Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Bonjour,

Moi aussi un temps je m’étais orienté vers une stratégie défiscalisation en Pinel.
Après prospection sur les différents projets autour de moi (je ne voulais pas investir dans l’immobilier à l’autre bout de la France), j’ai retenu un projet porté par ICADE.

Au-delà d’une analyse technique de votre projet voici ce qui, dans mon cas, m’a fait abandonné cette idée.
C’était un projet avec une majorité d’investissement PINEL dans la même résidence.
Pourquoi de prime abord cette info m’a fait réfléchir ?
Parce que je me suis dit, que comme moi les investisseurs PINEL dans cette résidence allaient certainement revendre le bien à 6, 9 ou 12 ans… Du coup pour moi un max de biens à vendre au même endroit, au même moment, je ne trouvais pas ça très bon pour un prix de vente futur qui pourrait subir une concurrence très rude.
Ensuite, en comparant le prix de vente initial avec la réalité du marché aux alentours, j’ai constaté une surcote énorme du prix au m² (de l’ordre de 20 %).
Donc au-delà de la réduction d’impôt et de l’argumentaire plus qu’alléchant du commercial, j’ai considéré qu’avec les inconvénient inhérents à l’immobilier en "physique", un prix d’achat surcoté, une potentielle revente délicate, ce n’était pas une bonne opération.

Attention, ce n’est que mon expérience, je ne dis pas que tous les PINEL sont un mauvais investissement voire une arnaque.
Je souhaite seulement mettre en avant qu’avant de partir sur du PINEL et de ne considérer que purement et simplement l’aspect fiscal et les chiffres que l’on vous avance il faut prendre en compte également l’aspect gestion, revente, secteur, prix d’achat.
Dans bien des cas je constate qu’au final l’économie d’impôt va plutôt dans la poche du promoteur que dans la sienne.

Pour ma part, je pense que sur des produits défiscalisants il faut prendre le recul nécessaire et aborder l’investissement de manière globale de l’achat jusqu’à la revente en passant par la gestion (et souvent les gestionnaires qu’on vous impose de surcroit prennent aussi une part non négligeable du gâteau).

Bonjour,

Dire qu’un investissement Pinel est mauvais me paraît un peu réducteur ; le penser car l’étude qui a été faite par le commercial ou le consultant était trop éloignée de la réalité me paraît tout à fait compréhensible.

Pour répondre à votre question, Mogwainono, vous a-t-on précisé que l’assiette prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 € par an ?
Cela n’impacte pas beaucoup le cash flow lui même, mais le rendement a de forte chance de ne pas être optimal.

Quelques remarques :

- Pourquoi le montage inclut-il un apport ? Le taux d’intérêt ne semble pas spécialement avantageux, et des montages financés à 110% sont monnaie courante.

- La CSG/CRDS est estimée à 350€/an ; cela ne peut-être "vrai" puisqu’elle dépend du résultat foncier qui est lui même fonction des charges déductibles de l’année en question. Or, un prêt amortissable générera forcément des charges déductibles (intérêts) de plus en plus faibles, augmentant ainsi votre résultat foncier et par conséquent votre CSG/CRDS.

- Vous parlez d’un cash-flow moyen sur 9 ans, or vous spécifiez que la livraison est en T1 2019 ; si vous passez chez le notaire, votre opération ne durera pas 108 mois (9 ans) mais plutôt 126 mois si on tient compte du délai de livraison. Votre conseiller vous a-t-il confirmé que le cash-flow ne commencerait qu’au T1 2019, alors que l’emprunt commence au T3/T4 2017 ?

- Sur la même lignée que ma remarque précédente ; le cash-flow, basé sur 9 ans, suppose que vous revendez votre bien à la fin de l’engagement de location. En d’autres termes, vous revendez au lendemain de la fin de cet engagement, n’est-ce pas un peu optimiste ? Ne faudrait-il pas prévoir un délai de revente de 3, 6 ou 12 mois ? Auquel cas, le cash-flow augmente forcément !

- Vous parlez d’une rentabilité brute, qui n’a de sens qu’à partir du moment où le bien vous appartient totalement, soit au bout de 25 ans ; cela n’a pas de sens dans votre cas (hormis argument commercial) puisque votre conseiller part sur un principe de revente au bout de 9 ans de location.

