Prêt immobilier locatif via une SCI à l'IS : plus difficile qu'avec une SCI à l'IR ?

Si pour les revenus fonciers perçus en direct, il y a l’impacte de la hausse de la CSG :  +1.7 ! Soit 17,2% de prélèvements sociaux au lieu de 15,5…

Arguments pour acheter en nom propre plutôt qu’avec une SCI IR : moins se compliquer la vie, frais de constitution / gestion de la SCI (sans oublier sa liquidation un jour), traitement différent par certaines banques.

Roudoudou,

Effectivemet je vais creuser cette question… les frais des SCI à L’IS m’ont souvent effrayé pour des petits montant.

Je suis effectivement sur une idée de rente, sur un horizon 15/20 ans.

Investir dans des SCPI, dans une enveloppe SCI IS+ placement de la trésorerie en REIT pour maximiser le rendement sur la phase de création de patrimoine. pourquoi pas y loger un autre immeuble (les 3 autres en nom propres) qui serait particulièrement rentable, dégageant un excédent de tréso important.

Je vais lire votre présentation de ce pas…

Compte SCI et compta SCI

Oui mais l’assurance est bien sur nous personne physiques alors que le prêt est contracté par la SCI.

Le seul lien qui nous lie à la SCI (hormis capitalistique) est le fait d’être cautions.

En plus des précisions de GBL (vraiment bien expliqué, j’aime beaucoup notamment le terme d’homme-clé), quelques précisions sur votre lien à la SCI :
- vous êtes caution de cette dette. Cela signifie qu’en cas de problèmes de paiements de la SCI, la banque ira directement vous voir sans passer par la case "épuisements de tous les moyens envers la SCI". Le fait d’être caution supprime les parties "subsidiaire" et "non  solidaire" de votre responsabilité en tant qu’associé.
- Une fois cette dette terminée, vous serez toujours lié à la SCI de manière indéfinie vis à vis de ses dettes. C’est la différence avec une SARL / SAS etc.

Plus d’infos sur la responsabilités d’un associé en SCI.

Setanta

Vous devez pouvoir le ré-intégrer (c’est un peu comme si vous aviez payé avec vos propres deniers une dépense de la SCI: dans la compta de la SCI votre "Compte Courant d’Associé" est crédité du montant correspondant). Pour le futur, mieux vaut sans doute faire simple et que ce soit prélevé sur le compte de la SCI.

Plutôt que de créer un topic pour ma petite question de cautionnement en SCI IS, je préfère venir poster ici où ont été évoqués des points assez proches.

Après 2 achats en LMNP au réel qui commence à bien tourner je m’aperçois que les projets suivants que j’envisage avec une rentabilité intéressante (proche ou supérieur à 10%), l’activité va devenir très (trop?) vite bénéficiaire au bout d’un à trois ans (et même dès le premier jour en cas d’investissements en nu).
La question de la SCI à l’IS s’est posée plus vite que prévu.

Investissement pour le moment seul, il me faut un associé minoritaire dans ma futur SCI (à 0,1% si capital de 1000€ avec 1000 parts) qui serait non gérant.
Problème en SCI, les associés sont solidaires entre eux, et cet associé sera responsable en cas de défaillance de la SCI et de moi-même. Alors oui c’est le scénario catastrophe pour un projet rentable immédiatement, mais je ne souhaite pas "embarquer" un proche dans un projet présentant un risque pour elle ou lui.

Que se passe t-il si, une fois l’emprunt obtenu et le bien acquis, cette personne cède sa part à une autre personne (une personne morale à l’IS m’appartenant…) ? Est-elle déliée de son obligation de caution solidaire envers la société ? Envers la banque ?

Avez-vous déjà rencontré cette situation pour ceux qui invstissent seuls ?

Je suis plutôt d’accord avec vous, c’est pourquoi les investissements que j’envisage en SCI IS seront des locations nus car sur des surfaces de logements moins adaptés à de la location meublé : T2 et T3 (hors location à des jeunes couples pour les T2 et les colocations en T3 c’est vrai).

Jo0505 a écrit :

Investissement pour le moment seul, il me faut un associé minoritaire dans ma futur SCI (à 0,1% si capital de 1000€ avec 1000 parts) qui serait non gérant.
Problème en SCI, les associés sont solidaires entre eux, et cet associé sera responsable en cas de défaillance de la SCI et de moi-même. Alors oui c’est le scénario catastrophe pour un projet rentable immédiatement, mais je ne souhaite pas "embarquer" un proche dans un projet présentant un risque pour elle ou lui.

Que se passe t-il si, une fois l’emprunt obtenu et le bien acquis, cette personne cède sa part à une autre personne (une personne morale à l’IS m’appartenant…) ? Est-elle déliée de son obligation de caution solidaire envers la société ? Envers la banque ?

Avez-vous déjà rencontré cette situation pour ceux qui invstissent seuls ?

Les status permettent de gérer les entrées et sorties des associés.
Il est indéniable que les associés sont solidaires dans un premier temps à hauteur des parts sociales détenues mais aussi par une caution solidaire entre eux vis à vis de la SCI.
Donc il faut bien choisir son associé en terme de confiance , de connaissance , de relationnel et disons le de surface financière…

Philippe

ca74,   Vous ne semblez pas savoir que beaucoup de ce que Jo0505 a écrit dans le message que vous citez est erroné.

