Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation)

Bonjour,

vos deux premiers appartements sont en revenus fonciers, alors qu’une location meublée est imposée en BIC. Cette 3e opération n’aura donc aucune influence sur la fiscalité de vos opérations précédentes.

Pour ce 3e bien meublé, vous serez LMNP (loueur de meublé non professionnel). Notez qu’en meublé, les recettes imposables sont le loyer CC.
Deux solutions :
- micro-BIC. Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes.
- réel. Cela vous oblige à prendre un expert-comptable pour la compta. Vos semaines d’occupation devront être déclarées comme une recette fictive. Avantage : amortir l’investissement.

Dans tous les cas, vous finirez par payer des impôts. Il n’est pas possible d’ajouter du revenu et de ne pas payer d’impôts dessus.

Pour un investissement en station de ski "familiale", je vous conseille d’être très attentive à avoir une altitude suffisante pour un enneigement suffisant même dans 20 ans. L’enneigement se réduit d’année en année. Certaines stations de moyenne altitude sont condamnées à dépérir.

Caceray a écrit :

Bernard2K a écrit :

vos deux premiers appartements sont en revenus fonciers, alors qu’une location meublée est imposée en BIC.

Faux. Le statut LMNP est soumis au régime (micro-)BIC mais une location meublée peut être pratiquée par un individu ou par une société.

Certes. Je voulais dire : en tant que particulier, vous serez LMNP imposé en BIC.

Quelle est la pertinence de créer une société pour gérer un appartement à la montagne ?

C’était une réponse adaptée à ce cas particulier et non pas une affirmation générale.

Bernard2K a écrit :

Deux solutions :
- micro-BIC. Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes.
- réel. Cela vous oblige à prendre un expert-comptable pour la compta. Vos semaines d’occupation devront être déclarées comme une recette fictive. Avantage : amortir l’investissement.

Faux. Le recours à un (cabinet) expert-comptable est fortement recommandé mais pas obligatoire, au même titre que l’adhésion au CGA (libre à chacun de vouloir "gonfler" artificiellement son résultat de 25%).

Certes. Il fallait comprendre "quasi-obligé". Faire sa compta soi-même, au réel, en prenant la responsabilité de la méthode comptable et notamment de l’amortissement, n’est pas recommandé. Vu les questions qu’elle pose, mistik n’est sans doute pas comptable, donc j’en avais déduit qu’elle devrait recourir à un expert-comptable. C’était une réponse adaptée à ce cas particulier et non pas une affirmation générale.

Bernard2K a écrit :

Dans tous les cas, vous finirez par payer des impôts. Il n’est pas possible d’ajouter du revenu et de ne pas payer d’impôts dessus.

Faux. Tout dépend de ce que vous appelez "revenu". Lorsque vos travaux (par exemple) sont supérieurs aux revenus locatifs, votre résultat peut-être nul voire négatif. C’est ce qui permet, entre autres montages, de defiscaliser au travers d’un déficit foncier. Vous avez bien des revenus et pourtant l’opération génère une économie d’impôt.

Je maintiens : vous finirez par payer des impôts. Les amortissements (en LMNP au réel) ou le déficit foncier (en revenus fonciers) n’ont qu’un temps. On finit toujours par payer des impôts.

Je maintiens que mes réponses étaient pertinentes car adaptées à la demande de mistik. Vous êtes là pour rendre service aux gens ou pour pinailler pour le plaisir ?

Caceray a écrit :

Adaptée à la montagne peut-être, mais adaptée aux projets de l’investisseur ?
Si un projet de studio au bord de la mer est dans les cartons, n’est-ce-pas pertinent d’envisager une société soumise à l’IS dans laquelle on laisserait les bénéfices pour la future acquisition, plutôt que d’encaisser les loyers soumis à l’IR+PS ?

Parce que le LMNP au réel est bien plus intéressant que la SCI IS. En première approche :
- dans les deux cas, amortissement de l’investissement qui permet de réduire voire d’annuler le résultat pendant de nombreuses années.
- PV du particulier en LMNP au réel, PV professionnelle (amortissements déduits) dans le cas de la SCI.

