Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

50000 habitants.
Centre ville.

Oui pas de problème , j’ai déjà un accord de principe.
Dans mon dossier il voit que je rénove des immeubles en 4 mois , que les loyers rentrent rapidement , aucune vacance locative ect …
Il prend bien en compte mes revenus issus de l’immobilier sans problème .
Dossier en béton quoi…

Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, il faut remplir plusieurs conditions en effet :

- être un particulier / une personne physique
- Etre propriétaire d’un bien immobilier en direct
- Le bien concerné peut typiquement être un appartement ou une maison. L’usage peut en être saisonnier comme dans le cas des LMNP Montagne et des LMNP Mer ou à titre de résidence principale comme pour les LMNP Etudiant, le LMNP Senior ou les EHPAD.
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l’activité principale de son propriétaire

Pour bénéficier du régime LMNP, il faut que la location d’appartements en meublé ne constitue pas son activité principale. Si c’est le cas, il est possible de continuer à rester dans le régime LMNP en cas de recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an. Sinon, le régime applicable est celui du Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Cette condition se remplit par défaut c’est-à-dire que la location d’appartement en Meublé constituera une activité secondaire tant qu’elle n’aura pas été déclarée comme votre activité principale par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS

Je ne remplis donc pas cette condition donc je passe automatiquement en LMNP.

eh non.

Sans doute car j’ai un profil jeune , que j’ai des antécédents qui montrent que le projet est crédible.
J’essaie systématiquement de voir le directeur d’agence pour parler de mon projet en amont.
je prouve que le projet de 18% est concret et sur.
je fais tout pour que je sois pris au sérieux : estimation de mon parc immobilier après travaux, on constate que cela fait x2 facilement après travaux , 0 vacances locatives , quand je vois un CGP pour me juger , il voit que je connais bien la fiscalité et que je gère plutôt bien mon patrimoine..

Les revenus tirés par la suite font que mon taux d’endettement monte légèrement car le reste à vivre augmente considérablement.

Avec ce projet , je dois monter à 30% max d’endettement.

Cerise sur le gâteau , je viens de louer un T2 au directeur départemental d’une grande enseigne bancaire.
Il veut me voir avec un CGP privé et sa directrice d’agence pour le nouveau projet car il est sensible à ce que je fais ( du coup je le loge donc il voit ce que je fais )

IH,

Sur des montants un peu différents, mais au total 440k€ en 3 crédits, j’ai toujours obtenus du 110% pour des rentas même inférieures pour 3 immeubles:
8,5%
15%
10%

Il y avait moins de travaux par contre.

Je trouve cela plutôt normal. Je precise que j’ai un crédit RP aussi au dessus de ceux là…

A partir du moment ou c’est de l’investissement locatif les banquiers ne regarde plus la même chose. Ils sont prêt à prêter à 110% sans trop de problème surtout si vous avez de la trésorerie en resserve. Il regarde à ce moment là plutôt l’encours total et le ratio d’endettement sur patrimoine.

En tout cas avec 700000€ d’encours, il nous cote comme une société.

Cricri bravo pour votre projet, je trouve néanmoins la TF un peu élevée (2 loyers).

Bonjour Cricri,

Encore un nouveau super projet :-) bravo !

J’ai juste une question concernant l’emprunt, pendant les 4 mois de travaux comme payé vous l’emprunt avec votre liquidité personnelle ? Où arriver vous à faire décaler le prêt en fonction de la fin  des travaux ?

Et en fait deuxième question ;-) pour la renta brut comme y arriver vous ?
J’avais pourtant compris le calcul comme cela, (42 000x100)/340 000 = 12.35%, où est mon erreur ?

@ Clashe
Votre erreur est dans les loyers bruts récoltés.

cricri77700 a écrit :

1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Ce qui nous donne bien (5 350*12)/340 000 = 18.88%.

PS : oups, cricri77700 avait déjà complété…

Dans le centre-ville en question, il est impossible de créer des places de parking, de plus la loi sur cette taxe n’est pas claire.

Je ne fais pas de division foncière car c’est un immeuble sans copropriété donc je fais de la réhabilitation sur des surfaces existantes.

