Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants)

Caceray a écrit :

En résumé, en remboursant sur 20 ans :
- on diminue le CF sur la durée de l’opération (épargne)

Non, on l’augmente.

Vous faites une erreur basique de mathématique. Vous dites que le cashflow diminue parce sa valeur absolue est moins élevée. Mais -67 est bien un nombre supérieur à -117. Donc quand on passe de -117 à - 67, on augmente le cashflow annuel.

Par exemple, un chef d’entreprise préfère faire un résultat de -10 000 € qu’un résultat de -100 000 €. Le résultat de -10 000 € est plus élevé que celui de -100 000 €, mais si les deux restent des résultats déficitaires.

Décalez le résultat de votre exemple en ajoutant une rente forfaitaire à l’opération et ça sera encore plus évident. Ajoutons que l’opération rapporte 100 € supplémentaire par an.

Avec emprunt sur 10 ans, le cashflow annuel s’établit à -117 +100= -17 €.
Avec emprunt sur 20 ans, le cashflow annuel s’établit à -67 +100 = +33.
Il est clair que le cashflow annuel de +33 € est plus élevé que celui de -17 €. Eh bien 100 € "plus bas", c’est pareil : -67 € est un cashflow plus élevé que -117€.

C’est ce qu’on constate régulièrement sur l’immobilier, et c’est que montre aussi votre exemple lorsqu’il est correctement interprété : en diminuant l’annuité, on augmente le cashflow annuel.

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 15h06)

Non non j’avais bien le même schema en tête que Bernard2K, mais vous aviez l’air tellement sûr de vous (et personne n’est à l’abri d’voir tord) que je le demandais comment vous etiez arrivez à cette conclusion et donc insister pour un développement

À bon entendeur!

Un conseil, continuez d’argumenter, de développer, et d’airde mais tentez une approche plus soft.
De la même facon que je ne vous ai pas dit : vous avez tort! J’ai cherché à comprendre votre vision, qui était (sur ce point) fausse.

Les lecteurs du forum apprécieront d’avantage, à vous lire et à échanger !

Nous sommes aujourd’hui à 4 parts (PACSE + 3 enfants) avec 70 000€ de revenus.
Je suis à ce jour indépendant (informatique) mes revenus sont donc difficilement évaluables dans 15 ans.
Mais, vous avez raison, quand la fiscalité sera "génante", il sera temps d’essayer de vendre les biens.

Si vous voulez faire de l’agent immobilier votre allié pour faire baisser le prix, il ne me semble pas que la meilleur stratégie soit de lui demander de baisser sa commission. Au contraire, il est souvent plus efficace de lui garantir que celle-ci ne baissera pas si il vous obtient le prix souhaité

A l’inverse vous pouvez faire baisser sans doute la commission de l’agence en vous appuyant sur le vendeur… mais demander un effort simultané aux deux me semble la pire stratégie, mais vous avez peut-être des données que je n’ai pas.

Ha ben là je suis surpris par votre reponse Bernard,
Il faut demander au notaire de sortir les frais d’agence.
C’est à part et ne rentre pas dans le calcul.
J’ai fait ainsi pour mes 3 immeubles sans aucun problème.

Cependant 8% de 170 cela fait plus de 10k€ on est d’accord.

Bonjour,
Votre projet ne me semble pas très bon : 18 000 de loyers pour 192 000 d’investissement, soit 9,375% de rentabilité brut dans une petite ville de province, sans l’avantage du déficit foncier de travaux importants (10 000, c’est peu). Personnellement, à 192 000 c’est non, à 180 000 c’est non, à 170 000 je réfléchis et je regarde le dossier, à 160 000 (11,25%), ça commence à être bien. A terme, le manque de travaux laisse un risque de mauvaise surprise, alors que quand on retape vraiment le bien, on est tranquille pour un bon moment question réparations, sans compter les douces conséquences fiscales…
Je précise que je suis sur la région parisienne, où la problématique est très différente. Mais j’ai beaucoup suivi Cri-cri, DDtee, ZX, et je me suis renseigné par moi-même, dans certaines régions. Quoiqu’il en soit, c’est votre projet. Pour la commission de l’agence, de vieux routiers affirment qu’il peut y avoir, comment dire, des arrangements… qui reposent sur la confiance … avec une partie officielle et une autre qui l’est un peu moins…
A votre place, je commencerais par faire traîner la négo, je ne crois pas que ce type de bien attire beaucoup les investisseurs. Faire une offre écrite à 160 000, pour avoir l’air sérieux, et attendre un peu, pour voir si ça mord…
Rastignac.

