Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS)

Il vous faut chercher où se cache le loup, car il y en a un et il doit être gros.
Avez-vous lu les 3 derniers PV d’AG? En avoir plus ne serait pas un luxe.
Epluchez bien les comptes, vous savez faire, demandez l’état des charges à jour de chaque propriétaire ainsi que les éventuelles procédures avec le syndic.
Je pense qu’il vaut mieux vous focaliser là-dessus, ensuite seulement vous évaluerez la rentabilité.

Pareil que Surin, cherchez le loup :
- regardez les charges de copro et leur répartition locataire/propriétaire sur les 3 dernières années. Dans votre présentation très ordonnée, claire et complète, c’est le point qui manque ! Ces charges sont souvent lourdes dans les copros anciennes. Regardez aussi s’il y a beaucoup d’impayés de charges, si des procédures judiciaires sont en cours ou envisagées…

- Assurez-vous que le loyer évoqué est bien HC. S’il a été loué, demandez copie du dernier bail pour savoir le montant du loyer pratiqué.

- 1975 et travaux immédiats : aucun. Ca détonne. Avez-vous visité le bien ? Etes-vous sûr qu’il est suffisamment pimpant pour être loué facilement sans aucun travaux de rafraîchissement ? Entre la surface importante (74 m²) et le fait que vous ne ferez pas les travaux, s’il y a un rafraîchissement à faire et/ou besoin de moderniser la cuisine ou la SDB, avec des entreprises ça chiffre vite.

Ps : ne croyez pas ce que vous dit l’AI. Ne croyez que les écrits.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2017 09h01)

Sur l’attractivité du quartier et de l’immeuble : il est utile de faire le détective / la commère. Traîner dans le quartier, "sentir" l’ambiance, parler avec les gens… On peut même interroger quelques voisins rencontrés dans l’entrée ou au café du coin. Même si les gens peuvent être méfiants, leur expliquer la démarche en quelques mots permet généralement d’obtenir des réponses. Il faut dépasser sa timidité.

Ca peut permettre d’apprendre plein de choses : la "louabilité", le niveau de charges, les problèmes de l’immeuble…

Certaines personnes peuvent avoir un biais de confirmation ("j’ai acheté/loué dans cet immeuble DONC je dis que c’est bien, pour éviter de reconnaître que j’ai fait une erreur"), d’autres à l’inverse sont "remontées" et vont noircir le tableau, mais si on discute avec plusieurs on arrive à en dégager tout de même des choses très intéressantes.

Parmi les questions à poser à des voisins : le bruit. Si l’immeuble est mal isolé phoniquement et qu’on entend les voisins et/ou la rue, ces personnes le diront. Et c’est le genre de choses qu’on ne sait qu’après avoir habité durablement dans l’immeuble, donc le renseignement est précieux.

On peut prévoir une heure ou deux d’enquête/flânerie après la visite (si celle-ci ne vous a pas fait fuir).

Sur l’aspect intérieur de l’appartement, même si ça peut sembler "correct" à la visite, il y a toujours moyen de faire mieux. Regardez attentivement les photos avant/après de Pandora64 : Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d’un studio à rénover)

Avant, ça ressemble à tant d’appartements à louer : murs blancs, grille-pains, tuyaux apparents dans la salle de bains, cuisine équipée et fonctionnelle mais datée… Après, c’est juste beaucoup plus joli et accueillant (certes, cela vient pour partie des meubles, mais même en faisant abstraction des meubles, il y a pas mal de points qui ont été améliorés).

C’est pour ça que je m’étonnais de ne pas vous voir prévoir un budget de rénovation ou au moins de rafraîchissement.

Si le problème de "louabilité" vient surtout du quartier/de l’immeuble, vous ne pourrez rien y faire (si ce n’est baisser le loyer). Ce qui ne serait pas aberrant non plus : je connais un investisseur dont une grande partie des biens est dans un quartier "difficile" : il en est content. Il faut être bon dans la gestion des locataires, mais pourvu que le bien n’ait pas été payé cher, la rentabilité est là.

Si en revanche votre impression négative venait surtout d’un appartement "froid" ou en état moyen, il ne serait pas aberrant de faire une offre basse, qui vous laisserait alors le budget pour rénover. Vous pourriez même faire un devis de cette rénovation, avec un double objectif : savoir combien ça va vous coûter d’une part, et d’autre part argumenter votre offre basse pour faire fléchir le vendeur.

Pour finir : le critère "est-ce que moi j’y habiterais ?" n’est pas forcément pertinent. Ce qui compte est : y a-t-il une demande pour ce type de biens ? L’appartement peut-il plaire aux personnes qui sont ma "cible" ?
Si par exemple, vous avez un certain âge, 3 enfants et que vous vivez dans une maison à la campagne, mais que vous cherchez à investir dans des studios/T1 pour étudiants et jeunes actifs, le critère "est-ce que j’y habiterais" n’est pas pertinent. Ce que vous prenez pour un quartier "bruyant" et "pas très bien fréquenté" peut être un quartier "vivant" du point de vue d’un jeune.

Dernière modification par Bernard2K (18/08/2017 10h32)