Pour ce projet, j’emménage surtout les combles ou des ouvertures sont déjà existant et HSP de 2.5m.
Je crée donc des logements sans faire de construction ( pas se permit de construire) donc je peux amortir le second oeuvre.
Cela fait quelque temps que mes revenus immobiliers dépassent mes autres revenus et je n’ai pas de problème avec les banques

cricri77700 a écrit :

Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, il faut remplir plusieurs conditions en effet :

- être un particulier / une personne physique
- Etre propriétaire d’un bien immobilier en direct
- Le bien concerné peut typiquement être un appartement ou une maison. L’usage peut en être saisonnier comme dans le cas des LMNP Montagne et des LMNP Mer ou à titre de résidence principale comme pour les LMNP Etudiant, le LMNP Senior ou les EHPAD.
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l’activité principale de son propriétaire

Pour bénéficier du régime LMNP, il faut que la location d’appartements en meublé ne constitue pas son activité principale. Si c’est le cas, il est possible de continuer à rester dans le régime LMNP en cas de recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an. Sinon, le régime applicable est celui du Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Cette condition se remplit par défaut c’est-à-dire que la location d’appartement en Meublé constituera une activité secondaire tant qu’elle n’aura pas été déclarée comme votre activité principale par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS

Je ne remplis donc pas cette condition donc je passe automatiquement en LMNP.

Cricri, bravo pour votre parcours ! Je suis très impressionné par vos investissements et votre ardeur. Je suis bien incapable d’en faire autant (ni votre talent en matière de travail manuel, ni le temps nécessaire). Je me contente d’investissements packagés en LMNP sur le marché secondaire financés à 110 % à crédit (histoire de ne pas surpayer les biens et de m’assurer une visibilité correcte sur la pérennité de la résidence et son exploitation). Je me contente de TRI de 6 à 8 % en moyenne, c’est à dire bien moins que vous, …

Pour revenir sur les conditions pour devenir LMP, il faut en ajouter une (c’est celle qui me semble la plus difficile) : que les recettes tirées de la location meublée soient supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
source :
Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

InvestisseurHeureux a écrit :

cricri77700 a écrit :

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.

Je vois régulièrement des financements de cet acabit sur nos forums et j’ai l’impression de vivre sur une autre planète…

Pour acheter un pied à terre, et en faire une résidence principale, je dois payer les frais de notaire, donner 20% d’apports et mon taux est légèrement moins bon que le votre.

Comment faîtes-vous pour obtenir des financements à 110% sur une somme pareille alors même que le bien comporte des tas d’incertitudes sur les travaux et les locations futures ?

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

Suite à votre réaction, un retour d’expérience.

J’ai pu obtenir facilement des crédits pour des investissements en LMNP packagés (marché secondaire) alors que mon ménage est bien endetté (plusieurs centaines de milliers d’euros). J’avoue en avoir été assez surpris. Pour en avoir discuté avec ma conseillère, les éléments qui "rassurent" la banque sont les suivants :
- existence d’une surface financière suffisante (c’est à dire des liquidités) d’un montant égal au montant des loyers encaissés,
- existence d’une marge hypothécaire (concrètement la banque regarde le patrimoine net).
- domiciliation des revenus (salaires, et revenus BIC etc, …)
- qualité de la tenue des comptes courants.
Le fait que ma compagne et moi soyons fonctionnaires peut,  peut-être, jouer en notre faveur, …
Si l’on dispose de plusieurs biens immobiliers grevés de crédits, il suffit de temps à autre d’en vendre un, de solder le prêt en cours, de récupérer du cash. cela rassure la banque, de cette façon elle peut continuer à vous prêter pour financer d’autres projets.
A partir d’un million d’euros d’en cours de prêt, la banque approfondit l’étude des dossiers (je m’approche de ce seuil).
J’ai eu certainement la chance d’avoir une interlocutrice compétente, réactive avec qui je travaille en confiance.
Récemment, une conseillère en gestion de patrimoine m’a contacté. J’étais méfiant, je croyais qu’elle voulait me "vendre" ses produits maison. En fait non. J’ai échangé avec elle. Spontanément elle  m’a informé de la possibilité de recourir au service de la BPE (filiale de la banque postale) qui offre des solutions de financement pour les projets plus complexes (prêts pour financer l’acquisition de valeurs mobilières, financement de scpi "non maison" à travers ou non une sci, acquisition à crédit de la nue propriété d’un bien physique sur le marché secondaire etc, …).
Bref on m’ouvre des portes semble t-il mais je garde bien à l’esprit qu’en cas de problème, la banque s’empressera de la refermer très vite , … je ne me fais aucune illusion, …

En effet MRDupont, l’organisme de cautionnement a refusé de donné son accord. L’ensemble de mes investissements a donc donné lieu à des garanties hypothécaires.