Cricri77700 [MDB] : étude de cas immobilier (opération Marchand de bien)

L’affaire à l’air en Or !

Le projet devrait bien vous occuper un petit moment et s’avérer rentable !
La dimension de la surface développée à l’air d’être un beau challenge.

La tva sur marge c’est terminé depuis… 2010!

Marchands de biens – régime applicable à compter du 11 mars 2010 – TVA récupérable et taxe sur les salaires – points d’attention après trois années de mise en œuvre
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La réforme de la TVA immobilière qui est entrée en vigueur le 11 mars 2010, a eu des conséquences importantes pour les marchands de biens.

Le nouveau régime de la TVA immobilière a en effet marqué la fin de la TVA sur marge systématique pour les reventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans.

En pratique, en simplifiant, les opérations des marchands de biens obéissent au régime de TVA suivant :

Immeuble affecté à l’habitation : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. En revanche, la vente d’un immeuble qui est achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de la TVA. En effet, sauf cas particulier, les marchands de biens n’exercent pas l’option ouverte par le nouveau régime pour soumettre de manière volontaire la vente à la TVA.
Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans connaît en revanche plusieurs régimes possibles : exonération de TVA avec ou sans transfert de droits à déduction des « vingtièmes » de TVA (conséquence du régime TVA de l’assimilation des biens en stock à des immobilisations) ou taxation volontaire à la TVA sur option expresse.
S’agissant plus particulièrement des immeubles qui sont achevés depuis plus de 5 ans, on peut donc garder en tête l’image d’Epinal suivante :

Immeuble affecté à l’habitation : la vente est généralement exonérée de la TVA ;
Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente peut être exonérée de la TVA ou bien soumise à la taxe. A cet égard, le régime qui est appliqué dépend du résultat des négociations des parties. On assiste souvent sur le terrain à un discussion entre un vendeur souhaitant opter et un acquéreur préférant une vente exonérée.
Il existe un principe fondamental en TVA : on ne peut récupérer la TVA grevant ses dépenses que si l’on soumet ses ventes à la taxe.

Ainsi, lorsqu’un marchand de biens ne réalise que des opérations exonérées de la TVA, la TVA grevant ses dépenses ne peut pas être récupérée. Par ailleurs, lorsqu’un marchand de biens soumet toutes ses opérations à la TVA, la TVA grevant ses dépenses peut être intégralement récupérée sous réserve des exclusions de droit commun (hôtel, certains véhicules, certains cadeaux, etc.).

En revanche, lorsqu’au titre d’une année civile donnée, un marchand de biens réalise des ventes qui ne sont pas toutes soumises à la TVA, la TVA grevant ses dépenses n’est pas entièrement récupérable. Le montant de la TVA qui ne peut pas être récupéré peut être calculé selon différentes méthodes. Plusieurs options sont en effet ouvertes par les règles du code générales des impôts. Certaines questions pratiques soulèvent également des difficultés techniques non résolues à ce jour (e.g aucune vente au titre d’une année civile donnée, dépenses mixtes engagées en N relatives à des ventes réalisées en N+1).

Enfin, un autre aspect doit également être gardé à l’esprit même s’il n’est pas systématique. Lorsqu’un opérateur ne soumet pas intégralement ses opérations à la TVA, cet opérateur est redevable de la taxe sur les salaires. Cette taxe consiste à appliquer un barême progressif au montant brut des rémunérations versées aux salariés et à certains mandataires sociaux tout en prenant en considération la proportion d’assujettissement à la TVA. Signalons à cet égard que l’article 13 de la loi de financement de la sécurité sociale vient d’ajouter pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2013, un taux majoré de 20% pour la part des rémunérations supérieures à 150 000 EUR et a inclut dans le champ de la taxe les nouveaux éléments suivants : l’intéressement, la participation et la contribution des employeurs aux prestations complémentaires de retraite et de prévoyance (sauf ARGIRC et ARCO) mais également les stock-options et les attributions gratuites d’actions en application de l’article 11 de la loi de finances pour 2013.

Vous taper sur Google tva sur marge 2010 MDB vous verrez… beaucoup de site ne sont pas à jour.