- Avez-vous vérifié le prix de revente d’un bien comme le votre ? En général, hormis plus-value du bien acheté, une revente au prix d’achat est difficile sur ce type d’opération. Il faut plutôt s’attendre à une moins-value, ce qui n’est pas catastrophique en soit si au bout du compte vous gagnez plus que vous ne perdez. Ceci s’estime sur un guide rédigé par une association de notaire (montants actés) et non pas sur des sites en ligne de société privées qui se basent principalement sur les prix de ventes espérés.

- Avez-vous vérifié le prix de location de votre investissement ?

J’ai tenté une simulation d’après vos éléments, et j’arrive effectivement à 272€ (+10€ par rapport à ce que vous avez annoncé), l’écart étant certainement dû à mes approximations sur le prix réel de l’immobilier, le prix des assurances, etc… Cependant j’ai supposé que le bien est situé en zone A ; est-ce le cas ? On serait à environ 5 085€/m² ce qui me semble assez bas dans le neuf sur une zone de ce type.

Si je corrige cette simulation en tenant compte d’autres facteur (changement de locataire, délai de revente en fin d’opération, etc…), j’arrive plutôt sur un cash-flow négatif de 315€ ce qui est somme-toute assez raisonnable mais pas forcément optimal, car le rendement global de l’opération (TRI) est de 6,23%, avec une marge de sécurité d’environ 110 000 € (avant de perdre de l’argent).

En conclusion je dirai que votre opération est plutôt bonne, sous réserve de vérification de certain paramètres néanmoins cruciaux, mais qu’elle l’est moins que ce que l’on vous annoncé.

Bien cordialement,

PS : je retrouve bien une CSG/CRDS moyenne de 310€ sur les années 2024 à 2027 et 0€ en début d’opération (déficit foncier oblige)

Caceray : il est d’usage de se présenter en arrivant sur ce forum, comme vous vous y êtes engagé en validant la charte. C’est ici : Info - Forums des investisseurs heureux

J’ai du aller un peu vite lors de l’inscription et oublié de lire certaines lignes (trop pressé de répondre) mais voici la correction de mon erreur.

Il y a des bonnes remarques dans votre réponse, mais je ne sais pas comment vous faites pour calculer un cashflow sans connaître le TMI de Mogwainono !

J’ai du considéré une TMI à 30% par défaut car c’est celle que je retrouve 90% du temps ; de toute façon elle importe peu dans le calcul en loi Pinel car le résultat foncier est quasi nul sur les 9 ans.

Et puis j’ai tenté de composer avec les éléments et les lacunes de la description, mais c’est pour ça que j’ai émis une réserve sur ma conclusion.

C’est étrange car une résidence senior est très souvent avec services. Dans ce cas, votre locataire n’est pas l’occupant mais le gestionnaire de la résidence, par un bail commercial. L’imposition est alors LMNP au réel (un BIC), ce qui n’a rien à voir avec le Pinel (revenus fonciers au réel).

J’ai vu passer un programme éligible Scellier dans une grande ville, au sein d’une résidence sénior il y a 2-3 ans ; peut-être y a-t-il eu le même "hybride" en loi Pinel ?

Qui touche les énormes 13.4% de "frais de gérance" ?

Sur LMNP je dis pas, mais en loi Pinel, un gestionnaire classique + assurance carence/vacance locative, loyers impayés, etc… représente légèrement moins de 13% TTC habituellement donc le montant ne me choque pas.
En gérance "classique" simple, on serait effectivement bien en dessous, autour de 8% donc attention aux prestations proposées pour 13,4% !

Les tarifs habituels dans la profession sont de 6 à 8 % pour la gestion locative par un AI et 3% pour la GLI, soit de l’ordre de 10 % pour les deux. Moi ça me choque que sur un Pinel ces gens se gavent en prenant 3 % de plus.

Vos chiffres sont-ils donnés HT ou TTC ?
S’ils sont donnés TTC, pouvez-vous me communiquer les coordonnées ou les brochures commerciales des sociétés en question par MP ?

Edit : vous parlez de GLI, mais avez-vous compté la carence/vacance locative, détérioration immobilière, protection juridique, etc ?

Par ailleurs, puisque le pourcentage est fixe, j’imagine que cela n’inclut pas non plus les frais de remise en location à chaque changement de locataire, qui peuvent peser lourd sur la rentabilité si cela intervient souvent.

Les honoraires étaient inclus dans la simulation 315€ (pour un changement de locataire tous les 2 ans je crois, équivalents à un mois de loyer ainsi qu’une vacance locative de 2 mois entre chaque location, franchise spécifiée dans l’assurance)

Dernier élément à apporter à la discussion :
Selon les agences, le taux s’applique soit aux loyers, soit aux encaissements (donc provisions pour charges incluses + tous les autres types d’encaissements, par exemple les retenus sur caution après le départ d’un locataire).

