Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants)

Bonsoir,

Je connais la ville…puisque j’y habite!
Le dynamisme y est moyen…mais bien qu’il y ait beaucoup de maisons à vendre (surtout de pavillon type année 70), le marché locatif se porte très bien (à condition de louer des choses propres et modernes)(je loue 2 biens dans la ville et aucun problème pour trouver des locataires).

Une de mes interrogations concerne le plafond de loyer qui pourrait correspondre à la ville. Pour moi, au delà de 700/800€, cela sera compliqué.

J’ai pu mettre une annonce ce matin qui correspondrait à ce type de bien (avec un loyer à 700€) et j’ai eu 5 ou 6 demandes de photos dans la journée. Il semblerait donc que la demande soit présente.

Il y aura effectivement une partie entretien qui n’a pas été prise en compte dans les simulations. J’inclus cette partie là dans le cash flow positif.

Je vais continuer à travailler le dossier et voir avec l’agent immobillier quelles sont les marges de manoeuvres côté prix. Je pense que les propriétaires actuels, qui vivent dans les lieux, auront du mal à accepter la proposition que j’envisage.

Je vous suis sur le premier point, qui est le plus important, à savoir le prix du logement.
Pour moi, aucun investisseur ne fera d’offre à ce prix. Le bien doit être à la vente depuis février. Au déla de la rentabilité, le prix doit effrayer le peu d’investisseurs qu’il y a dans la région…

Je compte mettre en avant quelques points qui me semblent importants :

- une chaudière qui a plus de 15 ans (logement principal).
- fenêtres simple vitrage,
- volet bois assez anciens,
- fait que le bien est en vente depuis 5 ou 6 mois.

Mon TMI est bien à 15%…même si, je vous accorde que tous les revenus fonciers seront dans mon cas imposés à 32% (15% TMI + 17% de CSG).

Je dois affiner ma simulation en prenant en compte la partie imposition.
Dans tous les cas, ma commune n’est plus éligible au système qui a remplacer le Borloo Ancien, qui était très avantageux…

Bonjour !

Je suis d’accord avec Bernard2k et Cricri77700, il y a trop d’approximations : TMI erroné ; PS erroné ; loyer du grand appartement à 700 € présenté comme hypothèse pessimiste alors que, AMHA, c’est une vision optimiste ; travaux sous-évalués ; etc.
Avec, au final une rentabilité très peu reluisante.

Bonjour,

Je vous apporterai volontiers mon aide sur les calculs de rentabilité, mais je ne suis pas sûr des chiffres que je dois prendre en compte :
- Prix immobilier : 220 000 € ? 160 000 € ? 140 000 € ?
- Frais de notaire : 10 000 € ? 15 000 € ?
- Durée emprunt et taux associé ? Possibilité de différé de remboursement ?
- Souhaitez-vous garder le bien ou le revendre ?
- "Pas de copropriété" = pas de charges de copro ?

Autre chose à prendre en compte : quel est votre objectif ? Créer du patrimoine ? Avoir un placement de rendement ? Défiscaliser ?
Cela importe peu pour l’étude de votre projet, mais la réponse à cette question peut me permettre de comparer votre projet à d’autres montages…

Si je reprends vos dernières données :
- Investissement total : 170 k€
- TMI : 14 %
- PS : 15,5 %
- Loyers : 1500 €
- Taxe foncière : 1500 €
- Emprunt : 16 ans à 1,5% (le taux est hypothétique mais vous ne me l’avez pas communiqué)

Bilan (moyen, en milieu d’opération, soit environ 8 ans) :
Loyers annuels : 1 500 x 12 = 18 000 €
Charges foncières : 1 500 €
Charges bancaires (intérêt moyens) : 1 275 €
Résultat foncier : 15 225 €
Impôt sur l’IR : 15 225 x 14% = 2 132 €
Prélèvements sociaux : 2 360 €

Impôts totaux : 4 492 €
Remboursement emprunt (annuité) : 11 958 €
Dépense totale moyenne : 16 450 €

Cash flow global annuel : 18 000 - 16 450  = + 1 550 €

Si on se fie à toutes ces hypothèses (plutôt optimistes), vous "gagnez" 1 550€/an, sans compter qu’au bout de 16 ans, vous avez remboursé votre emprunt et que vous possédez potentiellement un bien d’une valeur de 170 000€, générant des bénéfices annuels (nets d’impôts) de 13 508€, soit un rendement net (fabuleux) de 7,95%.