Sinon , j’ai deja des menuiseries Alu + je garde un maximum de cloison Ce qui est déjà une grosse économie.
Pour la suite :
Pour un F2 de 45m2 :
- 45m2 faux plafond avec isolation 1600 euros
- qq cloisons ou autre Placo doublage ect : 900 euros
- porte paliere 3 points 300 euros
- électricité : 1500 euros
- radiateur ×3 inertie : 1200 euros
- pose de parquet sur le lino d’entreprise 1500 euros voir 2000 euros max avec plinthes.
- plomberie et materiel 2500 euros
- cuisine 1500 euros
- peinture 1200 euros

Et encore c’est large j’ai de meilleurs prix … j’arrive à 12000 euros avec carrelage mural dans SDB et je fais rien …

Et sur le tout on négocie un peu …

Mais je vais essayer d’étoffer mon réseau d’artisan pour que sa dépote… car entre ce projet qui commence début janvier ( j’ai encore rien caler ) et mon immeuble en cours de 650m2 qui vient de commencer cela fait beaucoup…

Cricri,

Je maintien ma position sur la TVA… je ne me base pas sur des sites douteux de google🙄… et sur votre interpretation, mais sur le bofip et mon memento fiscal… de 2018

Après libre à vous de ne pas la déclarer..

En gros et pour faire simple :

Si votre achat a ete fait Avec Tva, vous avez le droit d’etre à la Tva sur le prix total.
C’est a dire faire la chose suivante
Tva collectée-tva deductible sur l’achat - tva deductible sur les travaux = tva a payer par vous.

Si votre achat a ete fait Sans Tva c’est le régime de Tva sur marge qui s’applique.

Mdb est une activité commerciale, il serait illusoire de penser que vous ne passerez pas par la case TVA !

TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Modalités de taxation - Base d’imposition

Concernant vos estimations de travaux, c’est très joli comme tarif.
Les prix pour un T2 sont interressants, mais il y a également des T3 et un T4… et sur 11 apparts même en faisant 11 fois votre budget d’un T2 j’arrive à 134.. votre budget de 140 me
parrait vraiment juste.
Tenez nous au courant de l’avancement des travaux et du budget, c’est inspirant ! Merci pour votre partage en tout cas.

Dernière modification par Pryx (13/10/2018 01h42)

Pas de TVA sur marge dans cette hypothèse, l’immeuble ne sera pas considéré comme neuf (rénovation légère) et donc assujetti aux DMTO classiques de 5,89 %, sauf option pour la TV>A de la part du MDB, ce qui en l’espèce ne semble pas opportun.

Pryx, vous confondez avec le régime applicable aux TAB et immeubles neufs ou considérés comme tel

guizmaille a écrit :

Pas de TVA sur marge dans cette hypothèse, l’immeuble ne sera pas considéré comme neuf (rénovation légère) et donc assujetti aux DMTO classiques de 5,89 %, sauf option pour la TV>A de la part du MDB, ce qui en l’espèce ne semble pas opportun.

Pryx, vous confondez avec le régime applicable aux TAB et immeubles neufs ou considérés comme tel

Mais… il ya TVA sur la marge les amis, ce n’est certe pas ma spécialité, mais il me parrait délirant qu’une activité de négoce c’est à dire d’achat revente ne soit pas soumis à TVA…

Je parle de la TVA sur la marge, pas de la TVA au sens classique du terme.

Cette même TVA qui frappe les bien d’occasion.

Concernant vos estimations de travaux, c’est très joli comme tarif.
Les prix pour un T2 sont interressants, mais il y a également des T3 et un T4… et sur 11 apparts même en faisant 11 fois votre budget d’un T2 j’arrive à 134.. votre budget de 140 me
parrait vraiment juste.
Tenez nous au courant de l’avancement des travaux et du budget, c’est inspirant ! Merci pour votre partage en tout cas.

Je vous ai fait un détail "en gros " je me suis basé sur mes tarifs habituels en fait.
Par exemple un immeuble avec 3 T2 et 3 T3 pour 200m2 m’a coûté 75 000 euros de travaux … les logements étaient brut sauf 2 ou le placo était à moitié fait et depuis ce chantier, j’ai des prix mieux.

375 euros du m2.

Mon chantier en cours : 450m2+ communs
200 000 euros de travaux , tout est refait avec fibre de bois en isolation, chaudière à condensation et la façade… seul la toiture est bonne..
Je fais même une ouverture d’arcade sur la façade.