J’avoue ne pas m’être penché sur la question…

Caceray a écrit :

Dire qu’un investissement Pinel est mauvais me paraît un peu réducteur

Certes, cependant, cela fait plusieurs années que nous attendons sur ce forum l’exemple d’un investissement Pinel vraiment intéressant.

Caceray a écrit :

j’arrive plutôt sur un cash-flow négatif de 315€ ce qui est somme-toute assez raisonnable mais pas forcément optimal, car le rendement global de l’opération (TRI) est de 6,23%
…/…
En conclusion je dirai que votre opération est plutôt bonne

Tout est subjectif, mais un TRI de 6.23% avec un emprunt à 110% est pour moi vraiment catastrophique ! Le but d’un investissement ne me semble pas "de ne pas perdre d’argent" mais plutôt d’en gagner et le plus possible

Ce qui compte est le rendement obtenu sur prix d’achat. Ensuite on peut "améliorer" ce rendement en le calculant sur le prix de vente puisqu’après tout ces investissements se dévaluent les premières années.
Faire un calcul de TRI en intégrant l’emprunt dope la performance et il est très facile d’avoir un rendement infini. Ce 6,23% ne veut non seulement rien dire mais en plus est probablement surévalué vu votre façon de calculer des rendements.

Vous occultez complètement le fait que sous prétexte d’obtenir un rendement meilleur que celui du livret A, on enrichit des intermédiaires dont vous semblez être mais peu importe et surtout on prend le risque d’un rendement négatif, c’est à dire que l’on en est de sa poche chaque mois et même après la revente l’opération s’avère être un fiasco financier. C’est plutôt la majorité des témoignages sur la défiscalisation packagée que l’on a pu lire sur ce forum et certains se retrouvent dans des situations dangereuses à cause de mensualités se retrouvant parfois sans loyer en face et sans avantage fiscal car il faut impérativement louer ces biens.

Je ne vois pas l’intérêt de s’exciter sur ce fil puisque Mogwainono [93] ne donne plus signe de vie après avoir posté. S’il repasse par ici, il nous dira de quelles informations supplémentaires il peut avoir besoin.

Lorsque je dis à mes clients qu’ils doivent épargner (j’ai repris les chiffres d’un dossier), 247€ par mois pendant 139 mois, pour obtenir un capital constitué à la revente de 57 000 € (Prix de vente - CRD), on obtient un TRI de 8,41%.
Cela veut dire, que s’il plaçait leur épargne de 247€ par mois sur un autre support que celui là, il faudrait qu’il soit rémunéré au moins 8,41% (par an) pour arriver à un résultat égal ou mieux, et je n’ai pas compté l’avantage fiscal dans ce TRI.

Il y a beaucoup d’hypothèses de votre calcul que vous n’explicitez pas.

Prix de revente ? A priori, la décote d’un appartement vieux de 10 ans, par rapport au prix surcoté du Pinel vendu neuf, est de l’ordre de 30 %, dans un marché immobilier constant. Quelle décote prenez-vous ?

Vendu occupé ou vide ?
Occupé, double problème : 1) on se coupe de la clientèle qui recherche sa RP, seuls les investisseurs bailleurs sont intéressés. 2) loyer bas à cause de l’encadrement Pinel, donc le prix proposé par les investisseurs bailleurs sera bas pour préserver leur rendement.

Vide : ça suppose de donner congé pour vendre, 6 mois avant la fin du bail. Si la date de fin de bail ne tombe pas bien par rapport à la fin de l’engagement Pinel, on peut devoir louer jusqu’à 2 voire 3 ans au-delà de la durée de l’avantage Pinel.

Prix de revente ? A priori, la décote d’un appartement vieux de 10 ans, par rapport au prix surcoté du Pinel vendu neuf, est de l’ordre de 30 %, dans un marché immobilier constant. Quelle décote prenez-vous ?

Je ne crois pas qu’on puisse faire de publicité sur ce forum sinon je me serais appuyé sur des exemples promoteurs d’actualité, je m’en tiendrai donc aux chiffres (programmes communiqués par MP sur demande).

