Pdrsm [Paris] : étude de cas immobilier (location de pièces de moins de 9m2)

Cet article parle de 14m2 s’il y a plusieurs locataires avec plusieurs contrats. Je souhaite avoir seulement un co-locataire.
En plus l’article ne parle pas de la surface de chaque pièce / chambre, mais de la surface totale de l’appartement, si j’ai bien compris. Si la loi parle de la surface totale, je peux même avoir 3 personnes chez moi, car j’ai plus que 9m2 par personne.

Est-ce qu’il est possible de faire un bail unique de colocation ou je suis compris dans le bail?

Je vous pris de bien clarifier l’application correcte de la loi.

Cordialement,

Dernière modification par pdrsm (09/09/2017 11h09)

Il vous manque quelques notions de base :
- un "logement" est un espace privatif. C’est là où on peut se balader à poil si on le souhaite, ou encore recevoir des amis (après s’être rhabillé, en règle général). Quel est le logement privatif que vous voulez mettre en location ? Une chambre de 6,5 m². La jouissance de parties communes (cuisine, sanitaires, bureau) ne remplace pas le fait que le logement privatif est trop petit, qu’il ne respecte pas la règle d’une pièce principale de 9 m² minimum.
- un logement doit disposer d’au moins un point d’eau. Le logement privatif constitué par la chambre de 6,5 m² ne dispose pas de son point d’eau.

D’une manière générale, le législateur considère que le "logement" loué est la partie privative mise à disposition par le bail. Le reste (cuisine, sanitaires, bureau, couloir) sont des parties communes. Du point de vue du juge, c’est comme si vous louiez une chambre de bonne de 6,5 m² sans point d’eau, tandis que cuisine, sanitaires et WC sont sur le palier.

Par ailleurs, il ne fait pas de doute que le juge considérerait que vous avez réalisé une division de fait du logement ; donc il ne faut pas seulement 9 m² mais 14 m².

Donc, en fait, la seule façon de louer une partie de votre logement est d’isoler par une porte séparative une partie de 14 m² minimum, comportant un point d’eau, une cuisine équipée, et une pièce de 9 m² minimum. Le WC peut rester dans une partie commune du logement. Ca ne semble pas possible dans votre cas. Par exemple, même en cassant la cloison entre la chambre et le bureau, vous n’atteignez pas 14 m² minimum, et il manque le point d’eau et la cuisine.

Dans l’esprit du législateur, une colocation avec bail unique correspond à une colocation choisie par les locataires (or vous n’êtes évidemment pas dans ce cas). Une façon originale de contourner la loi serait de transférer la propriété de votre logement à une SCI ; puis vous devenez locataire de votre logement. Dès que vous trouvez un colocataire, avenant au bail pour que vos deux noms soient sur le bail. Vous seriez ainsi dans le cas d’une colocation "choisie".
Cela dit, la chambre de 6,5 m² ne peut pas être considérée comme une pièce principale (il faut 7 m² minimum pour être une pièce principale, sachant qu’il faut au moins une pièce de plus de 9 m², les autres pouvant être entre 7 et 9 m²). Si vous avez acheté cet appartement en croyant qu’il comportait 2 pièces principales, vous vous êtes fait avoir ! La chambre est trop petite pour cela.
Ainsi pour que votre logement compte 2 pièces principales, il vous faudrait abattre la cloison entre la petite chambre et le bureau pour atteindre 12,5 m² sur cette seconde chambre (ou bien déplacer la cloison de quelques dizaines de centimètres, pour que la chambre soit >7m2). Votre SCI louerait alors aux 2 occupants un seul logement, par un seul bail, comportant 2 vraies pièces principales.

Vous pouvez certes louer dans les conditions que vous envisagez, mais vous serez soumis à un risque juridique. De mémoire, il y a une jurisprudence récente où le juge a ordonné au bailleur d’un logement trop petit de rembourser au locataire l’ensemble des loyers perçus depuis plusieurs années !

Autre point, davantage psychologique/symbolique : partager un logement avec son proprio n’a rien à voir avec partager avec un colocataire. Vous êtes à la fois partageur d’un espace de vie, et celui qui a le pouvoir d’exiger des choses comme le paiement du loyer, la jouissance calme du logement, etc. Quel locataire peut avoir envie d’occuper une chambre de 6,5 m², sachant que dès qu’il en sort il se retrouve à partager la vie de son proprio et être sous sa surveillance en quelque sorte ? Mettez-vous à la place du locataire : c’est une situation très incofortable.