La je suis a 440 euros du m2.

Mon avant dernier : 65000 de travaux pour 160m2 soit 393 euros par m2.

Sur le projet en question, le nombre de m2 comprends les communs qui resteront tel , je vais garder les couloirs et fusionné 2 ou 3 bureaux à chaque fois.
En comptant 400 euros le m2 je serai je pense dans le vrai.

Les T2 ferons entre 30 et 48m2 les F3 55/58 m2.

Les communs mangent pas mal de place sur les plateaux.
En étant nos cost, j’arriverai même à moins de 300 euros le m2 en gardant un maximum le lino par exemple bien posé et passage intensif MAIS c’est pour de la revente , donc je vais plutôt mettre un jolie parquet et une jolie salle de bain avec carrelage.
Je me prévois donc 400 euros m2 de travaux , j’achète à 390 euros m2 et la revente se situe entre 1500 et 2000 euros car emplacement top.

Attention je répète qu’il y a les communs je fais pas x2.5… mais avec les loyers qui vont rentré + les reventes ect … j’espère faire x2 ou m’en rapprocher.

- comment gérez-vous la question des places de parking pour chaque lot? La mairie vous accorde une dérogation avant signature?
- comment avez-vous pu tomber sur pareille affaire? Le bon coin, votre réseau, annonce de recherche…?
- pour la division volume, je viens de la découvrir  (merci), quels intérêts cela a-t-il concrètement pour ce projet par rapport à une division en lots classique?

La taxes parking n’existent plus depuis 2015.
J’ai quand même demandé et vu le PLU c’est ok.

L’intérêt c’est que je suis libre pour faire les travaux dans mon volume sans que les autres me donnent leurs avis…

faites vous appel à un architecte ?
Si non, faites vous une Déclaration Préalable des travaux ? Verifiez vous vous même la conformité des travaux aux normes ?
Un bon projet sur base sur l’équilibre de 3 pieds : (ordonnancement, pilotage, coordination) (qualité, conformité) (budget).

Je ne sais pas encore , se n’est pas obligatoire car il y a uniquement une déclaration préalable à faire car changement de destination sans modification de la structure ( gros oeuvre et tt ).. sinon oui je vérifie tout comme tout mes anciens chantiers.

Message édité par l’équipe de modération (13/10/2018 19h19) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre

Vous dites :

"Concernant la TVA, l’exonération sur option pour les immeubles de plus de 5 ans marche"

Vous êtes à l’envers, l’exonération est la règle, c’est l’imposition qui est sur option

Pour les travaux lourds (pas l’impression que les travaux de CRICRI soient lourds surtout à 400e le m2) et la notion d’une remise à neuf d’un immeuble qui aurait plus de 5 ans, la réponse est toujours aussi claire

Un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans sur lequel un assujetti a seulement engagé des travaux de rénovation lourde tendant à le rendre à l’état neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI demeure un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sous réserve que l’avancement des travaux n’ait pas eu pour effet de le rendre inutilisable. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA

Oui, je comprend votre pensée. CRICRI pourra voir les conditions

Donc un immeuble neuf c’est :

Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 et suivants) :

- d’une construction nouvelle ;

- de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

soit la majorité des fondations ;

soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.

Nous voyons qu’il pourrait y avoir débat sur le denier point, le second oeuvre

Alors qu’est ce que c’est le second oeuvre :

Les éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI à prendre en compte sont :

- les planchers non porteurs : planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure porteuse du bâtiment) ; ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie) ;

- les huisseries extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d’air du bâtiment tels que portes, fenêtres, portes-fenêtres, vitrages, baies vitrées, velux et verrières, portes de garage et le cas échéant les systèmes de fermetures équipant ces éléments ;

- les cloisons intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d’éléments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu’en soit la nature (briques, parpaings, plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle, PVC, aggloméré, etc.) ;

- les installations sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, chasses d’eau), robinetterie, canalisations d’eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d’eau chaude ; ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux public ou d’assainissement non collectifs, les installations de captage d’eau et systèmes de récupération et de traitement des eaux pluviales lorsqu’ils sont raccordés à l’habitation ;

- les installations électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les équipements de production d’énergie électrique dont les installations photovoltaïques ; ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique ;

- le système de chauffage : il s’agit notamment des éléments intégrés à l’immeuble permettant de produire (par exemple : chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles, capteurs solaires), transporter, diffuser, ou réguler la chaleur (tels que les tuyaux, gaines et radiateurs) ; ne sont pas considérés comme tels les éléments de raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.

