Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

C’est pour cela que je visite énormément de logement pour avoir de grosse rentabilité.
J’ai actuellement seulement 330000 euros de prêt immobilier ( dont un appartement payer cash 48000 euros tout compris ), avec ce projet , je monterai à 670000 euros.. encore loin du million mais 6000 euros de cash flow + un remboursement de capital de presque 2800 euros si le projet est concrétisé.

C’est la clés pour se rassurer et avoir une solution à n’importe quel probleme et rassurer la banque car le reste à vivre devient impressionnant.

Dernière modification par cricri77700 (19/06/2017 20h01)

Bien sur, il n’y a qu’une définition.
Mais attention, les 6000 euros c’est si le projet se concrétise.
Actuellement comme dit dans ma présentation c’est 3200 euros.
J’ai fait une simulation après ce projet, je serai effectivement à 6000 euros mais quand le stock de charge sera épuisé et les amortissements sur le second-oeuvre épuisé, je tomberai à 4200 euros de cash flow mais je rembourserai encore plus de capital en plus.
Mais d’ici là , il y aura encore des travaux d’un éventuel projet à déduire…..

Non.
En fait quand c’est impossible de faire une place de parking , par exemple achat d’un immeuble sur une rue piétonne , dans un secteur sauvegardé ou c’est impossible de créer des garages ou autre , les places de parking ne sont pas obligatoire.cela dépend des PLU également: en effet , si on a une interdiction de créer un garage à la place de notre local commercial car c’est en secteur sauvegarder par exemple.

De plus , je pense que quand on achète un immeuble sans copropriété , si je veux par exemple divisé un t3 en 2 studios , je ne fais pas de division foncière car c’est un seul et unique lot.
Donc pas d’obligation de créer des stationnement également.
Sinon si vous faites une colocation dans un appartement , le propriétaire doit créer une place de stationnement ?

Mais si je fais une création d’une copropriété avec une création de lot. Je fais à ce moment présent une division foncière donc à ce moment là , la taxe de parking ou demande de création de stationnement à du sens .

Du moins c’est comme cela que je l’explique et compris dans mes recherches.

De plus avec la loi alur il parlait de supprimer cette taxe dans mes souvenirs.

Mais pour ce projet , c’est impossible de créer des parkings et le PLU ne l’impose pas car c’est impossible.

Ah oui quand même 12500 euros …

Mais quand on a 1 immeuble avec 1 seul lot et qu’on ne fait pas de création de copropriété , on peut diviser dans l’immeuble comme bon nous semble non ?sans avoir de taxe parking ou autre car cela reste 1 seul lot.

De ce que j’en sais, pour répartir de manière officielle les charges il faut au moins refaire un règlement de co propritété avec un géomètre.
Après c’est sûr qu’en reprenant votre exemple d’un grand appartement divisé en 2, cela ne représente toujours qu’un lot au niveau du cadastre.

Que quelqu’un me le dise si je dis des bêtises …

Me reste la question de la taxe d’habitation. Il doit désormais y en avoir 2. J’imagine qu’il faut faire une déclaration aux impôts mais sur ce point j’attends d’autres contributions.

Confirmation de l’urbanisme pour le projet : pas de taxe parking car c’est impossible d’en créer.

Cela dépend en effet des secteurs.

DrMinimal a écrit :

… si la commune est suffisamment compréhensive pour vous dispenser de la création de ces logements, tant mieux pour vous.
Autrement, diviser un immeuble sans respecter le PLU est illégal.

Cela n’a rien à voir avec une colocation, et il est important de le préciser pour ne pas donner de fausses idées à d’autres personnes.

Alors tant qu’à préciser pour les lecteurs précisons jusqu’au bout DrMinimal.
Ne pas respecter le PLU, même avec l’accord du service urbanisme (ce que je n’ai jamais vu mis par écrit) ne met pas à l’abri :

- du Contrôle de légalité par le Préfèt et ses services, bien que ceux ci ne déféreront certainement pas (aucun enjeux pour l’Etat de se battre pour contraindre la collectivité évidemment), sachant que si le dit service urbanisme "oublie" de faire suivre au Prefet pour CL et bien l’acte est tout simplement nul et non avenu (défaut d’autorisation, voir CU art R 400 quelque chose ?), s’il n’y a pas besoin d’autorisation formelle (DP PC etc) c’est pareil, comme précisé il faut quand même respecter le PLU
- et surtout de la moindre plainte de voisin, jaloux divers et variés etc (10 ans + l’année en cours dans ce genre de cas, pas 6).
Revente impossible avec un notaire normalement constitué et informé si ces cas sont confirmés.

Il faut des nerfs solides.

Attention (edit) je ne me prononce pas sur le cas de cet achat, le dossier me semble compliqué, les données partielles (il est normal que cricri reste prudent !) il s’agit juste de préciser des règles dans le seul domaine urba : une fois que l’on sait où est la ligne blanche, à chacun de faire ses choix.