Programme Pinel sur Nancy:
Prix TTC : 199 000 €
Surface : 65 m²
Annexes : 1 parking intérieur (~ 13 000€)
Prix m² : 2 863 €/m²
Prix marché (-10 ans) : 2 090 €/m² (-27,00 %)
Prix marché (+10 ans) : 1 750 €/m² (-38,88 %)
Je n’ai pas pris la peine de pondérer le prix marché en tenant compte de la terrasse et de l’étage mais on ne fera pas de miracle. On comprend rapidement qu’effectivement la moins-value, pour une revente pile 10 ans après, oscillera entre 30% et 35%.

Programme Pinel sur Toulouse :
Prix TTC : 210 000 €
Surface : 58 m²
Annexes : 1 parking intérieur (~15 000€)
Prix m² : 3 336 €/m²
Prix marché (-10 ans) : 3 270 €/m² (-1,98 %)
Prix marché (+10 ans) : 2 820 €/m² (-15,47 %)
Dans ce cas, la moins-value pour une revente pile au bout de 10 ans, oscillera entre 5% et 10%

Cette histoire de moins-value n’a pas beaucoup de sens prise séparément ; la grande question que l’on me pose sans arrêt c’est :
"Finalement, avec votre opération, combien allons-nous gagner ?"
Ce à quoi je répond sincèrement : je ne sais pas !

La seule chose que je sais, c’est combien coûtent les différents intervenants (banque, gestion, impôts, etc), ce qui me permet d’anticiper les entrées et sorties sur votre trésorerie.
Mon étude, qui se base sur un prix hypothétique de revente au prix d’achat, est accompagnée d’un seuil fixé par la différence entrées-sorties sur la durée de l’opération.
Ce seuil, est compris, en moyenne sur des opérations de 10 ans, entre 30% et 40% de la valeur du bien.

Ainsi je ne peux garantir le prix de revente, mais je sais dire quelle valeur doit perdre le bien pour que l’investisseur perde réellement de l’argent.
Sur mon exemple de Toulouse, si ça se passe mal (moins-value de 15%), le gain global sur la trésorerie est de 42 000€ sur 11 ans (livraison pas immédiate + délai de revente).
En simplifiant à la truelle, on pourrait se laisser dire qu’on a gagné en moyenne 3 800€/an pendant 11 ans, nets d’impôts et charges déduites.

Je peux tout à fait entendre que le gain est "négligeable" par rapport à l’usine à gaz qui été mise en place ; mais gardez à l’esprit que les investisseurs n’ont "rien" eu à faire si ce n’est passer chez le notaire.

Vendu occupé ou vide ?
Occupé, double problème : 1) on se coupe de la clientèle qui recherche sa RP, seuls les investisseurs bailleurs sont intéressés. 2) loyer bas à cause de l’encadrement Pinel, donc le prix proposé par les investisseurs bailleurs sera bas pour préserver leur rendement.

Vide : ça suppose de donner congé pour vendre, 6 mois avant la fin du bail. Si la date de fin de bail ne tombe pas bien par rapport à la fin de l’engagement Pinel, on peut devoir louer jusqu’à 2 voire 3 ans au-delà de la durée de l’avantage Pinel.

Idéalement vide. Dans mes études, je prends en compte cette difficulté en considérant qu’il faudra attendre 12 mois avant de pouvoir revendre, à l’issu de l’engagement de location.
Si ce n’est pas le cas, ce n’est pas "très grave" parce que je me serais occupé au préalable de prolonger l’engagement de location, au cas où la revente soit trop difficile : si revente pendant la période de prorogation, on ne perd que l’avantage fiscal sur cette période triennale, et je suis là pour accompagner mon client dans sa réflexion sur le bienfondé d’une revente avec perte de l’avantage, ou revente plus tardive avec l’avantage mais certainement une plus grande moins-value, etc…

Je ne ciblerai pas les investisseurs bailleurs car les rendements bruts seront de l’ordre 3-4% ce qui est bien dessous de ce qu’ils peuvent espérer s’ils s’y connaissent un peu.

Il y a beaucoup d’hypothèses de votre calcul que vous n’explicitez pas.

J’espère ouvrir un sujet consacré à tous ces calculs mais je dois d’abord m’assurer de ne pas être redondant avec ce qui a déjà été posté et essayer de rendre mon argumentaire "agréable" à lire.

DDtee a écrit :

Caceray a écrit :

Comment définissez-vous "intéressant" ? Dans la mesure où le TRI est positif, l’opération est par définition  "intéressante" puisque les recettes sont supérieures aux dépenses.

Le TRI ne me semble pas l’indicateur le plus adapté à l’immobilier physique, il est par contre très pratique pour faire des comparatifs totalement aberrant par les commerciaux de la profession. Comparer par exemple un livret A et un investissement immobilier avec un emprunt sur 25 ans !

