Nantir un contrat de capitalisation dans une SAS pour un crédit immobilier ?

sammy · #1

Bonjour à tous

Fidèle lecteur du forum, je me permets de solliciter la communauté quant à une stratégie qui me trotte dans la tête depuis quelques mois .
j’espère avoir des réponses aussi bien sur le fond que sur la forme .

Dans les faits , et dans un esprit volontairement synthétique :

mon objectif : acheter un immeuble de rapport avec une rentabilité minimale nette de 10 % en utilisant un effet de levier maximum de la part du partenaire bancaire .

ma vision : très clairement un objectif à moyen terme de l’ordre de 7 à 10 ans, afin de dégager une rente par la suite, non nécessaire actuellement .

ma méthode : je dispose d’une holding présentant une trésorerie en fonds propres suffisante ( > 300 ke) Je pense nantir le prêt via un contrat de capitalisation ( luxembourgeois +++ ceci permettrait de pouvoir repartir le risque sur un plus large panel à la fois en classe d’actif et en possibilité).
pour info, les statuts de la holding me le permettent .

ma stratégie :
- le financement : j’envisage d’utiliser un crédit in fine ( un peu plus cher certes mais compte tenu des taux actuels la différence n’est pas énorme).point de vue apport, il semble difficile de l’éviter dans ce type de crédit . J’ai déjà sondé plusieurs partenaires bancaires, 20 % semble la norme .
- la structure : très probablement une sci à l’i]is[/i] en mère -fille sur la holding, ceci me permettrait d’encapsuler les bénéfices après amortissement et IS, sans bloquer d’éventuelles opérations futures .

Le débat est assez vaste .
J’attends des réponses nombreuses, y compris des détracteurs .
Y a-t-il des anti-in fines , ayatollah du crédit amortissable .
Quelles stratégies/méthodologies vous paraissent elles pertinentes ou l’inverse ?

Merci par avance pour vos contributions

Amitiés

Sammy

Mots-clés : contrat de capitalisation, crédit in fine, sas

sammy · #2

Bonjour à tous

Aucunes réponses !
Les grands esprits restent t’ils bouche bée
Je reste persuadé que vous avez un avis sur la question

Sammy

GoodbyLenine · #3

Ce que vous avez décrit n’est sans doute pas assez concret (trop général, englobant de multiples thématiques souvent deja traitées en detail sur le forum) pour susciter des réactions.

mv94 · #4

Bonjour Sammy,
Peut-être faudrait-il plus de détails sur votre projet…

- De quel droit est le holding ? Luxembourgeois ?
- Le contrat de capitalisation est de droit luxembourgeois ou juste situé chez un assureur luxembourgeois ?
- Le bien acheté serait aux alentours de 300k€ ?
- Avez-vous fait vos simulations de cash-flows ?
- Est-ce vraiment utile de loger le bien dans une SCI et pas dans le holding ? Vous êtes-vous renseigné sur les frais supplémentaires liés à la création d’une nouvelle société ?
- Vous dîtes avoir "sondé" des partenaires bancaires. Jusqu’à quel point ? Avez-vous présenté un dossier ?

N’hésitez pas non plus à vous inspirer de ce post pour vous poser les bonnes questions concernant l’investissement immobilier et n’hésitez pas à utiliser la calculatrice de rendement locatif.

Dans l’attente de vous lire.

Bernard2K · #5

Si l’idée ne semble pas aberrante, personnellement je vois quelques difficultés :
- c’est la holding qui a la tréso, mais c’est la SCI qui doit emprunter. Le contrat de capitalisation serait détenu par la holding pour garantir l’emprunt de la SCI ?
- et surtout : contrat de capitalisation luxembourgeois. Un prêt in fine suppose une convention tripartite : la banque, l’établissement détenteur du contrat apporté en nantissement, et l’emprunteur. Si la banque est française et l’établissement luxembourgeois, ça fait une convention internationale ; j’imagine qu’il est très peu probable que la banque française accepte car coûteux et complexe pour elle. Est-ce qu’une banque luxembourgeoise accepterait davantage d’être le prêteur ?

Bref, la possibilité de votre montage dépend surtout du fait de trouver un banquier qui accepte de prêter dans ces conditions.

A part ça, je pense que votre question est trop complexe et correspond à un montage trop rare pour espérer trouver des réponses sur un forum public d’échanges entre investisseurs.

C’est à discuter directement avec le banquier. Sinon, payez-vous les services d’un avocat fiscaliste ayant de plus l’expérience de travailler avec le Luxembourg ! Déjà dans votre présentation, dans votre dernier message, vous demandiez l’avis d’un fiscaliste ; il n’y a pas eu de réponse. Les avocats fiscalistes ne font pas des consultations gratuites sur les forums publics ; ils se font payer et cher !

sammy · #6

bonjour

Merci pour votre réponse .
vous avez sans nul doute raison sur l’aspect fiscal du montage et la complexité de la situation.
toutefois, sachez que lorsque j’ai évoqué le montage avec 2 banques françaises ( LCL ET CA pour ne pas les nommer). Elles m’ont toutes deux confirmées une faisabilité et cela ne paraissait pas les choquer.
En ce qui concerne l’achat du bien , je me posait effectivement la question de le laisser encapsuler dans le sci ou de le faire dans le cadre de la holding. Meme si j’envisager une holding en mère/fille, c’est effectivement une question pertinente. Je suis d’accord avec vous sur le point qu’il faut savoir limiter les encapsulements à répétition à l’image des poupées russes.
Sur le montage financier , la simulation que j’ai effectué sur les biens qui m’intéressent , me parait suffisamment intéressante et justifie à mon sens la réalisation du projet .
sur la holding , elle est bien française mais j’ai prévu à sa creation, des statuts suffisamment large ( avec des fiscalistes ) pour me permettre ce genre d’opération .

quoi qu’il en soit, je voulais tous vous remercier pour vos réponses parfois déstabilisante mais toujours enrichissante et qui ont le méritent de "secouer le cocotier" afin de se remettre en question

je fais donc clore cette discussion

encore merci à tous

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