Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?)

Bonjour,

Pourriez-vous m’en dire un peu plus ? Effectivement je parcours le forum depuis quelques jours, mais je ne vois pas quel point vous semble irréaliste ? Peut-être que le passage par une agence pour de la location saisonnière estivale n’est pas fréquent ? J’ai également la possibilité de passer par des relations (famille/amis) pour la gestion locative estivale, mais je ne souhaite pas non plus leur confier cette charge durant toute l’année.

Bonjour,

- Il vous faut bien sûr l’équivalent de quelques mois de loyer en epargne, afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate.
- Comptez vous louer nu ou meublé? Il faut les fonds pour meubler un logement.
- après discussion avec un collègue de votre âge, il s’avère que les banques ont hésité à le financer. Pas de RP, pas de patrimoine. Mais il y est arrivé! La durée de 25 ans peut par contre poser problème avec certains établissements.

Pour ma part, j’ai déjà répondu dans votre fil de présentation.

Dicci a écrit :

je compte louer en LMNP, au régime réel, d’où aussi l’acquisition d’un bien avec travaux.

Cette phrase montre votre incompréhension du régime LMNP au réel.

Que vous achetiez 100 k€ un bien sans travaux, ou 50 k€ d’un bien à retaper entièrement avec 50 k€ de travaux, vous aurez les mêmes amortissements, donc c’est kif-kif.

Si vous achetez 50 k€ et tenez vos travaux à 30 k€, là c’est intéressant puisque vous économisez 20 k€ par rapport à l’achat d’un bien sans travaux. Mais ça n’a rien à voir avec le régime fiscal, c’est juste une économie sur le coût d’investissement.

C’est en revenus fonciers au réel que la solution avec achat à 50 k€ et 50 k€ de travaux est intéressante, car les travaux sont des charges déductibles des revenus fonciers, alors que le prix d’achat ne l’est pas.

Par ailleurs, "avec travaux" et "à distance" ne font pas bon ménage. Qui va suivre les travaux ? Qui va passer régulièrement sur le chantier pour voir où en sont les artisans, faire les petits ajustements nécessaires etc ? Quand on n’est pas sur place, on dèlègue davantage et on se retrouve donc souvent à payer plus cher.

L’économie sur le prix d’un bien "avec travaux" est rarement supérieure au montant des travaux, surtout dans les zones où l’immobilier est cher comme la côte d’azur. Le vendeur a tendance à sous-estimer les travaux nécessaires et donc à valoriser son bien sans accepter de faire le vrai "discount" qui serait logique au vu de l’état du bien. Le cas où l’on achète 90 k€ + 20 k€ de travaux, au lieu d’un bien à 100 k€ sans travaux, est possible aussi !

cricri77700 a écrit :

Déjà sur 50000 , vous payer moins de frais de notaire .

Oui.

Ensuite sur les 50000 euros de travaux , en général une grande parti est amortie sur 5 ou 10 ans.

C’est possible, mais fondamentalement la durée d’amortissement dépend de la nature du "compartiment". Et tous les "compartiments" se retrouvent dans les biens. Il devrait y avoir presque autant de valeur à amortir sur 5 à 10 ans dans un bien à 100 k€ sans travaux, que dans un à 50 +50.

Par ailleurs, ce qui peut faire une différence (mais je ne voulais pas rentrer dans ce niveau de détail), c’est si la première mise en location arrive l’année suivante de l’acquisition, ce qui arrive plus fréquemment s’il y a des travaux qui décalent dans le temps la mise en location.
- dans le cas où la mise en location intervient la même année que l’acquisition, on amortit les 50 k€ d’achat et les 50 k€ de travaux (on inscrit en dépenses ces travaux, à l’euro près)
-  dans le cas où la mise en location n’intervient pas sur le même exercice que l’acquisition, c’est la valeur vénale du bien qui est amortie, à la date de première mise en location. Ce qui peut être avantageux si la valeur vénale ainsi évaluée est supérieure à la somme de l’achat + travaux.

Bernard2K a écrit :

Cette phrase montre votre incompréhension du régime LMNP au réel.

C’est en revenus fonciers au réel que la solution avec achat à 50 k€ et 50 k€ de travaux est intéressante, car les travaux sont des charges déductibles des revenus fonciers, alors que le prix d’achat ne l’est pas.

Par ailleurs, "avec travaux" et "à distance" ne font pas bon ménage. Qui va suivre les travaux ? Qui va passer régulièrement sur le chantier pour voir où en sont les artisans, faire les petits ajustements nécessaires etc ? Quand on n’est pas sur place, on dèlègue davantage et on se retrouve donc souvent à payer plus cher.

L’économie sur le prix d’un bien "avec travaux" est rarement supérieure au montant des travaux, surtout dans les zones où l’immobilier est cher comme la côte d’azur. Le vendeur a tendance à sous-estimer les travaux nécessaires et donc à valoriser son bien sans accepter de faire le vrai "discount" qui serait logique au vu de l’état du bien. Le cas où l’on achète 90 k€ + 20 k€ de travaux, au lieu d’un bien à 100 k€ sans travaux, est possible aussi !

Merci pour ce retour très instructif pour moi. Je pense avoir mélangé un peu tout.

Si je comprends bien, les travaux peuvent être déductibles des revenus fonciers, incompatible donc avec du LMNP où les revenus locatifs sont considérés comme commerciaux.

Pour l’achat avec travaux effectivement donc au mieux ça permettrait d’avoir un emprunt potentiellement plus faible pour des revenus locatifs similaires. À condition de faire une affaire…