Il me semble y avoir quelques couacs malgré tout dans l’équation, un rendement aussi élevé attirerait naturellement beaucoup d’investisseurs, ce qui ferait naturellement augmenter le prix de vente d’un tel bien.
De plus vous n’avez pas parlé des charges courantes afférentes au propriétaire, ni des provisions pour travaux de rénovation.

Cash flow avec les loyers bruts?
Rien que si l’on compte les 1500€ de charges foncières:
16 500 - 16 450  = + 50 € (par an!)
Pas d’autres charges oubliées?

Au temps pour moi ! Je dirais que rien qu’avec la PNO on passe dans le négatif, mais je pense que l’impact des charges propriétaire et des provisions pour travaux sont l’essentiel des dépenses.

En dehors de cela, je ne suis pas expert dans l’ancien (je travaille principalement dans le neuf) mais +50€/an en cours d’opération me paraît plutôt correct non ? D’habitude je tourne plutôt à -200€ voire -300€ par mois(!) dans mes montages…

Vos calculs sont faux. Il ne manque pas que l’assurance PNO, mais aussi :
- assurance de l’emprunt
- entretien de l’immeuble. En première approche c’est au moins 0,5 % de la valeur d’achat soit 850 € par an.

Ils ne peuvent être que faux dans la mesure où je ne dispose pas de l’intégralité des paramètres ; c’est pour cela que j’ai précisé que présenté de cette façon, le projet me semblait "optimiste" et que ma conclusion met en garde titoux.

Certes, vous aviez relevé qu’il manquait les "charges courantes afférentes au propriétaire", et les "provisions pour travaux de rénovation". Dans ce cas on fait une estimation plutôt que de laisser vide, car il n’y a rien de pire que d’oublier des charges et d’en déduire des cashflows irréalistes.

Peut-être est-ce dû à une déformation professionnelle, mais je trouvais qu’il était plus choquant de voir un cash-flow irréaliste (amenant naturellement à une remise en question, comme en physique) que d’arriver à quelque chose de "possible" encourageant le futur investisseur à ne pas faire la démarche de récupérer pas les chiffres précis.
Ceci dit, je comprends votre point de vue ; il y a aussi le risque inverse que l’investisseur s’emballe trop vite et qu’il ne se pose plus de questions du tout…

Une mensualité annuelle, ça s’appelle une annuité.

Scindez votre annuité en 3 lignes :
- remboursement du capital
- intérêts d’emprunt
- assurance.

Ca vous évitera de compter des choses en double ou d’en oublier. Il est nécessaire de scinder ainsi car les deux derniers tirets sont déductibles des revenus fonciers imposable, pas le premier.

utilisez un simulateur tel que : Tableau d’amortissement | Meilleurtaux ®

Perso, en première approche, je retiens l’année médiane (année 8) pour avoir une idée de la moyenne sur la durée de remboursement.

Je pense qu’il vous manque des charges déductibles dans votre prévisionnel de fiscalité. Correction :

Revenu brut 18000

Charges déductibles :
intérêts 3000
TF 1500
assurance du prêt 600
Assurance PNO 500 (on doit pouvoir trouver moins)
entretien 850
gestion (forfait des impôts 20 € par bien) 60

Revenu net imposable 11490 €

Au niveau du cahsflow, vu que votre revenu net a déjà toutes les charges de déduites, vous n’avez plus que l’imposition et le remboursement du capital à déduire.

Soit :
revenu net imposable 11490
IR 1609
PS 1781
remboursement capital 9000 (exemple à remplacer par la vraie valeur)
cashflow = -900 € par an

Si vous procédez ainsi vos calculs sont plus propres et plus faciles à comprendre.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2017 14h11)

L’agente immobilier m’a transmis ses honoraires…12 000€ (somme calculée sur le premier prix) a priori non négociable…Soit 8,5% de la transaction.

