Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Bonjour à tous,

Chose promise, chose due.

Récemment arrivé sur le forum, vous l’aurez sans-doute remarqué, je me suis attiré la foudre de certains d’entre vous, en particulier sur les montages financiers reposant sur la loi Pinel.
J’avais promis d’en apporter un point de vue se voulant plus « objectif » que ce qu’ont pu faire mes confrères (en un seul mot), non pas pour vendre ma salade, mais plutôt pour en débattre sereinement entre passionnés du sujet, afin de faire avancer le débat.

Avant de commencer,  je tiens à préciser que je me suis heurté à une difficulté concernant la rédaction de cette note, car elle doit se baser sur un exemple concret d’opération. Je ne peux naturellement pas vous parler de programmes que je commercialise actuellement pour deux raisons :
1)    Ce forum n’est pas destiné à la publicité ou au démarchage
2)    Je ne peux risquer de dévoiler un montage qui n’a pas encore été acté, et que je réserve à mes clients

J’ai donc choisi le montage qui a été suggéré à Silerinos par « sa banquière » (ça commence déjà mal), dans la ville de Reims, il y a presque un an, les documents d’origine sont disponibles sur le fil d’origine.

Pour vous donner un ordre grandeur, le prix au m² du marché moyen est environ 30% moins cher.

Je n’ai aucune information sur la fiscalité de Sileri, mais je supposerai qu’il paye au moins 3 800€ d’impôts pour éviter une quelconque perte de l’avantage fiscal (j’ai de la marge).

J’ai aussi pris la liberté d’apporter quelques "corrections" qui me paraissaient cruciales à "l’étude" d’origine.

1) Hypothèses de départ et remarques personnelles

- Programme T2 à Reims : pourquoi pas, personnellement je l’aurais plutôt déconseillé
- Revalorisation estimée à 0 % : ok, la banquière ne suppose aucune moins-value, on traitera ce point à la fin
- Revenus locatifs mensuels 490 € : il me permet de déduire la surface du bien, soit 42,31 m² si pas de surfaces annexes
- Revalorisation estimée à 0,50% l’an : pourquoi pas, c’est une moyenne nationale, mais je ne la prendrai pas en compte dans ma version
- Charges locatives 0% : là je ne peux que présenter mes excuses au nom de la profession, comme je l’ai dit dans un autre fil, mes partenaires sont plutôt autour de 13%
- Charges de copropriété 4% : sous-entendu après régulation des charges facturées au locataire, pourquoi pas, ça dépend du type de copropriété, mais c’est une moyenne que j’accepte, surtout dans le neuf
- Charges forfaitaire mensuelle 10€ : certainement la PNO (je viens de m’apercevoir que je l’ai prise à 80€/an dans mon calcul et pas le courage de recommencer pour le passer à 120€/an)
- Taxe foncière annuelle 700€ : ça représente un taux de 23,81% ce qui semble correct, j’ai trouvé 23,07% en 2014 ; en revanche, l’exonération est de 2 ans pour moi, part communale mise de côté.
- Durée du prêt 180 mois : rien de spécifié sur le différé de remboursement, qui existe est bien présente si on regarde le tableau de la page 2/5 ; j’ai supposé 4 mois de différé total + 8 mois de différé partiel

J’ajouterai enfin quelques hypothèses supplémentaires :
- Carence locative : couverte par la garantie souscrite mais avec une franchise de 3 mois (appliquée), donc début de la location en 07/2017 (au lieu de 04/2017)
- Vacance locative : couverte par la garantie souscrite mais avec une franchise de 2 mois (appliquée)
- Turn-over (changement de locataires) : tous les 2 ans, arbitraire, mais pour un T2 dont j’ignore tous les paramètres, ça me semble raisonnable, avec une vacance locative de 2 mois (cf. ligne du dessus)
- Honoraires de location : 1 mois de loyer
- Délai de revente à l’issu de l’engagement de location : 29 mois (plus de deux ans)