Vous pourriez aussi louer tout ou partie de votre habitation principale en location saisonnière, mais vous êtes limité à 4 mois par an. Et même si le locataire saisonnier a un bail soumis au code civil (et non pas à la loi de 1989) ; et qu’il "réside" au lieu d’habiter, il n’en reste pas moins que cet hébergement doit respecter les grands principes d’un logement, et on retrouve notamment les 9m² minimum. Cela dit, il est peu probable qu’un locataire saisonnier vous attaque sur ce point si l’annonce stipule clairement que la chambre louée fait 6,5 m² et que cuisine, sanitaires et WC sont dans les parties communes du logement.

Au total : louer en saisonnier, 4 mois maxi par an, me semble être la seule solution pragmatique et légale à la fois pour tirer un revenu complémentaire de votre logement malgré la surface insuffisante de la chambre.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2017 07h51)

pdrsm a écrit :

- Vivre dans la petite chambre moi même et louer la chambre de 10m2, mettant un point d’eau à disposition (même si cela me semble absolument ridicule)
- Casser la cloison entre le bureau et la chambre (à nouveau mettant un point d’eau)

C’est mieux puisque ça respecte les sacro-saints 9 m² (ou 20 m3) minimum pour la pièce principale du logement loué. Sauf que la partie privative mise à disposition ne fera toujours pas 14 m².

Ou finalement pour qui je vive dedans il faut absolument avoir une chambre de 14m2? (je me demande combien d’apartements à Paris ont une chambre de plus de 14m2?, c’est en effet bien rare)

Pour que VOUS viviez dedans, il n’y a pas de minimum. Vous êtes le propriétaire, vous pouvez vivre dans un placard à balais si cela vous chante. C’est lorsqu’on donne en location qu’il y a des contraintes.

Pour un logement loué considéré comme un cas de division, le logement doit faire 14 m² minimum, dont une pièce de 9 m². La chambre n’a pas besoin de faire 14 m², c’est le logement privatif ainsi divisé qui doit faire cette surface.

Genre, actuellement il est possible de louer une micro chambre de bonne à Paris (de 7m2), avec cuisine et douche a l’intérieur

Faux, c’est 9 m² minimum (ou 20 m3 minimum) pour les chambres de bonne aussi.

Je me demande si j’obtiens un accord écrit du locataire, ou il déclare s’abstenir d’avoir un point d’eau dans  sa chambre si cela pourra jouer a ma faveur? .

Réponse en deux points :
1) l’accord écrit entre le locataire et vous s’appelle le bail. Il ne sert à rien d’envisager de faire des accords signés en plus du bail. Si vous avez quelque chose à convenir entre le locataire et vous, écrivez-le dans le bail.

2) que le locataire l’accepte ne le rend pas moins illégal. Si vous acceptez de me signer un contrat par lequel vous devenez mon esclave, vous avez donné votre accord écrit, et je risque de me retrouver devant les tribunaux quand même. Ce qui est interdit par la loi est interdit, point barre, avec ou sans l’accord écrit de la personne concernée.

Pour donner un exemple un peu plus "léger" : il est interdit de vendre en France un véhicule sans CT de moins de 6 mois. Pourtant, il s’en vend tous les jours. L’acheteur manifeste son accord en signant en bas du certificat de cession, mais ça n’en reste pas moins illégal.

A chaque propriétaire de véhicule de savoir quel risque il veut prendre. La seule façon "propre" de se débarrasser d’un véhicule incapable de réussir le CT est de le mettre à la casse. Celui qui le vend quand même pour gagner 500 ou 1000 € prend un risque. Non seulement un risque lié au fait qu’il a vendu sans CT, mais aussi du fait que ce genre de véhicule est relativement souvent impliqué ensuite dans d’autres comportements illégaux : l’acheteur roule sans avoir refait la carte grise, vous recevez des PV d’excès de vitesse à votre nom, véhicule revendu dans des conditions d’arnaque, utilisé pour des vols ou traffics, etc. Personnellement, j’ai déjà été convoqué deux fois à la gendarmerie pour des véhicules en bout de course, que j’avais revendus très bon marché, et qui avaient été utilisés ensuite de façon "scabreuse" disons. Je n’ai jamais été mis en cause car je n’avais rien fait de répréhensible, mais quand même, convoqué et entendu deux fois…

D’une manière générale, il est utile de savoir ce qu’on fait et quel risque on accepte de prendre. Continuer à récriminer contre ce qui est ridicule et injuste (d’après vous) n’est pas très utile pour réduire ce risque ; en revanche, vous documenter pour comprendre l’encadrement légal et réglementaire, et analyser objectivement le risque que vous envisavez de prendre, serait plus utile.