L’emprunt est effectivement sur 25 ans, mais remboursé lors de la revente. Sur une épargne constante (CF négatif) pendant N mois avec un capital disponible à la revente (dernier CF positif) on peut tout à fait comparer le dispositif a un plan d’épargne livret A avec versements constants jusqu’au solde total dans N mois.

DDtee a écrit :

Un investissement immobilier est de mon point de vue intéressant dès lors que le locataire paye totalement l’investissement, toutes charges comprises. Dit autrement, avec un CF net positif sans apport (ou apport remboursé par le CF).

Oui, c’est l’idéal effectivement. Pour moi l’idéal ce serait d’obtenir une voiture d’occasion, ne nécessitant aucune réparation mécanique, carrosserie impeccable et le plein d’essence en sortant du garage. Il y a des personnes (j’en connais personnellement) qui passent du temps à chercher ces opportunités, et qui se déplacent le week-end à l’autre bout de la France pour négocier sans forcément revenir avec le butin… et ça leur plaît !
Moi, lorsque j’ai acheté la mienne, je l’ai prise au concessionnaire en bas de chez moi parce que tout simplement pas l’envie d’aller chiner la bonne occasion aux Mureaux qui m’aurait permis d’avoir le même modèle pour 10-20% moins cher, avec la peur de me faire "arnaquer" par le vendeur local alors que je n’y connais rien en plaquettes et courroies.

De la même façon, il existe des personnes qui n’y connaissent rien en immobilier, et qui n’ont pas envie de se lancer dans l’achat d’un immeuble à rénover, faire des devis, s’occuper des déclarations, etc…
Pour un rendement moindre, mais positif quand même, et supérieur à ce qu’ils auraient obtenu en plaçant sur livret A ou sur une assurance-vie, ils sont ravis de pouvoir être propriétaire et se dire qu’ils boostent un peu leur épargne, sans rien faire.

DDtee a écrit :

Votre terme "effort d’épargne" cache à mes yeux le financement des fortes moins-values à venir sans parler des charges excessives de gestion et copropriété.

J’ai traité le problème de la moins-value dans mon précédent message, mais que j’étais certainement en train de rédiger au moment où vous écriviez le vôtre.
Concernant les charges de gestion et copro, elles ont été incluse dans l’épargne globale. Quant à leur caractère excessif, je reboucle avec ma première réponse ; il y a des personnes qui préfèrent travailler avec des groupes nationaux dont les pubs passent à la télé plutôt que de travailler avec les agences locales.

Mettons nous d’accord, je ne suis pas un commercial, comme vous le dîtes mais je ne vous en veux pas car je suis conscient de l’image que reflètent les cabinets, la plupart de mes clients avaient déjà un semblant de projet ou un désir d’investir pour "défiscaliser".
Mon rôle n’est pas de les pousser à la consommation, mais de leur donner les outils afin qu’ils puissent prendre une décision en connaissance de cause. D’où l’appellation de "conseiller en gestion de patrimoine".
Le commercial dirait : "Investissement de 500 000€, opportunité exceptionnelle d’investir en loi Pinel pour économiser des impôts"
Moi je dirais : "Investissement de 500 000€, pas le plus rentable pour investir en Pinel, mais je vais vous dire ce que vous pouvez espérer gagner"

Sans compter que les investisseurs ne sont parfois pas très honnêtes sur leur attentes. Si je parle de l’exemple à 500 000€ sur Paris, c’est que j’ai eu le cas.
Et cet investisseur a tenu à l’acheter malgré mes réserves sur la pertinence du projet parce que c’était sa fierté de pouvoir dire qu’il était propriétaire sur Paris !

Dernière modification par Caceray (09/08/2017 12h55)

Problème : quand je regardais sur meilleursagents, le prix moyen des appartements était 2200 €/m².
Et je trouvais de l’ancien dans le même quartier un bien qui pouvait être rénové pour 100 k€ tout mouillé (prix FAI + frais de notaire + rénovation) ; de mémoire il faisait 70 m² soit 1430 €/m² tout mouillé. On ne peut plus voir l’annonce précise de ce bien ancien car l’annonce LBC a été désactivée.

De la même manière que pour les véhicules d’occasion, on peut trouver pour un même modèle, des prix allant du simple au double, voire au triple en traitant avec des particuliers qui vendent en l’état. Il y en a pour tous les goûts. Cela dépendra évidemment de l’état général, des options, du kilométrage et bientôt du type de moteur (cf. interdiction du diesel à Paris en 2020) !