S’il n’est pas impossible de faire une SCI IS pour du meublé, c’est un montage qui est plutôt décommandé. Le LMNP au réel est plus avantageux.

Donc, vous faites encore du pinaillage et de la digression gratuite, en évoquant une SCI IS pour du meublé alors que ce n’est pas recommandé et qu’il existe un régime plus avantageux.

Caceray a écrit :

C’est un argument pour vous, mais qu’en est-il de l’investisseur ? Si l’acquisition d’autres bien similaires sont à venir, il vaut mieux que la société empoche 50k de loyers imposés à 15%, plutôt qu’un particulier imposé à 14% au titre de l’IR et à 15.5% au titre des PS.

En LMNP au réel, c’est le résultat qui est imposable. Avec le jeu des amortissements, il n’y a (généralement) pas de résultat positif donc pas d’imposition, pendant des années. On peut avoir une imposition nulle alors même que le cashflow de trésorerie est positif. Le LMNP au réel est donc bien adapté à un "serial investisseur" en meublé et donc cet argument en faveur de la SCI IS ne tient pas. Cf. l’exemple de cricri77700 entre autres.

Qui plus est, le cashflow de trésorerie d’un bien acheté à crédit, même avec un bon rendement, reste relativement faible. Même si cet excédent de trésorerie est laissé dans la société au lieu de se verser des dividendes, ça ne sera généralement pas suffisant pour l’acquisition d’autres biens ; tout ou plus cela constituera un petit apport ou cela permettra de financer des travaux. Non, pour enchaîner les acquisitions, ce qui compte le plus, c’est l’accès au crédit ; pas sûr que la SCI IS soit avantageuse sur ce point…

Quasiment tous les praticiens (loueurs de meublés) et spécialistes (avocats spécialisés etc.) décommandent la SCI IS pour la location meublée, il doit y avoir de bonnes raisons.

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 11h37)

Bernard2K a écrit :

En LMNP au réel, c’est le résultat qui est imposable. Avec le jeu des amortissements, il n’y a (généralement) pas de résultat positif donc pas d’imposition, pendant des années. On peut avoir une imposition nulle alors même que le cashflow de trésorerie est positif. Le LMNP au réel est donc bien adapté à un "serial investisseur" en meublé et donc cet argument en faveur de la SCI IS ne tient pas. Cf. l’exemple de cricri77700 entre autres.

Qui plus est, le cashflow de trésorerie d’un bien acheté à crédit, même avec un bon rendement, reste relativement faible. Même si cet excédent de trésorerie est laissé dans la société au lieu de se verser des dividendes, ça ne sera généralement pas suffisant pour l’acquisition d’autres biens ; tout ou plus cela constituera un petit apport ou cela permettra de financer des travaux. Non, pour enchaîner les acquisitions, ce qui compte le plus, c’est l’accès au crédit ; pas sûr que la SCI IS soit avantageuse sur ce point…

Quasiment tous les praticiens (loueurs de meublés) et spécialistes (avocats spécialisés etc.) décommandent la SCI IS pour la location meublée, il doit y avoir de bonnes raisons.

Avec le LMNP au réel, nous avons tous compris que l’objectif était de déclarer un résultat le plus bas possible.
Comme vous le soulignez, l’amortissement, combiné aux charges, permet d’obtenir un résultat bien souvent négatif (pas positif = négatif), déficit qui est reportable. Formidable. Mais… reportable à vie ?

Nous avons déjà établi que le déficit ne pouvait s’imputer sur le revenu global donc impossibilité de "réduire les impôts" avec le statut LMNP, donc aucun intérêt de se retrouver en déficit, l’idéal étant d’avoir un résultat nul.