Celui qui détient 0.1% des parts d’une SCI (avec des statuts correctement rédigés) n’aura en général que 0.1% de la responsabilité.  Un exemple : un associé d’une SCPI (qui est une SCI avec quelques autres caractéristiques en plus) ne détenant qu’une part n’est pas responsable pour toute les dettes de cette SCPI.

Une banque raisonnable ne demandera pas de caution solidaire à un associé détenant 0.1% des parts. Ou alors ce serait juste un prétexte pour ne pas vous dire qu’elle ne souhaite pas accorder le prêt. Là aussi, de nombreuses SCPI ont des emprunts, parfois pour plus de 100 M€, et aucun associé n’a jamais eu à se porter caution…

Pour en savoir vraiment plus sur les SCI, achetez un bon livre qui traite ce thème (il y a plusieurs qui ont déjà été cités sur le forum), et lisez le.
Pour faire ce que vous voulez ("de la location nu tout en bénéficiant des avantages de l’imposition à l’IS"), évitez les bricolages avec une SASU (qu’il faudra gérer, dont il faudra établir la comptabilité, faire les déclarations fiscales, etc.)

Bonjour ca74

Je suis un peu de la Vieille Ecole , mais comme vous parlez d’expérience je vais tenter de répondre avec la mienne

ca74 a écrit :

comment avez-vous convaincu la banque de s’abstenir d’une telle caution ?

J’ai , au fil du temps géré, deux SCI. La première à l’IS, la seconde à l’IR
J’ai toujours monté mes dossiers de prêt  en nom propre. Et pour cause, mes associés étaient mes enfants qui étaient alors étudiants.
Cela ne m’a, en aucun cas, empêché d’obtenir des financements .

ca74 a écrit :

Cela ne pourrait-il pas être un frein à l’obtention du crédit ?

Par contre, ce qui est  ( ou du moins était pour moi dans les années 2000 ) gênant c’était ce qui figure dans les premiers messages de cette file : La notion de prêt "PRO"

Au moins trois banques sur quatre ne voulaient même pas regarder mon dossier.
Par ailleurs les courtiers en prêts immobiliers du Val d’ Oise ne voulaient ( à l’époque) pas s’occuper des prêts "Pros"
C’était donc l’obligation de démarcher moi même les différents établissement.

En 2012 j’ai enfin déniché un Courtier qui s’occupait de ce genre de financement ( et qui le faisait fort bien) mais c’était trop tard pour moi.

Bonjour à tous,

Depuis 2014, date du début de ce Forum, le sujet reste le même : Problématique d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI à l’IS détenue par une SASU.

Ma banque (Banque Transatlantique - Groupe CIC) me suivait dans le montage du dossier de financement, avec caution solidaire des 2 associés (dont moi en tant qu’ Associée de la Holding qui détient majoritairement la SCI). Mais, elle voulait également un cautionnement. Et les 2 organismes interrogés (CMH et CREDIT LOGEMENT) ont refusé sous prétexte qu’ils "ne garantissent pas les SCI ayant au moins une personne morale au capital. "

Mes questions auxquelles je ne trouve pas la réponse sont donc :
- Connaissez-vous des organismes de cautionnement qui garantissent des prêts immobiliers de SCI détenue par une personne morale ?
- Si oui, lesquels et avec quelles banques travaillent-ils ?

Pour l’obtention du prêt, j’avais interrogé Société Générale qui a refusé directement sans même chercher à comprendre, m’indiquant qu’ils ne financent plus de projet immobilier en SCI… et la Banque Postale qui a refusé parce que je n’étais pas déjà cliente chez eux.

Pour rajouter de la difficulté, je vis à l’étranger et suis donc considérée comme "non-résident" (bien que mon salaire soit versé en France, et que je paye mes impôts en France… ).

J’ai consulté 2 courtiers spécialisés pour les non-résidents, et là encore, chou blanc ! :
- Carte financement m’indique que pour des SCI à l’IS détenues par des non résidents c’est minimum 500k eur et 100k d’apport.
- Pretto m’a indiqué qu’ils n’accompagnaient pas les financements de SCI à l’IS.

Il n’y a pas que les organismes de cautionnement. Nous avons encore comme possibilité de garantie 3 hypothèses :
- garantie PPD
- nantissement d’un compte-titres de l’associé personne physique de la SCI
- hypothèque sur le bien

Mais, j’aurais vraiment souhaité savoir si des membres de la communauté ont - avec ce montage précisément - réussi à obtenir un prêt bancaire pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à de la location nue, porté par une SCI détenue par une personne morale majoritaire et une personne morale minoritaire, garanti par caution solidaire + organisme de cautionnement.
Et si oui, par quelle banque et quel organisme de cautionnement ?

J’ai trouvé cette liste d’organismes de cautionnement :
CRÉDIT LOGEMENT
SACCEF (Caisse d’Epargne, Banque Populaire et Crédit Foncier de France).
CAMCA (Crédit Agricole)
CMH (Crédit Mutuel)
SOCAMI (Banque Populaire)
CNP
CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Education nationale)
GMPA (pour les militaires)

Ils ne sont pas facilement contactables en direct étant donné que c’est généralement la banque qui est partenaire de tel ou tel organisme qui leur présente les dossiers. Et leurs sites internet très généralistes ne parlent pas de prêts portés par des SCI.

En vous remerciant pour vos retours,
Bien cordialement,