Le site meilleursagents ne donne qu’une moyenne, non pondérée par des critères, futiles pour un investisseur, mais essentiels pour des acquéreurs en RP !
Je découvre (avec plaisir) un nouveau monde sur ce forum où beaucoup se lancent dans l’acquisition d’immeubles ; j’ai même lu sur un fil récent, un investisseur expliquer que les travaux de rénovation (peinture) ne sont pas nécessaires malgré l’état "plutôt moche" du bâtiment… effectivement, pourquoi s’en soucier, tant que c’est loué ?

Dans la mesure où l’investisseur en régime Pinel voudra revendre son bien dans les 10-12 ans, il pourra encore faire jouer la "qualité des matériaux isolants, la moquette sur le couloir et le digicode avec caméra", donc des prix m² plutôt dans la fourchette haute.

Concernant les gens qui veulent investir dans l’immobilier sans rien y connaître : à la base, c’est une grossière erreur. Il faut investir dans ce qu’on comprend. Il faut investir dans un marché qu’on connaît (près de chez soi, pas à l’autre bout de la France).

Pensez-vous que j’ai fait une erreur en achetant une voiture alors que mes connaissances en la matière se limite à faire le plein et regonfler mes pneus ? Il s’agissait pourtant d’un investissement puisque c’est l’un de mes outils de travail et une panne aurait les mêmes conséquences qu’une vacance locative dans l’immobilier ; pas de rdv, pas d’étude à proposer, pas de facturation, mais un parking à payer donc CF < 0 !

J’exagère volontairement.

Dans la mesure où c’est mon métier de leur expliquer, font-ils une grave erreur s’ils estiment que mon explication tient la route et qu’ils sont prêt à prendre le risque de réaliser l’investissement ?

Bernard2K a écrit :

- SCPI à crédit. Relative optimisation fiscale avec le régime du réel ; vraiment rien à faire ; du 4 % nets environ avec les meilleures SCPI.
- REIT et autres foncières non cotées, mais accès au crédit plus difficile ; je connais moins mais on trouve des fils bien fournis en informations sur le forum
-  de l’ancien à rénover et à louer meublé en LMNP au réel constitue aussi une niche fiscale très intéressante (tant que le LMNP au réel n’est pas rabotté). Certaines agences proposent du clé en mains (Elise F et investissement locatif point com entre autres).

SCPI : J’étais plutôt resté sur du 4% brut (tout dépend de ce que l’on met derrière ces termes) et il s’agit d’un rendement instantané ; il ne tient pas compte des frais d’entrée, des frais d’arbitrage et des frais de gestion. Et les SCPI Pinel sont encore moins rentable !

FEITS : Jamais proposé un montage de ce type

Ancien à rénover : Je ne connaissais pas les solutions clés-en-main mais je vais m’informer (à ma décharge je suis relativement jeune dans le métier, <2 ans). Y a-t-il des sujets qui en parlent sur ce forum ? La recherche "investissement locatif com" ne me donne rien…

En revenant sur ce fameux "surcoût" de l’achat dans le neuf, en dehors de tout montage financier, il est peut-être exagéré de jeter la pierre au promoteur (qui est aujourd’hui devenu un terme péjoratif).

Si j’ai bien compilé les différentes critiques relative à ce point, sur ce forum comme dans mes discussions physiques, le chiffre retenu est aux alentours de +25% par rapport au prix de l’ancien "correct" encore comparables, que ce soit en terme de quartier, orientation, surface et annexes.

Premier argument : la TVA (20%)
Collectée par le promoteur mais reversée à l’état, cela signifie que lorsque vous achetez un bien neuf pour 100 000 €, le promoteur ne "touche" réellement que 83 333€.

Deuxième argument : Les normes
Que ce soit en terme d’isolation énergétique ou acoustique, les normes ont beaucoup évolué en 50 ans, rendant les contraintes de fabrication de plus en plus complexes, augmentant naturellement le coût de fabrication d’un bâtiment

Troisième argument : L’inflation
Je ne sais pas si vous l’avez remarqué, mais le débat tourne quasi-exclusivement autour du rendement, qui lui même ne tient pas compte de la valeur temporelle de l’argent. Un investisseur ayant acheté un bien en 2008 pour une valeur de 100 000 €, considérera qu’il ne perd pas d’argent dès lors qu’il le revend 100 000 €. Or, en 2008, il pouvait s’acheter une baguette pour 0,80 € tandis qu’en 2015 elle était plutôt à 0,86 € (+7,5%) (source).

