SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

@GBL : Mes interventions précédentes n’avait qu’un objectif, expliquer qu’il peut être pertinent d’investir a crédit sur des SCPI logés en AV, rien d’autre. C’était bien l’objet initiale de mon intervention vu qu’il était mentionné par Mettero qu’il est "inutile et délétère" de prendre un credit pour acheter des SCPI sur une assurance vie.

Je n’ai pas dit qu’il serait possible de gagner de l’argent facilement, mais qu’il était tout aussi facile (ou tout aussi difficile; à prendre dans le sens que vous préférez) de faire le montage pour l’investissement en AV qu’en directe. Cette remarque était en réponse au fait qu’il faille un "excellent niveau de maitrise sur l’AV et sur la bourse en général". Dans tous les cas il faut sélectionner les SCPI et regarder les frais donc il n’y a pas sensiblement de différence de difficulté.

Vous remarquerez que dans l’un de mes posts j’ai bien parlé de taux net car le but n’était pas de comparer les frais mais bien d’expliquer que l’opération peut être interessante :

Goldex post #837 a écrit :

D’une manière générale un crédit pour acheter un actif qui rapporte (en net) plus que le taux du crédit est intéressant.

Je vous accorde que c’est trompeur car dans mon exemple je n’ai pas chiffré tous les frais, mais encore un fois le but est juste d’expliquer qu’il est faux de dire qu’un crédit pour de l’investissement en AV est absurde. Dans certains cas ça l’est, dans d’autres non.

Vu que l’on parle du fait de prendre le credit pour du directe ou de l’AV, la valorisation des parts n’a aucune importance, dans les deux cas l’impact sera le même. Et d’ailleurs je n’ai jamais dit qu’il fallait les vendre au terme du crédit donc l’impact de la différence entre la valeur d’achat et de vente n’a aucun intérêt non plus dans le cas présent.

Je suis bien d’accord avec le fait qu’il est plus intéressant de prendre un crédit immobilier et sur une durée longue. Par contre pour ce qui est du crédit consommation (donc durée courte) ça diminue l’intérêt du levier mais ça ne l’enlève pas totalement pour autant. Tout le monde n’a pas les même contraintes et objectifs.

C’est sur qu’avec une durée de prêt de 4 ans par rapport à 10 ans, l’effet de levier est moins important.
Mais je trouve quand même dommage de ne pas profiter des taux bas des prêts personnels.
On me proposait 2,1% pour un prêt immobilier sur 10 ans pour financer des SCPI, avec un choix de SCPI très restreint en plus.
Je ne regrette pas mon choix et c’est bien probable que je recommence dans 4 ans.
Bien sur, mes scpi ne seront pas vendues à la fin du prêt, c’est pour un investissement très long terme.

Bonjour,

10k 144 mois 1.99 % LCL
forme légal prêt conso
frais de dossier aucun
garantie aucune
assurance aucune
SCPI maison obligatoire (RAP Gemmeo Edissimo)

Bonjour,

Pret immo de 101 k a 1,49% + 0,15% d’assurance sur 20 ans
Credit Agricole pour Scpi Edissimo
Frais de dossier négociés à 0
Garantie via nantissement des parts

Négocié en Juin.

Bruno

J’attends un retour du Lcl de mon coté, je pense qu’il faudra rester dans du "maison" RAP ou autre scpi de amundi.

Je vous dis les éléments dès que je les ai!
Loulou vous n’aviez pas le choix de scpi? (Car c’est aussi le LcL)

Roudoudou
Sur quel montant ?
Chtirentier

Bonsoir,
Roudoudou, pourriez vous partager la liste des SCPI que BPE vous a propose (en message prive si necessaire) ? J’ai cru vous entendre parler de certaines qu’ils ne m’ont pas propose…

Oui Gemmeo commerce.

Rivoli et Genepierre n’étaient pas proposés.

Oui vous avez raison, j’aurais du insister.

Je vais diversifier mais plutot en foncieres cotees: je prevois d’investir sur simon property group (retail) et ohi (santé)

alex44 a écrit :

Loulou vous n’aviez pas le choix de scpi? (Car c’est aussi le LcL)

Non, uniquement les SCPI suivantes :
- RAP
- Gemmeo Commerce
- Edissimo (depuis peu chez LCL)

Pour info

Prêt conso SCPI
Pas de garantie obligatoire (dur à négocier pour les montants importants)
Assurance facultative (dur à négocier pour les montants importants)
3k à 75k max par ligne (donc si vous prenez les 3 SCPI vous pouvez avoir 3 lignes à 75k)
12 à 144 mois (pas de possibilité de franchise ou différé)
Tx 1.40 jusqu’à 7 ans 1.95 au delà.
Pas de frais de dossier

Déontologie : je suis client et membre du groupe

absolument car finalement le taux nominal devient le TEG ! et donc les taux déjà intéressant le deviennent encore plus !

Et si jamais à minima vous avez nantissements des parts c’est 300 € de frais de nantissement donc ce n’est pas non plus la mer à boire et déductible des revenus foncier.

Pour un nantissement d’assurance vie aucun frais mais très contraignant (argent bloqué et obligation d’avoir AV maison et sauf quelques contrats BP et GF ce n’est pas la panacée)