Pierre papier : SCPI cash ou à crédit, SCPI ou OPCI en assurance-vie ?

Bonjour, voici une réponse rapide,  excluant le sujet des foncières cotés que je ne maîtrise pas du tout.

L’arbitrage entre fonds EUR (sécurité mais rendement relativement faible) et SCPI (ou autres supports immobiliers) fait partie de ma stratégie.

Aujourd’hui je dispose d’environ 50kEUR en fonds euro "dynamique" (fonds exclusif boursorama) et de 70kEUR environ en SCPI entièrement chez Spirica (via mes placements).

Je trouve que c’est un contrat qui propose un nombre relativement large de SCPI avec des frais "raisonnables" (0.5%/an) permettant (pour le moment en tout cas) un investissement 100% en SCPI.

Toutefois, l’offre de SCPI en AV en général est limitée (16 chez Spirica) et permet d’adresser qu’une fraction des 178 SCPI répertoriées en 2016.

J’estime pour ma part qu’il est intéressant de mixer SCPI en AV et SCPI en nue propriété ce qui permet de diversifier un peu les investissement (il faut regarder attentivement l’impact fiscal pour la période qui suivra l’investissement en NP en fonction du TMI prévisionnel)

Par ailleurs, il est fort probable que les rendements des SCPI en 2017 diminuent et la collecte est toujours très élevée avec un risque de pénurie de biens intéressants.

Sauf erreur de ma part, impossible d’obtenir 5% brut désormais via AV, les "stars" actuelles ont nettement augmenté le prix de leurs parts, Primopierre, Primovier, Multi 2 etc.

Elles permettent d’obtenir cette année un rendement prévisionnel (loyers 2017 / prix de la part actuel) entre 4.5% et 4.8% brut (avant frais AV et avant CSG).

PS: je ne mentionne pas les OPCI discutées ici

Voici mon portefeuille, j’essaye de diversifier l’allocation même si il est tentant (j’investis 1.000e/mois) de se renforcer uniquement sur celles qui délivrent le rendement le plus élevé (Primopierre, Primovie, Multi 2):

Primopierre => 16kEUR
Patrimo commerce => 13.5kEUR
Primovie => 10.5kEUR
Multimmobilier 2 => 10kEUR
Actipierre Europe => 9.5kEUR
Edissimmo => 9kEUR
Rivoli Avenir Patrimoine => 1kEUR

En NP: Immorente, pierval santé que je préfère à Primovie et peut être prochainement une louche de Corum

Je suis par ailleurs très attentif aux bulletins trimestriels de chacune de ces SCPI.
Sur la base de prix de la part actuel et des loyers du second trimestre, le portefeuille génère un rendement de 5% brut (avant frais de l’AV).

Bonjour,

en objectif, c’est simple : capitaliser, pas de nécéssité de rente à proprement parler.
en horizon de placement, je dois avouer qu je ne sais pas trop. J’habite Paris et souhaite y rester encore un peu, mais ne souhaite pas y acheter ma RP compte tenu des prix actuels.

Bien qu’étant locataire (1500 €/mois) je pense que nos revenus (6000€ /mois) nous permettraient d’emprunter.

Merci par avance pour vos retours

Surin a écrit :

J’aurais tendance à penser que si l’on n’est pas sûr de garder ses parts plus de 10 ans, l’AV est meilleure (meilleure liquidité et meilleure performance). Si on en prend pour 20 et/ou que l’on souhaite les emmener dans sa tombe, la prévisibilité de les détenir en direct me parait meilleure hors considération de transmission.

Autre point, au fur et à mesure que le dividende baisse ou baissera, les frais sur UC représenteront une part plus importante du dividende, point à ne pas négliger à mon avis.

Bonjour

Pourquoi ? Quel est l’impact fiscal de la Nue Propriété vs l’Assurance Vie sur les scpi ? Et l’impact en terme de transmission ?