Je ne prétends pas que l’inflation est identique dans l’immobilier.

Mais le prix de l’ancien est, en partie, basé sur des attentes de particuliers, elles mêmes basée sur leur impression subjective de bénéfice/perte.
Un programme neuf dont le prix est basé sur le coup de la main d’oeuvre, construction, promotion commerciale, ne pourra que subir "objectivement" toutes ces charges et appliquer un prix en fonction.

Quatrième argument : La garantie biennale et décennale
Garantie légale obligatoire par le promoteur, le surcoût est déjà pris en compte dans mon deuxième argument. Mais je n’ai pas mentionné le fait que dans l’ancien, vous n’êtes pas à l’abri d’avoir des réparations plus ou moins importantes sur la prochaine période de 10 ans. Libre à vous de la considérer comme faisant parti du capital investi ou un CF négatif de plus ; dans les deux cas, vous diminuez le rendement.

Je tiens néanmoins à pondérer ces arguments (voire à les contredire) en considérant que les processus de fabrication des matériaux auront pu être amélioré, diminuant ainsi le coût réel, par exemple.

DDtee a écrit :

En effet, l’addition des intermédiaires CGP + Promoteur + agence/gestion à prix hors marché + ville (qu’il a fallu souvent amadouer avec un apport de logements sociaux intermédiaires) = une addition pharaonique et non nécessaire en prenant juste le temps de traiter en directe.
C’est le prix d’achat et une gestion rigoureuse qui fait qu’un investissement immo est bon ou mauvais.

Puisque nous avons la chance de vous lire témoigner ici, pouvez vous nous donner un ordre d’idée du coût de commercialisation, de votre commission ?

Je ne souhaite pas faire de la publicité mais puisqu’on me pose la question :

CGP (moi) :
Un montage "classique" en loi Pinel est facturé environ 1 100€ TTC, 100% déductibles et bien souvent inclus dans le financement à 110%, et uniquement facturable si passage chez le notaire.
Le montage inclus :
- tous les déplacements du CGP à domicile pour la présentation du projet (minimum 3 RDV mais bien souvent 5 ou 6)
- les études (financières et de marché) des programmes pour lesquelles l’investisseur est intéressé
- le montage du dossier (réservation auprès du promoteur, financement, estimation loyer par une agence locale)
- déplacement(s), sur demande de l’investisseur, pour l’accompagner à ses rendez-vous banque s’il souhaite obtenir des offres de prêt de son côté
- déplacement pour le passage chez le notaire
- aide à la déclaration lors de l’année d’acquisition (en ligne ou physique)

A ce stade, j’ai recensé le "gros" du travail qui représente à lui seul 20h de travail minimum (si passage chez le notaire) et des frais kilométriques très variables (je couvre toute la région).
Attention, je n’ai pas dit que JE touche 1 100€ par opération, c’est le cabinet qui facture environ 1 100 € TTC, soit environ 900 € HT réellement encaissés, soit un taux horaire d’environ 45€/h (en pratique beaucoup moins).

Ma rémunération réelle étant un contrat confidentiel entre mon cabinet et moi même, je ne peux pas la divulguer.

Promoteur :
Bien évidemment, si ce n’était que cela, nous ne rentrerions pas dans nos frais, et à ce titre nous bénéficions d’une subvention de la part des promoteurs partenaires, qui elle aussi est confidentielle MAIS qui n’est pas répercutée sur le prix de vente. En clair, le prix immobilier TTC est rigoureusement identique que l’on passe en direct au via le cabinet.
Remarque : Je ne travaille pour aucun promoteur en particulier, on me propose des programmes et j’ai l’entière liberté de le proposer ou non aux investisseurs. Parfois c’est moi qui contacte le promoteur, selon les critères de l’investisseur.

Gestion/Assurance :
Effectivement, à vous lire je traite avec des gestionnaires au-dessus du prix marché, mais avec qui je travaille les yeux fermés car j’ai confiance en eux et ils sont réactifs lorsque je les sollicite.
Cette partie ne dépasse jamais 13% des loyers avec une couverture totale (GLI, carence/vacance, détérioration, etc…) dont les périodes de franchises sont précisées de vive voix et en gros sur le contrat !
Remarque : ces sociétés ne sont pas "imposées" au client. L’investisseur est libre de choisir n’importe quelle gestionnaire/assureur sans surcoût au niveau du montage.

