Iubito : étude de cas immobilier (financement participatif pour des murs commerciaux)

iubito · #1

Bonjour,
J’ai repéré des murs commerciaux déjà loués avec une activité saine et stable.

Ma banque ne veut pas me suivre (elle me propose plutôt des SCPI avec un prêt (cash flow négatif !)

Mon entourage émet des réticences, moins que si c’était du résidentiel mais quand même.

Selon un courtier une banque serait prête à me suivre avec quand même de grosses contreparties.

Pour essayer de convaincre tout le monde je me suis lancé dans des calculs comparatifs.

Je suis prêt à apporter 8500€ si cela rend le cashflow positif (autofinancement), ça ne retardera que la date de la revente pour dégager un bénéfice appréciable, car l’affaire est plutôt bonne, même si le but du locatif est zéro apport.

Ces graphiques donnent une indication du cashflow (évolution du solde du compte bancaire), et le gain final (en réduisant évidemment des 8500€)

Livret A
épargne toujours disponible, 0 risque, très faible rendement
je l’ai mis comme témoin

Projet Immo
valeur du bien : 69 900 €
loyer brut : 514 €
loyer net (foncière et charges) avant impôt : 422 €
emprunt : 70 000 €
taux : 3,00%
durée : 25 ans
apport : 8 420 €
mensualités : 350 €
prix revente : 65 000 €
cashflow moyen avant impôt : 72 €
les petites dents de scie du graphique s’expliquent par un cashflow plus élevé que les 72€, les baisses sont la taxe foncière (1000 €), l’IR (0 €), le CSG-CRDS (~660 €)

SCPI 5%
avec un effort similaire à l’apport du projet immo, faible cashflow, potentiellement comparable à celui du projet immo tant que le prêt n’est pas terminé.
Moins de cash que l’immo après remboursement du prêt.
En réinvestissant systématiquement tous les gains, il n’y a aucun cashflow, et comme on paye des impôts, le solde est négatif
Toutefois, dans ce cas, les gains à la revente des parts sont exponentiels, très légèrement, il faudra longtemps pour devenir millionnaire

Financement participatif - www.lendosphere.com
il s’agit de prêts à des entreprises, donc chaque mois on perçoit les intérêts (comme une SCPI) + le capital, d’où un grand cashflow, sur courte durée.
Les projets varient de 2 à 4 ans, autour de 5% brut, échéances mois, trimestre, semestre ou +…
Au final, la rentabilité n’est pas fulgurante, il faut tout réinvestir (donc ne pas avoir consommé le cash) pour accroître les gains, ce qui explique les grandes dents de scie.

Je n’arrive pas à modéliser la courbe si chaque mois on réinvesti tous les gains. MATHEUX WANTED !

J’attends vos remarques et compléments

Mots-clés : comparaison, graphiques, lendosphère, locatif, scpi (société civile de placement immobilier)

Kerisnak · #2

Bonjour, juste par rapport au financement participatif, je ne sais pas si vous avez consulté le sujet suivant où certains partagent leur expérience :
Comparaison de différentes plateforme de Crowdlending

Cela pourra vous donner une idée des rentabilités obtenues.

À titre personnel je me suis tenu loin de ce genre d’investissement (bien que tenté au premier abord) à cause des arguments évoqués par Zebonder.

iubito · #3

C’est sympa de m’avoir indiqué ce sujet intéressant. J’y ai posé ma question matheuse

Ce n’est pas au programme pour le moment (capacité d’épargne faible) mais j’ai des prêts en fin de remboursement.

Fallout · #4

Il peut être intéressant de comparer avec des scpi en démembrement plutôt que en réinvestissant les dividendes.
Pas de revenus = pas d’impôts. Du coup cashflow nul pendant toute la durée du démembrement.

iubito · #5

Bonjour,
Je n’ai pas tout compris sur la SCPI en démembrement.

Pour ce comparatif, quelle serait la formule mathématique ou excel qui permettrait de calculer ou approximer l’argent dispo (cumul cash flow) et le gain à n mois après l’investissement ?

Fallout · #6

Le principe est de faire l’acquisition de parts en nue-propriété. Il y a une clé de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction de la scpi et de la durée.

Par exemple on peut prendre une clé de 65/35 pour une durée de 10ans.
On ne paye que 65% du prix de souscription donc on peut souscrire à plus de parts.
Pendant 10 ans, les revenus vont à l’usufruitier donc revenu=cashflow=impôt=0
A l’issue des 10 ans (+ délai de jouissance) on récupère la pleine propriété donc même calculs que vous avez réalisé mais avec plus de parts.

iubito · #7

Je comprends pas l’histoire de "+ de parts"

Pouvez-vous me donner un exemple chiffré ?(prix de la part, etc…)

GoodbyLenine · #8

En reprenant les chiffres de l’exemple précédent (message #6), avec 6500 on pourrait acheter :
- soit 100 parts en nu-propriété (à 65/part) : aucun dividende durant 10 ans, puis dividendes de 100 parts
(et revente de 100 parts à terme)
- soit 65 parts en pleine propriété (à 100/part) : dividende (et impôts+PS) de 65 parts dès le début
(et revente de 65 parts à terme)

Note1 : Dans les 2 cas, il y aura quelques mois de plus sans dividende, cf délai de jouissance.
Note2 : Actuellement, pour une SCPI avec un dividende pérenne vers 4.8%, on est plutôt sur une clé 68/32
ou 69/31 (la clé 65/35 c’était quand le dividende représentait environ 5.5% du prix d’une part).

iubito · #9

OK et donc combien touche-t-on à la revente des 65 parts à 100€ en supposant un rendement constant de 5% ?

M07 · #10

@ibuto,
À la revente, vous touchez 6500 € (65 x 100) ; (et rajouter la plus-ou-moins-value liée à l’évolution des parts). Avec la nue-propriété, cela est totalement indépendant du rendement ; du moins pendant la durée du démembrement.
Par contre, je vous conseille de prendre en compte les frais d’acquisition/revente ; qui sont important avec l’immobilier.

GoodbyLenine · #11

iubito a écrit :
J’ai repéré des murs commerciaux déjà loués avec une activité saine et stable.

Ma banque ne veut pas me suivre (elle me propose plutôt des SCPI avec un prêt (cash flow négatif !)

Vous êtes sur d’avoir les compétences pour qualifier l’activité de "saine et stable" ?

C’est loin d’être simple… Quelles analyses avez-vous faites pour arriver à cette conclusion ? (analyse des comptes actuels et passés de l’activité, analyse de marché, des perspectives de l’activité, de la concurrence, analyse des risques potentiels : les avez-vous même listés ?, etc.)

(un exemple de risque : quid si le commerçant avait demain un "accident de la vie" et devait cesser son activité ? Y aurait-il foule pour reprendre le fond de commerce, ou même pour louer le local pour une autre activité ?)

Bernard2K · #12

Tout’af. Je connais un cas où la commerçante a eu un cancer ; son commerce auparavant profitable a commencé à péricliter (car même en prenant une vendeuse pour la remplacer, ce n’était pas pareil dans la relation client etc.).

iubito · #13

Lors du renommage du sujet il y a eu du mélange, en plus de réponses liées à ce sujet dans d’autres sujets

1) j’ai un projet de locatif de murs commerciaux

2) en cherchant à argumenter par des chiffres je me suis lancé dans une comparaison des cash-flow et rentabilités de différents investissements avec une interrogation mathématicienne sur le rendement de crowfunding dans le cas où jusqu’à une date donnée, on réinvesti tous les gains.

3) puisque dans le comparatif j’ai mis une SCPI on m’a parlé de démembrement.

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