Cela me semble énorme voire rédibitoire si cela n’est pas négociable…

L’allongement du crédit peut effectivement faire partie d’un levier à activer pour optimiser le cash flow…
Je vais déjà attendre le retour de l’agent sur la proposition à 140 000 net vendeur.

Surin a écrit :

L’augmentation de durée de l’emprunt améliore le cash-flow mais vous coûte plus cher dans l’absolu quoiqu’il en soit. Si ça passe sur 16 ans, autant rester sur cette durée. Vous avez un peu de marge en effet pour allonger à 18 ou 20 ans si vous voyez que vous êtes limite.

Je suis désolé mais, corrigez-moi si je me trompe, ça ressemble davantage à une conviction personnelle qu’à une analyse financière du problème.

On pourrait s’y pencher mathématiquement parlant, à base de considérations inflationnistes et d’hypothèses de réinvestissement des sommes "économisées", mais pour faire simple, l’allongement de la durée d’emprunt peut, dans certains cas, diminuer le cash-flow, augmentant ainsi le TRI d’un projet.

Exemple sur 10 ans :

Scénario 1
- CF1 = -1000 € versés sur un compte en janvier 2017
- CF2 = +1500 € nouvelle valeur du versement initial en janvier 2027
TRI = 4,13%

Scénario 2
- CF1 à CF10 = -110 € versés tous les mois de janvier, entre 2017 et 2026 (soit 10 versements)
- CF11 = +1500 € nouvelle valeur de tous les versements depuis 2017
TRI = 5,57%

Conclusion : Le deuxième scénario vous "coûte" plus cher sur une période de 10 ans (1100€ au lieu de 1000€, soit 10% de dépense supplémentaire pour une valeur de capitalisation identique), et pourtant son TRI est meilleur.

Les notions de cash-flow, de rendement (TRI), de capitalisation et autres, ne sont pas à prendre à la légère ; ils sont là pour donner un "indice" sur la pertinence d’un projet mais ne peuvent pas suffire à le valider.

Surin a écrit :

Sur la commission d’agence, j’ai l’impression d’avoir déjà vu une commission fixe qui ne varie pas à la baisse après négociation du bien. Ce n’est pas votre problème mais celui du vendeur enfin tout de même, ce genre de pratique me surprend, si un agent nous lit il pourra nous expliquer…

Je ne suis pas agent immobilier mais je pense comprendre le raisonnement ; pourquoi baisserait-il sa commission ?
On est dans une ville de 7000 habitants, donc potentiellement peu d’agences sur place et cet agent a peut-être un mandat exclusif avec le propriétaire. Il est donc le seul lien possible entre acquéreur et vendeur, et il sait que l’acquéreur fait une super affaire ; va-t-il la laisser passer pour 4000€ ?
A partir de maintenant c’est un jeu de poker !

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Jamais je n’ai dit que cela n’améliorait pas le TRI.
Vous souhaitez à tout prix contredire ce que l’on écrit ici, il n’empêche que je maintiens ce que j’ai écrit, c’est indéniablement vrai et si vous souhaitez y apporter des précisions libre à vous, je ne suis pas là pour contredire les autres pour le seul plaisir de le faire.
Le TRI vous sert bien pour arranger les choses là où vous souhaitez emmener la cible le client, c’est un indicateur à manier avec parcimonie car il est parfois trompeur.

Excusez moi Cacerai,

Vous pouvez contredire tout le monde à souhait, cela ne me gêne pas.

Cependant vous écrivez qu’allonger la durée du prêt peut diminuer le cashflow. C’est vous qui l’ecrivez, vous donnez un exemple qui n’est pas clair du tout, je ne vous demande pas de l’appliquer à aucun de mes projets, juste de développer VOTRE exemple cas 1 cas 2.

Je ne vois pas comment baisser la mensualité de 150€ sur l’emprunt peut diminuer le cashflow, pour moi il augmente…

À vous lire.