Donc quels sont les seuils pour le second oeuvre  :

S’agissant du second œuvre (cf. II-A-1-d § 190), ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l’état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l’état neuf dans son ensemble. Conformément à la condition d’exclusion du taux réduit prévue au a du 2 de l’article 279-0 bis du CGI, lorsque l’immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l’un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n’est pas rendue à l’état neuf.

Exemple : l’immeuble n’est pas considéré comme rendu à l’état neuf s’il ne comporte pas de planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (soit que l’immeuble ne comporte pas d’étage, soit que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) même si tous les autres éléments de second œuvre sont rendus à l’état neuf dans la proportion d’au moins deux tiers.

Les 6 LOTS énumérés doivent être rendus NEUF

Maintenant CRICRI connait la réponse, il peut la garder pour lui pour des raisons bien comprenhensibles ou la partager

Oui, c’est naturel

De toute manière, l’opération de CRICRI est suffisamment grasse pour qu’il lache un billet à un avocat fiscaliste pour lui confirmer son interprétation

Et B2K va passer par là :-)

Pour la phase 1 du projet, je ne sais pas si les surfaces actuelles sont en habitation ou autre, cela m’a échappé dans la présentation, à CRICRI de préciser. Pour la phase 2, c’est loué en 3/6/9 actuellement

Je ne pense pas qu’un changement de destination rend un immeuble neuf, ce n’est pas indiqué dans mon post précédent (je veux dire les citations de mon post précédents )

En général il y a indépendance des législations entre urbanisme et fiscalité, et au cas présent (assujettissement de plein droit à la TVA d’une livraison de bien immeuble neuf) la destination de l’ouvrage est indifférente.

A noter que l’option peut s’exercer lot par lot au sein d’un même immeuble.

Cricri,

La question n’est pas de savoir si vous etes d’accord avec tel ou tel.

Cela vous regarde et il est normal de vouloir payer le moins possible.

Il s’agit plutot de fourbir ses armes en cas de contrôle afin que le controleur partage votre interprétation.

A vrai dire je suis assez surpris d’apprendre qu’un marchand de biens qui a une activité commerciale d’achat et de revente ne soit pas soumis à TVA.

Car il crée une valeur et a ce titre il me semble nature de la soumettre a TVA.

Je me permets donc d’intervenir pour vous apporter la contradiction afin que vous puissiez y réfléchir et surtout constituer votre dossier correctement.
Je pense que la consultation de site internet type blog permettent de se faire une idee pour un business plan mais il convient de se constituer un dossier solide en cas de contrôle, en allant un peu au dela et approfondir le sujet.

La consultation d’un spécialiste en fiscalité immobillère et la rédaction d’un rescrit fiscal pourrait vous permettre de garantir votre fait et à minima securiser votre patrimoine. Voyez cette demarche comme une assurance.

Car si le contrôle tombe au mauvais moment pour vous niveau trésorerie et que l’administration vous donne tord, cela peut etre fort contraignant et dommageable.

Enfin, encore une fois tout cela est déclaratif, libre à vous de faire ce que bon vous semble.

Sinon, au dela du sujet de la TVA croyez bien que je trouve votre projet très intéressant, et je vous felicite pour l’avoir dégoter et encore plus de le mener à son terme.

Comme beaucoup je pense, je suis épaté par ce projet intéressant et qui sort de l’ordinaire : chapeau !

J’ai lu sur ce forum que l’activité de MDB se faisait grâce à un financement en propre. Mais, avez-vous essayé de solliciter vos banques habituelles pour voir ? N’y a-t-il pas moyen d’obtenir un financement en mettant une partie de vos investissements financiers en garantie et le reste en apport ?

Je ne connais la division en volume. Comment cela s’organise-y-il vis à vis des autres (celui du rdc et celui du dernière étage) si la vente de votre volume est faite à plusieurs acheteurs?