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Votre projet ne me semble pas très bon : 18 000 de loyers pour 192 000 d’investissement, soit 9,375% de rentabilité brut dans une petite ville de province, sans l’avantage du déficit foncier de travaux importants (10 000, c’est peu). Personnellement, à 192 000 c’est non, à 180 000 c’est non, à 170 000 je réfléchis et je regarde le dossier, à 160 000 (11,25%), ça commence à être bien. A terme, le manque de travaux laisse un risque de mauvaise surprise, alors que quand on retape vraiment le bien, on est tranquille pour un bon moment question réparations, sans compter les douces conséquences fiscales…
Je précise que je suis sur la région parisienne, où la problématique est très différente. Mais j’ai beaucoup suivi Cri-cri, DDtee, ZX, et je me suis renseigné par moi-même, dans certaines régions. Quoiqu’il en soit, c’est votre projet. Pour la commission de l’agence, de vieux routiers affirment qu’il peut y avoir, comment dire, des arrangements… qui reposent sur la confiance … avec une partie officielle et une autre qui l’est un peu moins…
A votre place, je commencerais par faire traîner la négo, je ne crois pas que ce type de bien attire beaucoup les investisseurs. Faire une offre écrite à 160 000, pour avoir l’air sérieux, et attendre un peu, pour voir si ça mord…
Rastignac.

J’ai effectivement fait une réponse à l’AI en indiquant qu’ une possibilité d’achat à 160 000€ (Bien + honoraires de l’AI) pourrait commencer à me convenir.
Selon moi, le prix du bien baissera dans un avenir proche et ne partira pas à ce prix indiqué à ce jour.

J’ai cru comprendre que j’étais la première personne à visiter depuis février, il n’y a donc pas moultes personnes intéressées.

J’ai dans tous les cas choisis de laisser au vendeur et à l’AI de voir ensemble la partie honoraires en proposant un prix global.

Si le prix n’évolue pas…tant pis, je passerai à un autre projet.

Je pense qu’effectivement, les frais de notaires devraient s’établir à 11 000 ou 12 000€.

Mettez une limite de temps sur la validité de votre offre, une semaine ou dix  jours. Soit ils ont envie de vendre et ils vous feront une contre-offre (165 ou 170), soit ils rêvent un peu et laissent passer. Quand ils reviendront tout penauds vous voir dans un mois ou deux, vous serez descendu à 155…
Rastignac

J’ai de mon côté exposé les arguments qui ont justifié mon offre (Frais notaires + Frais agence + rénovations immédiates et futures) à l’AI.
Je ne sais pas si ceux-ci ont été transmis aux vendeurs…

Pour être franc, j’ai quelques doutes sur l’AI et cela renforce mon idée que lui verser 12 000€ d’honoraires pour servir de relais me ferait un peu mal au coeur…

L’autre solution serait effectivement d’aller voir directement les propriétaires et d’argumenter. Je suis à 3 min de chez eux…alors pourquoi pas…

Pour le moment :

- je vais laisser temporiser, je ne suis pas pressé (merci Rastignac)
- proposer une offre FAI (charges aux vendeurs et à l’AI de voir ensemble les honoraires)(merci alex44)

D’accord avec votre argument, Mais dans ce cas, il est impossible d’acheter en dessous du marché…
Et c’est ce qu’il faut pour avoir de forte renta/ esperer une bonne PV

Pour Moi le "combien cela me coute" est justement toute la difference entre comment vous voyez le bien, et comment le vendeur le voit.
Exemple typique : "aucun travaux à prévoir " le vendeur fait son calcul par rapport au loyer qu’il a (ou qu’il croit que l’on peut avoir et là c’est la cata… Et là je suis d’accord lui montrer la difference entre les loyer/état est une bonne idée)
Vous lui montrez que ses calculs sont faut sur le vrai prix de revient (avec les travaux) et sur le loyer escompté.

C’est mon humble avis

Assez d’accord avec DDtee, le vendeur a déja besoin de se rendre compte par lui même que son bien n’est pas au prix du marché, tant que cette étape là n’est pas franchie, le vendeur n’est pas prêt a entendre ce que ça va coûter pour le remettre en état. A ce stade le vendeur (peut être mal conseillé par un AI) va croire que son bien est au prix du marché dans l’état ou il est.

Pour anecdote j’ai visité un bien sans faire d’offre, puis l’ai suivi pendant presque un an car je savais qu’il n’était pas au prix.
Un an après le vendeur a changé d’agence et le prix affiché avait baissé de 25%. C’est seulement à ce moment là ou je suis intervenu et ai proposé 15% en dessous du prix affiché en mentionnant le montant estimé des travaux.
L’offre a été accepté relativement facilement sans contre offre car l’agent immobilier a fait son travail correctement mais surtout parce que le vendeur a accepté le fait que que son bien n’avait pas été correctement estimé et après un an il se retrouvait perdu en se basant seulement sur l’offre reçue, sans connaitre réellement la valeur de son bien.

Dans le cas du bien étudié, je pense que l’agente immobilier a mal fait son job.

Le bien est en vente depuis février.
Fin juilllet, aucune visite n’avait été faite!

Cela veut tout simplement dire que le bien est trop cher (un bien au bon prix = des visites et/ou des offres) et qu’elle a mal évolué le prix…ou qu’elle n’a pas réussi à convaincre le vendeur que son prix était trop élevé.

=> Elle a déjà mal fait son travail…et pour avoir discuté avec elle, elle ne connait pas le secteur dans lequel elle vend le bien.
Dans le cadre de cette transaction, elle ne m’est d’aucune utilité.

La solution sera à moyen terme, si la situation n’évolue pas, d’aller voir le vendeur qui fera pression sur l’agent immobilier pour qu’elle baisse ses honoraires et que l’on arrive au prix que j’aurais proposé.