Je ne reçois aucun APL, 60% de mes locataires travaillent et 40% sont des étudiants avec les parents en garant.

Iqce, dans m’ont plu, il est divisé en plusieurs secteurs, dans le secteur en question, pas de demande de parking, uniquement que les logements fassent 40m² minimums pour lutter contre les petites surfaces et améliorer la qualité du bien.
Pour les appartements existant aucun problème.

J’ai eu l’accord verbal du service urbanisme + notaire que je n’aurai pas de taxe à payer.
L’accord verbal ne m’a jamais suffi et je vais continuer à creuser un petit peu mais si cela n’est pas notifié dans m’a plu ( qui date de juin 2017 on ne peut pas faire mieux) je ne vois pas trop ce que je risque.
Après au pire si on me demande 40000 euros de taxe, ça baisserait la rentabilité à 16.5%
Mais franchement cela n’a vraiment pas l’air applicable sur ce projet.

cricri77700 a écrit :

Dans le centre-ville en question, il est impossible de créer des places de parking, de plus la loi sur cette taxe n’est pas claire.

Je ne fais pas de division foncière car c’est un immeuble sans copropriété donc je fais de la réhabilitation sur des surfaces existantes.

Pour ce projet, j’emménage surtout les combles ou des ouvertures sont déjà existant et HSP de 2.5m.
Je crée donc des logements sans faire de construction ( pas se permit de construire) donc je peux amortir le second oeuvre.
Cela fait quelque temps que mes revenus immobiliers dépassent mes autres revenus et je n’ai pas de problème avec les banques

Je me permet une petite question:

J’ai une maison que je veux diviser en 2 pour faire 2 logements et la ville me demande de creer 4 places de parking ( 2 par logement ) et 2 local poubelle ;s
Je n’est pas la place car j’ai revendu du terrain pour faire des terrains a batir
Je doit par contre creer des ouvertures donc j’aimerai bien savoir comment vous faites pour creer des logements sans creer de place de parking

Merci d’avance

Desole j’ai poster mon message et fini de lire le post apres

Iqce a écrit :

Alors tant qu’à préciser pour les lecteurs précisons jusqu’au bout DrMinimal.
Ne pas respecter le PLU, même avec l’accord du service urbanisme (ce que je n’ai jamais vu mis par écrit) ne met pas à l’abri (…)

Précision importante. Pour diviser son immeuble dans les règles il faut donc non seulement avoir une morale à toute épreuve mais aussi des nerfs très solides et une excellente santé financière (le moindre delta administratif provoquera des conséquences catastrophiques sur l’opération).

Je ne sais pas quelle était la motivation de la suppression de la Taxe Parking, mais la conséquence est qu’il est quasi impossible de créer du logement dans les règles à partir d’immeubles à découper dans des villes denses. C’est ballaud.

Iqce, vous avez déjà mentionné dans un autre topic la possibilité de demander une modification simplifiée du PLU, et avez dit en avoir déjà effectué une. Peut on raisonnablement espérer l’aboutissement rapide et positif de ce genre de procédure dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Marseille, avec un dossier parfaitement motivé (proximité de gare, transports, immeuble vacant inlouable si non divisé…)?

Peut-être devrions nous continuer la conversation dans le topic Suppression de la Taxe Parking?

D’une manière générale, qui est l’intermédiaire compétent pour conseiller sur ce genre de dossier, monter une procédure de demande de modification du PLU béton? Le notaire? Un avocat?
Je vois demain le service d’urbanisme de la ville où j’ai un projet impliquant une division, et je n’accorderai aucune confiance à un avis favorable oral du technicien que je vais rencontrer, aussi qualifié soit-il.

Bonsoir Cricri,

si diviser un immeuble pour en louer individuellement des parties sans être à jour vis à vis du PLU est illégal, votre remarque:

cricri77700 a écrit :

Sinon si vous faites une colocation dans un appartement , le propriétaire doit créer une place de stationnement ?

est peut-être une solution pour qui ne peut pas respecter le PLU pour diviser son immeuble?

Lors des travaux: plutôt que de "créer des appartements", on équipe des parties de l’habitation en cuisine, WC, douche. On loue ensuite chacune de ces parties en colocation avec bail individuel en incluant forfaitairement la consommation électrique dans les charges.
Ainsi, les colocataires ont autant de confort que s’ils étaient locataires de logements divisés, car dans la pratique chacun a sa partie privative.

Deux points d’ombre à cette option:
- EDF voudra-t’il ajouter autant de compteurs électriques que de "parties privées" pour créer ce genre de colocation à l’échelle d’un immeuble? Comme ils ont besoin d’une autorisation auprès de l’urbanisme, ne retombe-t’on pas dans le même problème?
- 2ème paragraphe de l’article 8.1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

8.1 a écrit :

Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

ce qui ne me semble pas être lié au code de l’urbanisme, mais je pense que l’avis d’un professionnel s’impose.

Bon week-end,

DrMinimal