SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Kabal a écrit :

seul 4 SPCI m’intéressent

Pourriez-vous préciser lesquels (hors immorente et efimmo1)? Et les 2 autres sont-elles proposées par BPE?

Kabal a écrit :

Je pourrais je pense (et j’y réfléchis) faire 100k€ chez BPE et 100k€ sur un autre.

Cela me semble effectivement une bonne idée si vous avez 1.6% sur 100ke et 1.9% sur 100ke, un taux moyen de 1.75%, c’est, il me semble, raisonnable (avec 2 emprunts, il y aura probablement quelques frais annexes supplémentaires néanmoins).
Pour comparaison, avec mon épouse nous avons emprunté mi-mars à 1.82% pour 200ke et le même type de montage (mais on a fait au plus simple en interrogeant uniquement notre banque principale).

Kabal a écrit :

si nous apportons "intérêt + impôts"

Dans ce cas, c’est effectivement plus clair, je pensais que vous n’apportiez rien.

Si j’étais à votre place, pour des raisons de simplification, je partirai plutôt sur un crédit amortissable "classique" que sur du in fine.
Vous pourrez peut-être faire d’autres tranches d’investissement plus "optimisés" par la suite quand la société sera un peu rodé.

Si BPE propose les 4 SCPI que vous souhaitez, pourquoi ne pas tenter quand même de retourner les voir et de faire la totalité de l’emprunt avec eux?
Peut-être trouverez-vous avec eux une alternative pour le cautionnement?

Bien à vous
cat

Dans la liste que vous souhaiteriez acquérir y-a-t-il des SCPI qui sont liées à un réseau bancaire?
Si oui, cela pourrait constituer un point d’entrée pour solliciter un prêt à taux intéressant dans ce réseau bancaire et voir ensuite si la banque serait disposée à vous financer plus largement sur d’autres SCPI externes.

S’il n’y a pas plus de contraintes que cela pour le in fine, contrairement à ce que je disais quelques messages auparavant, cela vaut peut-être le coup de se pencher sérieusement sur la question (surtout si vous conservez un choix totalement libre des SCPI).

Oui, c’est possible (et souvent évoqué sur le forum).

En utilisant l’outil de recherche du forum (en haut à droite de cette page), vous auriez trouvé plein de réponses sur site:www.investisseurs-heureux.fr scpi credit - Google zoeken , à commencer par de nombreux témoignages de personnes ayant obtenu un crédit pour financer des SCPI sur SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

D’une manière générale, je pense qu’il faut respecter l’adage : on n’investit pas l’argent dont on a besoin.

Néanmoins dans le cadre d’une SCPI, effectivement on peut prendre un crédit.

Si c’est pour de l’achat en direct et donc imputation des intérêts d’emprunt…
Se méfier fortement des coûts de gestion
Sé méfier fortement du montage fiscal de l’ensemble.

Si c’est pour le SCPI sur AV, alors le crédit est inutile est délétère, il faut que ce soit en cash.

goldex a écrit :

mais tant que le rendement des SCPI est supérieur au taux du crédit le montage en AV reste tout a fait pertinent.

Bonjour,

Pas compris cette partie. Pouvez vous préciser ?

tres clair oui je suis d’accord.Pour moi le spread actuel est tres avantageux en ce moment pour investir par emprunt sous reserve d’obtention d’un bon taux (<1.9% sur 20 ans) et une fiscalité douce (SCI IS ou faible taux d’imposition)

Par exemple je capte plus de 3,3% de spread (spot) dans mon op actuelle, meme si le rendement scpi baisse un peu (si moins de revenu) cela me laisse de la marge.

Je ne suis toujours pas d’accord avec vous Mettero, pourquoi cela serait réservé uniquement aux initiés, il suffit simplement de savoir compter pour voir que le placement à encore un interet, n’importe quel débutant peut le faire.

On compare toujours un investissement en SCPI a crédit pour placer en cash ou en AV, dans tous le cas votre risque est présent, je ne vois pas ou vous trouvez que l’un serait plus simple et donc pour débutant et l’autre plus difficile et donc pour initiés.

De plus dans la version investissement en direct il faudra déduire les intérêts d’emprunts des revenus, alors qu’en AV vous ne pouvez pas le faire et donc n’avez pas a réfléchir pour votre déclaration d’impôt. Dans ce cas c’est donc l’investissement en directe qui serait potentiellement plus compliquée pour un débutant.

Pour vous donner un exemple réel et tout a fait pertinent :

Taux : 1,144 % TAEG chez Boursorama en ce moment (pour 60k 30k).
Temps :
- 20 minutes a remplir les formulaires et 7 jours d’attente pour le déblocage des fonds.
- 20 minutes pour ouvrir un AV chez Linxea ou autre courtier en ligne.

Pour ce qui est du risque et de l’investissement personnel il sont le même que ce soit en cash ou sur AV. Dans tous les cas il faudra bien que vous choisissiez les SCPI non ?

Maintenant imaginons que vous placez tout sur Primopierre (pour faire simple je n’en prend qu’une, mais vous pourriez en prendre plusieurs pour diversifier le risque) vous auriez potentiellement un rendement de 5 % (annoncé en 2016, les performances passés ne préjugent pas des performances future…) donc prenons plutôt 4 %, vous avez un différentiel de 2,85 %.

Alors, oui, je suis tout a fait d’accord, l’investissement n’est pas optimum car vous ne pouvez pas utiliser la déduction des intérêts d’emprunts mais le montage est tout aussi simple, pas plus risqué mais il est encore pertinent (d’autant plus qu’au terme du crédit, vos produits ne seront pas imposés alors qu’en directe ils le deviendront).

Edit: correction du montant du prêt.

Prêt personnel, maximum 48 mois pour 30k (je me suis trompé, j’ai noté 60k dans mon message précédent).

Boursorama ne fait pas de crédit immobilier pour financer des scpi, il faut passer par un prêt à la consommation. Ca limite.
En ce moment c’est 1,15% pour un montant entre 5 000 et 30 000€ et une durée entre 12 et 48 mois.

Moi j’en ai fait 2,
un, il y a 1 an de 15 000€ sur 48 mois à 0,95%
l’autre dernièrement de 6 000€ sur 48 mois à 1,15%

Je ne déduis pas les intérêts d’emprunt, je déclare en micro-foncier.

@Mettero : C’était juste pour insister sur mon désaccord avec votre affirmation comme quoi le crédit est inutile et délétère pour des SCPI sur AV.

On peut comparer avec les couts globaux (crédit, frais de dossier, frais de gestion sur AV …) dans certains cas ce sera intéressant et dans d’autres non.

D’une manière générale, comme je le disait plus haut, s’endetter pour acheter un actif est sain quand le taux de l’emprunt est inférieur au rendement de l’actif (ce n’est pas uniquement valable en immobilier) et que l’ont peut largement assumer les échéances du prêt.

Et l’évidence est qu’il vaut mieux s’endetter pour un actif que pour un passif

des personnes ont des expérience avec la banque postale pour un prêt immobilier SCPI ?