Ville :
Bah… incluse dans le prix du promoteur j’imagine ? Je n’ai jamais eu de facture de la part d’une ville pour un montage en loi Pinel, si ce n’est la taxe foncière qui est exonérée les deux premières années selon la ville.

DDtee a écrit :

De plus les "Pinel" sont généralement d’assez grands ensembles, générant beaucoup de coûts qui augmentent fortement au fil du temps (donnée sous estimée au client)

A débattre selon le programme ; un nombre important de propriétaires par palier aura tendance à diminuer le coût moyen des charges d’entretien de l’ascenseur par exemple, de grands espaces verts nécessiteront en revanche plus d’entretien qu’un immeuble qui n’en contient pas etc…

DDtee a écrit :

Concernant la moins-value à la revente, les dizaines de témoignages publiés sur ce forum sont plus près des chiffres que vous publiez sur Nancy que sur Toulouse, soit généralement à -30% à 10ans. Ceci n’est jamais prit en compte dans les calculs, tout comme le fait qu’au bout de 10 ans de location, l’appartement est vétuste et doit être refait avant d’être revendu (en même temps que 50% de l’immeuble car chaque investisseur ou presque à le même objectif).

Je n’étais pas en activité il y a 10 ans, mais les clients que je me suis vu confié (Scellier/De Robien) ne semblent pas avoir eu ce problème puisqu’ils me sollicitent aujourd’hui pour une opération en loi Pinel ? Malheureusement, cet argument est invérifiable pour vous, donc irrecevable, j’en suis conscient. En revanche, je sais dire quelle marge de manoeuvre a l’investisseur en sortie d’opération s’il ne veut pas perdre d’argent (prix de vente minimal environ 65-70%).

DDtee a écrit :

Un CGP est effectivement un conseiller mais bien sûr aussi un commercial. La plus belle des mariées ne peut offrir mieux que ce qu’elle a. Soit des produits impliquant effectivement peu le client en contrepartie d’un niveau de rémunération très faible (par pitié ne revenez pas avec votre livret A comme exemple wink)

M’autorisez-vous à citer le LDD ?
Oui en quelque sorte on pourrait me reprocher de ne pas savoir parler de montages qui ne me concerne pas directement, c’est la raison pour laquelle je me suis inscrit sur ce forum et que je suis perpétuellement à la recherche de trouver de nouveaux partenaires pour créer des "produits patrimoniaux" de forme clé-en-main.

A ma décharge, lorsque je rencontre un (futur) investisseur pour la première fois, je lui parle de l’intégralité de mes "produits" : Pinel / LMNP / Malraux / FCPI&FIP / SCPI / Assurance-vie et j’en passe, c’est mon interlocuteur qui se dirige naturellement vers Pinel.

Pourquoi ?

LMNP / Censi-Bouvard (neuf) : acheteurs potentiels restreints pour une revente au bout de 10 ans, et risque de moins-value ultra élevée, donc si c’est pas pour garder à vie, très peu d’intérêt

LMNP (ancien) : en résidence, bail soumis au bon-vouloir du Preneur, amortissements possibles mais déjà beaucoup plus faibles que dans le neuf ; un investisseur avec une TMI >= 30% sera fortement taxé sur ses revenus

Malraux : investissement colossal pour être raccord avec le prix marché, principalement destiné à des très forts niveaux d’imposition (>20 000€)

FCPI&FIP : investissements avec injection de capital, montant plafonné, avantage fiscal mais capital variable, ils sont assimilés par les investisseurs à des produits de banquier et n’en sont pas friands

SCPI / Assurance-vie : rendement moyen annoncé mais pas garanti et non prévisible, ils n’ont pas forcément meilleure réputation surtout lorsque le rendement net d’impôts et de charges avoisine plutôt les 2%

Ma clientèle étant essentiellement composée de contribuables "moyens":
- 0,5% d’entre eux sur une TMI à 14%
- 90% d’entre eux sur une TMI à 30%
- 8% d’entre eux sur une TMI à 41%
- 1,5% d’entre eux sur une TMI à 45% ou ISF

Il s’agit principalement d’investisseurs de type cadre/cadre supérieur/directeur qui n’ont pas envie de débloquer les PEE, assurances-vie et autres livrets, qui ne souhaitent pas consacrer plus de 200-300€/mois à un projet d’investissement et qui surtout ne veulent s’occuper de rien.

@DDtee
Les vendeurs de Pinel, ça ose tout ! C’est même à ça qu’on les reconnaît !
Rastignac