Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS)

Bonjour,
En cas d’achat via une sci à l’is; vous dites devoir attendre une dizaine d’années avant de sortir des dividendes. Pourquoi donc ?
D’après mes calculs, avec un financement à 105% ( vous amenez la moitié des FdN) sur 20 ans à 1.5% + 0.18% d’assurance sur 2 têtes; vous aurez 1050 euros de prêt mensuel alors que vous toucherez 2000 euros de loyer mensuel.
Donc vous avez un cashflow de 950 euros brut ; soit en arrondissant 500 euros net après avoir payé tous les autres frais (crl,pno, TF, IS)
Largement de quoi se verser quelques dividendes annuels de suite sans attendre 10 ans !
Votre projet me semble en effet tout indiqué pour l’acheter via une sci à l’is. Apres je ne suis pas assez spécialiste des autres montages pour "chapeauter" tout cela via une autre sci mère et laisse donc les autres forumeurs vous eclairer.

Attention pour la SCI à l’IS, vous semblez ne pas prendre en compte dans les calculs le fait qu’il faille amortir le bien et ce, même si celui-ci se trouve dans une SCI à l’IR !

Je m’explique, le traitement du résultat de la SCI à l’IR sera différent pour les associés personnes physiques (les 4%) et l’associé personne morale (les 96%) :
- la quote-part de 4% de la SCI à l’IR sera traité comme un revenu foncier classique : TMI+15,5%
- la quote-part de 96 % de la SCI à l’IR détenu pa la SCI à l’IS devra être retraité en appliquant les règles des sociétés à l’IS (principalement l’amortissement du bien).

Concrètement, la liasse 2072 de la SCI à l’IR sera décomposée en deux parties, une partie avec les associés personnes physiques et la seconde avec l’associé personne morale soumis à l’IS.

Il vous faut affiner vos calculs mais en fonction des règles d’amortissement définis pour le bien (méthode des composants), la quote-part du résultat qui appartiendra à la SCI à l’IS sera potentiellement plus faible (s’il y a plus d’amortissements chaque année que de capital remboursé) ou plus élevée (s’il y a plus de capital remboursée chaque année que d’amortissement).

Afin de poursuivre votre raisonnement, vous devez intégrer ce point dans vos calculs.

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour votre réponse, c’est effectivement la ou commence mon ignorance…

La SCI a l’IS doit donc pratiquer de l’amortissement, a concurrence de ses parts dans l’autre SCI, c’est cela?

En cas de revente du bien, comment serait calculé la plus value alors?

Et comment seraient calculé la valeur des part de la SCI a l’IR afin de les racheter?

A+

Ohe

Oui c’est cela, si la SCI IS possède 96% de la SCI IR, il faut pratiquer un amortissement à hauteur de 96 % sur XX années avec une décomposition du bien (terrain non amortissable, construction, façade etc).

En cas de revente, la PV est celle des particuliers pour les 4% (4% du prix de vente - 4% du prix d’achat) et celle des professionnels pour les 96 % (96 % du prix de vente - valeur nette comptable des 96% possédés).

Les 4% seront imposés à l’IR et les 96% à l’IS.

Pour la valeur des parts de la SCI à l’IR, j’aurais tendance à dire que c’est fonction de la valeur de la SCI.
Si l’immeuble vaut 100 (et pas forcément acheter 100) et qu’il y a 80 de dettes (emprunt), la SCI IR vaut 20. Donc les personne physique ont 4% de 20 et la SCI à l’IS a 96% de 20. Je ne suis pas sur que l’amortissement rentre en compte dans la valeur des parts, car un actif immobilier contrairement à un véhicule ou une machine, ne perds pas forcément de valeur au gré de son amortissement.

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour ça.

Donc il y a effectivement amortissement du bien et imposition a l’IS. On est donc quasiment dans le même cas que s’il y avait une seule SCI a l’IS…

En cas de revente des parts de la SCI a l’IR aux 4 associés, il y a des couts, mais est-ce que dans ce cas l’immeuble serait vendu avec la plus value du régime de l’IR?

A+

Ohe

Vous voulez dire en cas de revente des 96 % des parts possédés par la SCI à l’IS aux associés possédant les 4 % restants ?

Je ne suis pas sur de moi, mais je dirais que si nous avons pratiqué l’amortissement du bien pour la quote-part des 96%, selon toute logique, il faudrait appliquer les plus values professionnelles pour la plus-value. Le calcul se ferait donc sur la base de 96% du prix de vente - (96% du prix d’achat - amortissements pratiqués).

Ce raisonnement est logique, on ne paye pas (ou peu) d’IS sur 96% du résultat, il est cohérent de payer une plus-value à la sortie.

On peut résumer très grossièrement que :
- SCI IR = impôts tous les ans + impôts à la sortie uniquement si prix de vente > prix d’achat
- SCI IS = peu ou pas d’impôts pendant la phase d’amortissement + imposition substantielle à la sortie car il y a quasiment à cout sur une plus-value du fait de l’amortissement.
Pour la SCI à l’IS, la plus-value maximum si on va au bout de la phase d’amortissement est de 33 1/3% du prix de vente à la sortie.

Jo0505 a écrit :

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour ça.

Donc il y a effectivement amortissement du bien et imposition a l’IS. On est donc quasiment dans le même cas que s’il y avait une seule SCI a l’IS…

En cas de revente des parts de la SCI a l’IR aux 4 associés, il y a des couts, mais est-ce que dans ce cas l’immeuble serait vendu avec la plus value du régime de l’IR?

A+

Ohe

Vous voulez dire en cas de revente des 96 % des parts possédés par la SCI à l’IS aux associés possédant les 4 % restants ?

Oui, c’est ça.

Donc dans ce cas les parts sont évaluées (300K€ par exemple).
J’achète les parts et j’apporte donc les fonds a la SCI a l’IS.
Elles sont taxée a la plus value pro?
Il reste donc environs 200K€ sur le compte

La SCI a l’IS n’ayant plus rien, je récupère, les fonds, la aussi (re)taxé en tant que dividende…
Il me reviens 110K€ en poche, le cout du rachat étant donc de 190K€…

Et je récupère une SCI a l’IR, avec ses bâtiments et en cas de revente une imposition sur les plus value classique.

Il y doit y avoir donc un moment préférable pour ce rachat?

Ou je me trompe quelque part?

A+

Ohe

Bonjour,

le but serait de récupérer la SCI a l’IR, soit en se débarrassant de celles a l’IS, ou en rachetant les parts de l’IR.

Ou sinon, créer une SCI a l’IS, faire les investissements comme prévu, puis a terme créer une SCI a l’IR détenu a 1% par la SCI a l’IS et y apporter les plus values en compte d’associé.
Puis racheter la part a la CI a l’IS.
Mais que deviens le compte d’associé de la SCI IS dans ce cas?

A+

Ohe