Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

Entre chez cricri et chez vous, c’est pas le même marché immobilier du tout.

Bonsoir.

Dans mes calculs de mémoire c’était plutôt 12.5% et brut avec 7000 de TF.

Non pas de flingue.
L’immeuble nécessitait des travaux très très lourd et donc les travaux devenaient urgent.
Je faisais aussi 4 créations de logements sous les combles ( hauteur sous plafond supérieur à 2.50 et je pouvais faire des menzannines ) encore une fois la rentabilité se créer et ne se trouve pas.
Dans mon secteur sur le marché vous trouvez du 6% brut.
Mon premier bien j’ai cravaché pour avoir du 11% brut avec beaucoup de travaux.
Mes biens achetés n’ont jamais été mis en vente sur le bon coin par exemple ( sauf un immeuble sur le bon coin retiré le soir même car j’avais fait une offre et exigé qu’il retiré l’annonce pour ne pas travailler pour rien ).
Donc le père d’une locataire qui vendait en indivision un immeuble ( mon dernier ), Une personne qui m’a contacté car elle voulait liquider sa SCI avec 1 immeuble et 1 t2 ect ect… beaucoup de visite qui crée des contacts … bref je pourrai écrire des pages.

Je pense que beaucoup compare avec ce qu’il voit mais je ne pense pas qu’il s’acharne comme moi pour trouver des biens.
CELA DEMANDE BEAUCOUP DE TEMPS de négocier , optimiser ( devis artisans , achat meuble ect ect ) , bien étudier le PLU pour savoir comment créer de la rentabilité, la fiscalité pour savoir où on va , se créer d’autre contact bref…

Nota : la plupart de mes projets , c’est des indivisions avec problème de famille ou décès.
C’est très long et compliqué … la preuve sur ce projet : ça c’est compliqué et cela n’a pas été conclus.

Mais bon je vois ça comme de l’expérience… il n’y a pas d’échec.

Nota 2 : quand on me dit que 18% c’est pas possible cela me donne envie de trouver du 20% .

Pour en revenir sur le blog/livre , j’attaque en septembre.
Merci pour intérêt, cela motive à le faire.

Nota 3 : je veux pas paraître hautain , car je ne le suis pas, mais quand j’explique certaine
chose sur l’immobilier en me relisant sa parfait defois "MR je fais les trucs bien " mais c’est uniquement une discipline que j’ai appris à intégrer.

Reverso ne fonctionne pas je suis désolé pour les fautes .

Exact … et j’ai jamais eu de vacance locative. ZÉRO jour…

J’ai regardé mon dossier , c’était 13.8% de rentabilité brut exactement.
Les chiffres ont un peu changer sur ce qu’on m’avait annoncé et la réalité sur les loyer existant ( en fait 1850 c’était CC )

Après j’ai travaillé dessus et j’aurai pu faire du 20% après travaux sur l’ensemble.( avec le PLU , je pouvais faire 2 logements de plus que ce que je pensais )

Quand on créer de la rentabilité, cela change facilement d’un point ou deux…

Bref c’est malheureusement de l’histoire ancienne .

Mais j’ai plus de temps pour moi et en ce moment je suis beaucoup plus sur la bourse mais qu’es que c’est dur

Vbvaleur je me permet d’insister ; sur lbc vous trouvez bien mieux sans chercher bien loin, régulièrement.
Par contre vous trouvez bien plus lorsque vous tapez dans du bien à réhabiliter avec couplage des aides de l’Etat et de la Commune.
Je vous laisse vérifier sur le site de la commune le montant des aides ; mais ce n’est pas par hasard si les pouvoirs publics aident autant…


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Après vous pouvez transposer en AURA à Vienne, St Vallier…Mais j’aime bien l’exemple d’Annonay car la situation est incohérente cf circulation impossible aux heures de pointes (mais pourquoi les gens payent ils chers des pavillons minables excentrés ? Pour le plaisir du noeud de trafic sur la ville ?) cf situation économique du bassin particulièrement dynamique. A MT ou LT c’est du placement gagnant.