Rebonjour,

je viens de regarder les SCPI sur LinXea Spirit, et sauf erreur de compréhension de ma part, les valeurs de sousriptions me paraissent super chères…

Exemple PFO2 :
Taux de distribution 2016 : 4,55%*
Prix acquéreur 01/06/2017 : 194 €
Dividende 2016 : 8,76€
Valeur de réalisation 2015 : 162,29€
Valeur de reconstitution 2015 : 192,72€

Frais d’entrées = 1 - 162,29/194 = 16.3 %

La valeur de réalisation a plus d’un an, mais ça me parait tout de même très cher…

Est-ce que je me trompe ?

Merci

Surin a écrit :

Le paragraphe que vous citez ne traite pas de la nue-propriété mais de achat en direct versus AV.

au temps pour moi, c’est la question que je voulais vous poser.
Du coup: j’ai toujours pensé que posséder des scpi via AV était plus intéressant qu’en direct.
Vous dites que sur le très long terme (jusqu’a la mort), les posséder en direct est mieux.
Pour quelles raisons ? Fiscales ? Transmission ?

Question pas bête du tout, même essentielle !
Elle se pose aussi pour les revenus de SCPI en AV. Certains assureurs en retiennent 15 %.

Mais je n’ai pas la réponse à cette excellente question, n’ayant pas de foncières ni de SCPI en AV.
A priori pas de versement mais réinvestissement sur le support ou le fonds euro.
Ca doit se trouver en lisant bien la documentation du contrat …

Si maxicool passe par là, il ferait une meilleure réponse …

dfranck a écrit :

Du coup: j’ai toujours pensé que posséder des scpi via AV était plus intéressant qu’en direct.
Vous dites que sur le très long terme (jusqu’a la mort), les posséder en direct est mieux.
Pour quelles raisons ? Fiscales ? Transmission ?

Je démontre cela ici et à cause des frais principalement mais sans parler de la question de transmission et bien sûr en fonction de la situation fiscale de chacun cela peut changer et devenir intéressant plus longtemps en AV (à calculer, je ne peux plus).
Je précise que l’on parle des contrats d’AV avec le moins de frais donc attention à ceux qui en ont davantage.

Merci pour vos réponses, ArnvaldIngofson et Isild.

Isild, oui j’ai vu moi aussi l’inconvénient du ticket d’entrée. L’autre inconvénient, selon moi, c’est qu’il y a, d’après ce que j’ai pu comprendre, un décalage d’une journée pour la date de valeur, que ce soit lors d’un achat ou d’une vente, ce qui n’est pas terrible, surtout pour des sommes quand même importantes, en cas de forte volatilité de l’action en votre défaveur le lendemain du jour où vous passez votre ordre. Finalement, même si la fiscalité est moins intéressante, c’est peut-être (sans doute ?) mieux de les détenir sur un CTO.

Froidevaux a écrit :

L’autre inconvénient, selon moi, c’est qu’il y a, d’après ce que j’ai pu comprendre, un décalage d’une journée pour la date de valeur, que ce soit lors d’un achat ou d’une vente, ce qui n’est pas terrible.

Cet aspect "passage d’ordre en aveugle" avec un délai d’une journée est également un problème pour moi, c’est pour cela que j’effectue peu d’arbitrages sur mes contrats d’AV.

Froidevaux a écrit :

Isild, oui j’ai vu moi aussi l’inconvénient du ticket d’entrée.

Le ticket d’entrée : sur Spirit j’ai pris du Klepierre pour 2000 euros et du Unibail pour 1000 euros et c’est quand même passé !
Si vraiment les foncières sur AV vous intéressent, vous pouvez tenter le coup, sait-on jamais. Dans le pire des cas, le système informatique bloquera l’opération et vous ne pourrez pas la finaliser. Vous n’avez rien à perdre.
En plus, Spirit a référencé récemment quelques foncières de qualité : Icade, Foncière des régions qui sont un peu plus à la fête en ce moment qu’Unibail et Klépierre.