2) Calcul des résultats fonciers, impôts à payer, et impact sur la trésorerie
Foncier :


Fiscalité :


Trésorerie :



Analyse à la revente :
- L’effort d’épargne moyen, est de 432,50 € sur 192 mois (au lieu des 389€ annoncés).
- Les dépenses totales sont donc de 432,50*192 = 83 040 €
- L’impôt restant à payer est de 49 612 €
- Une revente au prix du marché (2 160 €/m² à +10 ans et 2 540€/m² -10ans mais en 2017) que je prendrais dans la fourchette basse, soit 2 000€/m², s’effectuera pour un montant total de 42,31*2000 = 84 620 € (soit 30,64% de moins-value).
- Les frais d’agence (7%) et les impôts à provisionner pour la déclaration de l’année suivante (2033) imputeront encore ce « bénéfice » le ramenant ainsi à 76 479 €.

Globalement, le montage financier combiné à la fiscalité de l’investisseur aura eu l’impact suivant sur la trésorerie :
Impact = +76 479 – 83 040 – 49 612 = - 56 173 €

Si l’investisseur n’avait rien mis en place, il n’y aurait pas eu d’impact lié à une opération mais l’impact de la fiscalité sur sa trésorerie aurait été le suivant : 3 800 x 17 = - 64 600 €

Le différentiel de trésorerie entre les deux scénarios est de 8 427 € en faveur de l’opération, qu’on peut supposer entièrement dépensé dans des appels de charges pour travaux (opération > 10 ans).

3) Conclusion

L’opération est mauvaise, ce n’est pas la question, le programme seul aurait dû suffire à ne pas écouter la suite de l’argumentaire de la banquière mais le montage est une catastrophe !

En revanche, je trouve intéressant de constater qu’avec des considérations plutôt pessimistes, qui ne sont d’ailleurs pas systématiquement incluses dans certaines études que je vois sur ce forum (comme le turn-over et les vacances locatives), l’investisseur ne « perd » pas d’argent ! Bien sûr il en perd par rapport à ce qu’il aurait gagné s’il avait investi sur un autre support, et que le prix de vente ne tient pas compte de l’inflation, mais je suis convaincu que beaucoup d’entre vous aurait mis leur main au feu qu’il y perdait 30 000 € à 40 000 € !

Malgré tout ce n’est pas la loi Pinel qui est mauvaise, c’est le montage et son commercial/CGP, qui peuvent l’être.

Par exemple, voici une suggestion de nouveaux paramètres :
- Durée emprunt : 25 ans / Taux : 2% (contre 15 ans à 1,5%)
- Engagement de location : 9 ans (contre 12 ans)

Et le résultat :
- Epargne de 161 € pendant 156 mois (dépense totale 24 150 €)
- Prix de vente (incluant la moins-value, frais de notaire, mes honoraires, et toujours sur une base de 2 000€/m²) – CRD = + 1 125 €
Gain fiscal cumulé = + 18 570 €
Soit un impact positif sur la trésorerie de 19 695 € sur 13 ans (hors éventuel travaux, le bien aura 11 ans à la revente).
Le programme est toujours aussi mauvais, mais le montage est déjà plus intéressant !

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Petite parenthèse, voici les TRI associés aux deux scénarios, à prendre avec des pincettes comme d’habitude, j’en débattrai volontiers avec ceux que ça intéresse :
- Scénario 1 : 0,99%
- Scénario 2 : 8,18%
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Que l’on soit bien d’accord, je ne suis pas là pour dire qu’investir en loi Pinel est mieux que rénover de l’ancien, certainement pas. Je souhaite néanmoins avoir votre avis sur cette proposition d’approche qui ne me semble pas avoir déjà été développée sur ce forum.

Si vous avez eu le courage de lire jusqu’ici, je vous en remercie.

Dernière modification par Caceray (14/08/2017 20h23)

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, loi pinel