Bon, vous me direz puisque vous connaissez que chez Cricri c’est sans doute mieux sur le plan géographique ; comme je pense avoir compris le site j’y suis allé en vacances.
La situation est telle que décrite par Bernard.

Bon, le soucis là bas reste l’emploi, voir un isolement relatif.
Pour autant même sur lbc il peut y avoir des choses interessantes :


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Préparez le chéquier Crcicri Vbvaleur ?

Iqce Le problème c’est que j’estime que le marché immobilier Français est malsain et sur-évalué , il est responsable selon moi de notre manque de compétitivité (gros salaires pour payer de gros loyers) . Les conditions de crédits sont extrêmement favorables (pas d’apport , projets qui s’autofinancent etc).
Je préfères attendre de voir comment réagira le marché quand les taux seront à 5 % et que les banques seront asphyxiées par leurs prêts a taux fixe à 2% à LT financés par des prêts à CT à 4% .

cricri77700 La stratégie des Trackers généraux est la meilleur pour un néophyte surtout couplé a des renforcements mensuels et non en une fois car si on est incapable d’évaluer le marché et qu’on achète au plus haut il va falloir quelques années pour retrouver sa mise .

Je pense qu’il est préférable de choisir ses actions après avoir lu tout un tas bouquins et gagné en confiance .

vbvaleur a écrit :

Je préfère attendre de voir comment réagira le marché quand les taux seront à 5 %

==> Scénario de science fiction ?

vbvaleur : les discussion générales sur le marché immobilier (pour savoir s’il est surévalué, si les taux vont remonter etc.) sont déjà nombreuses et bien fournies, par exemple :
Evolution des prix de l’immobilier : hausse ou baisse ?
Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?
Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

Une chose de sûr : si le marché baisse, des gens comme cricri, avec des rendements de 18-20 % bruts,  des immeubles qui ont quasiment doublé de valeur grâce aux travaux qu’il a fait dessus, et la fiscalité avantageuse du LMNP au réel, en souffriront peu, par rapport à celui qui fait du 5 % brut en revenus fonciers, soit dans les 1,5 % nets nets…

La différence avec un bien immobilier dans le 8 eme c’est qu’il sera toujours loué peut importe la conjoncture , au maximum il y’aura une baisse de loyer mais il y’aura toujours de la demande contrairement à un bien dans une région ou ville  faible économiquement.

Même dans des pays qui on traversés des crises (Espagne , Irlande ,USA ) On remarque qu’il y’ a toujours une différence de rendement importante entre les biens les plus convoités qui est expliqué selon moi par le risque de ne pas trouver de locataire ou de devoir baisser les loyers fortement pour les attirer d’autant plus lorsque les frais fixes sont onéreux ( Charges, taxe foncières etc ) .
N’oubliez pas que l’immobilier fait vivre tout un tas d’ouvrier dans les petites villes et lorsque il va mal tout les problèmes sont exacerbés . Certains actifs immo perdent même la quasi totalité de leurs valeurs en pleine crise ce qui à très peu de chance d’arriver dans le 8 éme mais bien plus en Ardèche . 

Je pense que notre President partage la même vison que moi sur l’immobilier Français vu sa politique . Personnellement je suis partisan d’une croissance qui enrichit la France et pas d’une croissance à tout prix gonflée par l’endettement pour la construction de pyramides inutiles .

Nous devons investir dans nos outils de productions , nos usines , nos infrastructures de transport , dans la technologie , nos centrales nucléaires . Tout ce qui nous rendra compétitifs dans ce monde globalisé c’est la seul façon de soutenir les salaires à l’avenir .

Oui je suis d’accord avec vous Bernard , je ne connais pas assez les biens de Cricri pour évaluer quoi que ce soit , il fait sûrement du tres bon travail .

Et votre façon de tirer sur les ambulances est toute aussi habituelle, Mr Surin

Et je n’avais pas vu toute l’ignominie de votre post :
" puisqu’après tout le forum est utile surtout si on souhaite se faire un peu de publicité pour telle ou telle chose."