous avez des remarques, ou d’autres suggestions de REIT  je suis preneur bien-sur!

Mon raisonnement est le suivant, j’ai lu pas mal de post et épingles du forum mes conclusions sont les suivantes:

SCPI = immo francais principalement, j’ai déjà 3 immeubles je souhaite me diversifier géographiquement (mais cela amène la devise…)

SCPI en nu propriété = pourquoi pas mais moins de plus value à espérer, point positif, pas d’impots supplementaires (TMI 30% dans mon cas)

SCPI dans SCI à l’IS trpo compliqué et couteux pour les sommes que je peux engager dans les 5 ans à venir (mais c’est un objectif à moyen terme)

REIT:  le taux crédit conso je peux profiter d’un double levier (mon crédit et celui de la REIT) et avec la décote esperer une plus value. (je ne vais pas investir de l’argent dont j’ai besoin mensuellement pour être clair (300/400€ de mensualité)
imposition à 30% si notre président fait ce qu’il a dit (des promesses!? nous verrons bien, je ne base pas mon investissement dessus)
Dernier point positif, achat en 1 seule fois donc frais réduit (par rapport à de l’invest mensuel de la même somme que la mensualité de crédit) mais cela fixe un unique point d’entrée (pas de lissage du PRU)
et aussi la liquidité du produit, si besoin… par rapport au SCPI. les dividendes seront réinvestis dans l’achat de part supplémentaire (support à définir)

Suis je complètement égaré ou cela semble viable?

J’ai lu la fin du fil sur COMINAR…

Plus sérieusement je ne sais pas, avez vous des fortes décotes actuellement en vue (mais avec un horizon rassurant… )?

Mon CTO est chez Binck, je ne pense pas qu’il propose ce type de levier (quoique je vais vérifier, quels sont les coûts que cela engendre chez votre courtier?)

Euh, Cominar ou CBL font combien depuis le début d’année ?

NB : même si j’aime bien la dernière et que je suis actionnaire, je ne ferai pas de all-in.

Bonsoir,
Les foncières us et canadiennes continuent de chuter cette semaine et ce soir…
Avec le TMI à 30% d’Alex44, le risque est de gagner en dividendes fiscalisés ce qui est perdu rapidement en moins-values non fiscalisées. J’ai acheté il y a quelques jours une louche d’actions Simon Property Group qui sont déjà à -4%… soit quasiment le dividende annuel. Je vais moyenner car les fondamentaux sont bons.
Chute des foncières, chute aussi de l’USD/EUR, prêt et fiscalité des dividendes. C’est peut-être un peu risqué pour un achat one shot. Sauf si l’on est sur un point bas, mais qui peut savoir.

Attention, toutes les REITs sont sous attaque en ce moment  des shorters qui parient sur la chute du Retail. C’est à mon avis exagéré, mais il faut privilégier des REITs avec un bilan clean au niveau dettes et un dividende pérenne.

De ce point de vue, dans la liste d’Alex, Cominar ne rentre pas dans les critères (mais Dream Office pour les Canadiennes oui).

WPC est une de celles qui résistent bien, comme Ventas ou Realty Income, mais ces REITs de qualité offrent un dividende relativement faible.

CBL (ou son équivalent WPG) sont plus risquées (malls de qualité inférieure), mais ont une dette maitrisée. Tout dépend de l’analyse de la chute du retail que l’on fait.

Paradoxalement, les mREITS, malgré la hausse des taux, sont intéressantes en terme risque/profits. CYS par exemple offre un dividende >12% au prix actuel et résiste très bien (retour total depuis le début de l’année 8,2%, effet de change défavorable compris).

AMF : je possède la majorité de ces titres.

Dividendes mensuel ne pas oublier les fnb

Pdi Pci mortgage

Couverture du dividende et versement chaque année d’un versement exceptionnel en décembre

PCI: PDI Or Bust - PIMCO Dynamic Credit Income Fund (NYSE:PCI) | Seeking Alpha

pitivier a écrit :

Dividendes mensuel ne pas oublier les fnb

Pdi Pci mortgage

Couverture du dividende et versement chaque année d’un versement exceptionnel en décembre

PCI: PDI Or Bust - PIMCO Dynamic Credit Income Fund (NYSE:PCI) | Seeking Alpha

Les FNB , C’est des trackers  ?

le NYSE:PC, je vois le rendement annuel , mais pas le montant du dividende mensuel.
PDi a connu des difficultés avec ses fonds il me semble, avec de grosse décollectes.

Pas de suggestions de tracker européens mensuels ?

Bonjour,

Je n’ai pas fait le crédit conso encore, j’ai déplacé 3000€ d’un CEL pour les mettre sur mon CTO pour amorcer des lignes.

500€ de Kimco
500€ de CYS
500€ de WPG
500€ de CBL
500€ de Vereit
650€ de WPC

Je dois aller voir la banquière pour une ligne de 5K€ à 2% sur 60 mois. mensualité de 97€ (assu décès comprise, mais je ne souhaite pas la prendre, j’attends sa confirmation, cela me coûterai  aussi cher que le crédit lui même!)

Bonjour,
Je rebondis sur ce message qui suscite ma curiosité, j’espère avoir l’autorisation de déterrer ce post un peu âgé.
Et pourquoi ne pas simplement faire appel aux CFD via un broker en ligne ?
Car finalement faire un crédit pour acheter des foncières côtées c’est tout simplement souhaiter un effet de levier. La non déductibilité des intérêts est actée (que ce soit via crédit lombard, crédit conso ou effet de levier des CFD), reste donc à comparer le rendement brut.

Cas pratique : achat de 100 actions Unibail

H1 : Unibail s’apprécie de 20€ par an





H2 : Unibail baisse de 20€ par an





Les résultats ne m’apparaissent pas fondamentalement différents.
Dans chacun des cas, si le titre baisse, il faudra apporter du cash pour respecter les appels de marge dans le cas des CFD et respecter le fait que le crédit n’est plus couvert par la valeur des titres dans le cas de l’emprunt classique.
Cette rapide étude a du fait l’hypothèse d’une évolution de l’E1M (+0.3% par an) et c’est finalement la différence la plus importante entre ces deux stratégies : l’une emprunte à taux fixe, l’autre à taux variable.
Dans le cas du crédit classique il faut prendre en compte le fait qu’il y aura des frais annexes (frais de dossier, par exemple).

Qu’en pensez vous ?

Romain