Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

En fait c’est plus compliqué que cela, un texte de loi va contredire un autre texte.
Une division foncière pour l’urbanisme n’a pas la même définition qu’une division foncière d’un point de vue notarial par exemple.
De plus il faut bien étudier le PLU de son secteur.
Sur mon dernier projet, je n’ai pas tout à fait respecté le PLU car j’avais 2 appartements inférieurs à 40m² qui ont été créé d’un point de vue de l’urbanisme ( 33 et 35m²) d’après les textes notariés j’avais le droit car c’est un seul et unique lot.
J’ai pris rendez-vous avec l’adjoint au maire qui donne son dernier mot sur le plan de l’urbanisme et j’ai eu son accord afin de pouvoir dormir tranquillement. Je note donc qu’il y a une certaine souplesse mais encore une fois, photo a l’appui, j’ai montré que je faisais des logements de qualité.
Il faut toujours se vendre.
J’ai besoin de leurs souplesses mais il on besoin d’investisseur pour rénover la ville.
C’est gagnant/gagnant.
Cela fait partie du réseau ( artisans/agent immo/notaire/urbanisme/élus etc… )
Pour ma part et pour ce projet, pas besoin de créer de place de parking et pas de taxe d’aménagement car j’utilise de la surface déjà existante qui avec un HSP de 2.5 m.
En fait c’est comme en bourse, chacun doit faire ses devoirs.
Les PLU et autres sont différents suivants les secteurs et c’est à nous de les étudier et voir ce que l’on peut faire.
Il ne faut pas s’arrêter sur les lois "générales " et gratter en profondeur.

30 locataires cela va vous occuper
Moi j’en ai 26 et avec mon emploi, je suis obligé de me faire aider.

Et oui… 30 j’en ai conscience.

"- cela risque d’être plus long (mais à confirmer)
- attention aux déteriorations possibles des parties déjà rénovées par les ouvriers (chaussures, poussières, rentrer les materiaux)
- cela pourrait engendrer une gène pour vos premiers locataires"

Non, on attaque les parties communes puis du 1er au 3eme étage.
Comme ça les artisans travaillent en haut quand en bas c’est habité et plus tranquille.
Cela laisse une souplesse si problème d’avoir ces artisans à proximité.
Et si tout est bien planifié , cela fait même gagner du temps car je peux y travailler tout les jours et non par moment en fonction des artisans .

Le problème sur ce projet c’est que les appartements à rénover qui nécessite le moins de travaux sont de bas en haut.
Donc si je veux rentrer des loyers rapidement faut que je commence par le bas.
A voir…

En fait dans les parties communes j’ai un puis de jour et au rdc j’ai des caves.
Quand il pleut, l’eau n’est pas correctement évacuer et c’est pour cela que je souhaite commencer par les parties communes.

Ensuite par les appartements qui nécessitent le moins de travaux donc sur ce projet c’est de bas en haut.

Mais tous cela sera bientôt confirmé par mon réseau d’artisans qui seront sur le coup la semaine prochaine.

A peine terminer que je repars sur un autre projet pffff

Comment dire non à du 18% voir 20 bien optimiser

Et puis je sais pas rester sans rien faire … et je me dis que je fais pas ça pour consommer plus par la suite mais pour m’occuper et prendre quelques billes supplémentaires pour me faire encore plus d’expérience . Cela m’aidera pour mon future livre + blog également.

Attention à la TVA aussi en SCI à l’IS si les travaux sont déjà réalisés et si location en meublé
En gros 24 K€ sur les 120K€ de revenu.
Tout en restant dans l’immobilier (avec des rendements moins élevés) les monuments historiques peuvent être une possibilité de défiscalisation tout en augmentant le capital.
Attention cependant, il faut garder le bien minimum 15 ans sous peine de retour du bâton!

Déduction de 100% des travaux (pas limité à 10 700€ de déficit)
Des subventions sont dispo pour la restauration
Pas de droit de succession

Attention aussi, les monuments classés sont BEAUCOUP plus contraignant qu’un monument inscrit.
Pour un monument inscrit, il faudra faire attention sur la facade: menuiserie bois en adequation avec l’époque et enduit à la chaux.
Pour le reste, c’est relativement souple

www.legalstart.fr a écrit :

TVA et location meublée en SCI

Dès lors que vous décidez de pratiquer la location meublée, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA. Le taux qui s’applique sur les loyers du meublé est en principe de 20%.

    Réduction du montant des travaux d’amélioration

En étant soumis à la TVA, vous avez l’obligation de la collecter sur les loyers perçus mais cela vous permet également de récupérer la TVA payée sur d’éventuels travaux. Un taux réduit de 10% sera applicable sur le montant de vos travaux d’amélioration (la réfection d’une salle de bain par exemple), et de 5,5% si vous effectuez des travaux d’amélioration de la qualité énergétique (la pose de panneaux solaires par exemple).

    Comment bénéficier de la franchise de la TVA ?

Pour opter pour la franchise en base de TVA, c’est à dire le non-assujettissement, le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser 32 900 €. Ce seuil est valable jusqu’au 31 décembre 2016. Cela peut être intéressant si vous avez peu de dépenses liées à l’immeuble et n’avez donc pas de taxe à récupérer.

"Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA."

Exact Bernard.

Je pense que dans mon cas là SCI IS s’impose malgré les gros travaux sauf si je fais ce genre de projet tout les ans voir tout les 2 ans mais à ce rythme , je vais pas tenir et j’ai pas envie.

Avec de gros rendement , les travaux fondent rapidement en déficit foncier et je paie rapidement des impôts même avec un stock d’amortissement supplémentaire en meublé.

Il faut que je calcule l’imposition moyen de la SCI IS :
- 15% sur les bénéfices jusqu’à 38120 euros
- 33 % au delà
- versement d’un dividende d’ici 15 ans minimum ( lorsque j’aurai vendu une bonne partie de mon parc immobilier donc avec une estimation de TMI à 14% pour optimiser la sortie d’argent de la SCI ) avec un abattement de 40%.
- que faire de la trésorerie de la SCI ? Environs 30000 euros annuel : SCPI en usufruit pour créer de l’amortissement supplémentaire ? Autre?

Une SCI IS est assujetti à la TVA lors de sa création , il suffit de cocher la case TVA.

Fortement déconseillé car cela induit de payer de la TVA sur les loyers encaissés.

Ce n’est pas la location meublé qui va généré de la TVA dans une SCI , un grand n’importe quoi.

Pour moi un montage SCI IS est à vocation patrimoniale donc pas de revente direct du bien.

Une fois le bien remboursé , il est possible de revendre ses parts de SCI à une holding qui va s’endetter pour racheter les parts de la SCI.

Ainsi on récupère la valeur du bien lors de la revente des parts , la holding détenue majoritairement par les enfants avec quelques parts des parents permettra une transmission sans frais de succession.

Les montages SCI IR avec parts détenues par des structures IS ou en démembrement de parts sociales sont des montages à manier avec beaucoup de précaution car il me semble que c’est très ligne rouge en terme de requalification fiscal , prendre un conseiller sur le sujet est impératif.

@cricri

Il est toujours possible de monter des projets dans une SCI IS , de structure opaque cela n’impacte pas vos revenus et votre TMI.
La sortie des fonds est assujetti à la CSG et entre dans les revenus comme des revenus de location par contre le gérant verse l’argent quand le contribuable est peu fiscalisé.

Il est aussi possible de monter une holding au dessus la SCI IS qui détiendra majoritairement des parts de la SCI IS fortement bénéficiaire fera remonter sous forme de dividendes les sommes accumulés , la fiscalité sous le régime mère fille est de 5 % pour les dividendes.
Ces dividendes remontés dans la holding pourront alors servir à alimenter un apport sur une autre SCI IS pour nouveau projet.

Philippe

@setanta, merci pour votre apport. C’est effectivement à creuser car à la revente j’avoue que ça pique mais comme dit phillipe , peut être faire attentionsur ce type de montage.

Phillipe , je n’ai pas encore creuser les holdings mais je pense avoir compris le principe : une holding détient plusieurs sci et le fait de faire un apport de la holding sur une nouvelle sci permet d’avoir aucune fiscalité sur le retrait de celle ci jusqu’au montant de l’apport c’est bien ça ?
De plus, comme vous le soulignez , entre mere et fille , cela fait une optimisation supplémentaire.

Avez vous déjà penser à prendre des SCPI en usufruit avec la tresorerie de la societé afin de créer un amortissement supplémentaire ?

Pitivier93, c’est exact , 1500 euros par ans pour mon cas environ.

Philippe30 a écrit :

Se met alors en place le régime mère fille qui permet de remonter les résultats de chaque SCI sur la holding.
Cela permet de regrouper les bénéfices et les déficits dans une même structure amenant un résultat à zéro en terme de fiscalité.

Les dividendes remontés vers la holding sont taxés à 5 % au lieu de 15 % pour un particulier.

Le régime mère fille ne permet "que" de remonter des dividendes à moindre coût.
Il n’y a pas de compensation des bénéficies et déficits, vous décrivez plutôt le régime de l’intégration fiscale.
En mère-fille, si une filiale d’exploitation est en perte et qu’une autre a un gros bénéfice,
elle va payer son IS et l’autre accumulera un déficit pour les prochaines années.

Et le taux de taxation est inférieur à 5%, car c’est 5% qui sont réintégrés dans la base taxable.
Donc si la holding est bénéficiaire, le taux de taxation sera de 1.67% (ou 0.75% avec le taux réduit d’IS à 15%)

Concernant la holding , je vais approfondir mes connaissances .
J’étais bloqué à l’idée de continuer à investir car les impôts IR font vraiment peur.
Les multitudes d’idées évoquées ici permet de se rendre compte qu’il est important de s’y pencher afin de tout optimiser et acquérir une ligne de conduite directive en fonction de celui ci.

"Il est toujours possible de signer une promesse avec une clause de substitution au profit  d’une personne physique ou morale , cela permet de bénéficier des avantages de l’acheteur particulier et ensuite de partir au besoin sur un achat via une SCI en cours de constitution."

Pouvez vous développer ?

Je peux signer un compromis en tant que cricri77700 et l’acte définitif en tant que CRICRITHESCI?