Premier exemple (faible rendement):
Mistik investit à la montagne. L’enneigement est de moins en moins bon en hiver et l’été l’appartement se loue bien mais beaucoup moins cher, et ce de manière plutôt régulière sur les 20 prochaines années, accusant ainsi un déficit de 2 000€ tous les ans (avec le jeu des amortissements etc).
Année 2017, début d’opération : Mistik constate le déficit mais se rassure car on lui a expliqué que le déficit est reportable l’année suivante.
Année 2018 : Mistik constate que son coup de coeur coûte plus cher que prévu et accuse un nouveau déficit de 2 000 €. Tant pis, on le rajoute à l’addition des déficit, puisqu’ils sont reportables.
Année 2042 : Mistik a fini de rembourser son emprunt, d’appliquer le gros des amortissements, et se dit qu’elle va commencer à pouvoir imputer son déficit colossal de 25*2 000 = 50 000 €. Mais en appelant son comptable, elle se rend compte que le déficit imputable n’est que de 6*2 000 = 12 000 € ! Pourquoi ? Parce qu’on lui a dit que le déficit est reportable certes, mais pas que c’est vrai uniquement dans la limite des 6 années précédentes.
En SCI IS, le déficit est reportable sans limitation dans le temps.

Deuxième exemple (fort rendement):
Mistik investit à la montagne. Déjà rodée par les deux premiers investissements immobiliers, et motivée par le super rendement de Cricri77700 à 18,8%, elle parvient à générer 3% de rendement nets d’impôts.
Dans ce cas, Mistik sera très contente mais contrariée que de constater que pour générer 4 800€ de revenus supplémentaires (ou capitalisés), elle a du s’acquitter de (environ) 2 000€ au titre de l’IR+PS. Elle sera d’autant plus contrariée qu’ayant posée la question avant d’investir, on lui a dit que de toute façon la "meilleure" façon d’investir en location meublée, c’est sous le statut de LMNP.
En passant par un statut SCI IS, la société était imposée à 15%.

Troisième exemple (rendement correct):
Mistik investit à la montagne. Sérieuse et appliquée, elle applique à la lettre les conseils du forum et parvient à générer un résultat proche de 0 €. Pas de bénéfice, pas de déficit, les locations sont "moyennes" tout au long de l’année mais cela lui convient parfaitement.
En cours d’opération, la France décroche le titre d’organisatrice des JO d’hiver, et, grand fruit du hasard, dans la station de Mistik !
Quelle aubaine se dit-elle ! Elle parvient ainsi à générer un résultat exceptionnel de +7 000 € sur la saison ! Mais la joie n’est que de courte durée car Bercy apprend la nouvelle et exige sa commission de (environ) 2000 €… Tant pis se dit-elle, c’est toujours mieux que rien… sauf si elle avait envisagée la SCI IS.
Mais l’histoire ne s’arrête pas là.
La hausse de fréquentation exceptionnelle, et les touristes enthousiastes d’encourager leur sportif national, on fortement abusé sur la boisson et causé quelques dégâts. Les travaux de réparations se chiffrent à 7 000€ (oui le hasard fait bien les choses).
Et là, Mistik est embêtée : elle a tellement bien fait son travail que son résultat, déjà égal à 0 €, ne lui permet pas de déduire ces travaux exceptionnels, et elle sait que son prévisionnel de chiffre d’affaire, ne lui permettra pas de l’imputer sur les 6 prochaines années (les prochains JO se déroulant à Athènes). Elle finit par se rassurer en se disant que le surplus de l’an dernier finance les travaux ; ce qui est déjà faux, car elle n’a "perçu" que 5 000€ après impôts.
Dans le cas de la SCI IS, elle aurait pu appliquer son droit du report en arrière, lui permettant d’imputer le déficit de l’année N sur l’année N-1, elle en aurait été doublement gagnante !

J’en vois déjà venir certains qui vont me dire que mes exemples sont marginaux et qu’ils sont approximatifs. Mais de toute façon, le projet entier est approximatif de notre point de vue à tous.
Personne, en dehors de Mistik (et encore), n’a de réelles informations quant à :
- Durée de l’emprunt
- Taux de l’emprunt
- Capacité d’emprunt
- Frais de gestion
- Surface de bien
- Emplacement
- Prévisions de charges
- Provisions pour travaux
- Prévisionnel du CA
- Amortissements
- Futurs projets d’acquisition ou de revente
- Evolution de la fiscalité du couple (actuellement à 14%)

Et j’en passe…