Dashwood [59] : étude de cas immobilier (achat murs commerciaux)

Bonjour la communauté

J’ai besoin de votre analyse sur l’investissement suivant.

Ça concerne l’achat de murs commerciaux.
C’est un bar, snack situé à coté d’une église, sur le coin d’une petite place de quartier d’une ville de 20000 habitants d’une agglomération de 200000 habitants. C’est le seul bar à coté de cette église.
Le commerce existe depuis 1997 et il a était reprit en mars 2017 (nouveau bail 3.6.9) par la serveuse des anciens locataires.

J’ai la copie du bail, renouvelé (rétroactivement) le 1er décembre 2016 pour neuf ans.
À la charge du preneur :
- la taxe foncière
- l’assurance des murs
- La taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures et taxe de balayage
- les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur
- les taxes et redevances
- la taxe sur les surfaces commerciales
- la contribution sur les revenus locatifs (CGI art 234 nonies)

Le propriétaire actuel me confirme que le preneur effectue 3 virements par mois, le loyer 1050 euros, la taxe foncière 168€ et l’assurance souscrite par le propriétaire 15 euros.

Prix des murs 135000 €
Frais D’agence 6000 €
Régime utilisé micro-foncier, je suis marié sous le régime de la communauté et nous sommes à 14% TMI.

Avec un financement à 110% sur 20 ans à 1.5% et 0.21% assurance, 1000€ frais d’agence et 1946 € crédit logement, il y a un rendement brute de 8.14% et un cash-flow de -6 euros mensuels.

Qu’en pensez-vous?
Cela vous semble un bon premier investissement?
Est-ce qu’il y a un loup de cacher quelque part?
Le régime choisi est-il le plus adéquat?
je ne compte pas le revendre dans les 5 ans et pas le léguer à ma file qui n’a que 8 ans.
Est-ce que ce financement ne va pas me bloquer pour d’autres financements futurs?

D’avance merci pour votre aide.

Mots-clés : commerce, immobilier, mur de magasin