Fabipm : étude de cas immobilier (2 pièces en IDF en LMNP sans apport)

Fabipm · #1

Bonjour à tous,

Après un premier sujet autour d’un investissement dans un petit studio l’été dernier, qui ne s’est pas concrétisé https://www.investisseurs-heureux.fr/t9626, voici un autre projet !

Je viens d’identifier un petit 2 pièces me plait beaucoup après deux visites. L’appartement est très bien optimisé pour seulement 24 m². Il est très bien situé, proche transport (4’ du RER), 100m de Paris, proches commerces (pharmacie, boulangerie, banques, poste, franprix, vélib).
Cet appartement dispose également d’une cave de 4 m².

Petit rappel quand à ma situation :

Situation
29 ans, en concubinage depuis plusieurs années (sans enfants) et nous sommes propriétaires depuis fin 2014 de notre résidence principale. Pour ce qui est des chiffres en € :
- 6000€ net / mois de revenus
- 7500€ d’IR cette année (sur 2014)
- 1700€ / mois de crédit pour notre résidence principale (reste 18 ans à payer)
- 1000-1500€ / mois épargnés environ.
- Epargne disponible 35 k€

Appartement
* Région parisienne, très proche Paris.
* 2 pièces de 24m² dans notre ville de résidence, à 3 minutes de chez nous + cave (4m² environ).
* Belle chambre avec grand dressing. Petite SdB avec toilettes. Salon + cuisine ouverte.
* Quartier proche des facs.
* RER à 4 minutes à pied.
* Petite copro de 16 lots.
* Pas de procédure en cours.
* Pas de travaux prévus.
* 576 euros de charges annuelles.
* Louable 600€ HC en nu, 670€ HC en meublé selon mes estimations du marché.
* TF = 377€.
* Travaux aucun, cuisine refaite récemment, peut-être un coup de peinture mais même pas sûr!
* Electricité aux normes.
* Offre autour de 115000€ à venir.

Le studio n’est pas vendu loué.

Emprunt:
Nous tablons après quelques discussions avec notre banque sur un emprunt sur 25 ans à 2.1% + 0.2% d’assurance, sans apport.
Possibilité de discuter avec courtier pour peut-être avoir moins. Mais nous avons de très bonnes relations avec notre banquier.

Imposition
Vue la petite surface et en tenant compte de notre imposition actuelle, nous tablons sur une loc’ en LMNP.

Points de vigilance :
- Premier achat locatif.
- LMNP et comptabilité.
- Probable vacance en été. Possibilité de louer à la semaine ?

Avantages :
- 2 pièces très fonctionnel > studio à mon sens. On peut recevoir dans le salon.
- Proximité pour visites et gestion travaux/autres.
- Rendement décent.
- Risque mesuré.

Pemiers calculs :
- Vacance 1 mois/an.
- PNO à 100€/an.
- Mensualité à 570€/mois, complètement tenable si pas de loyer qui rentre.
- CFE à 300€/an.
- Comptable à 500€/an.
- Cash Flow légèrement négatif (-70€). J’ai visé un peu bas sur les loyers, je préfère être sûr de louer en visant 5-10% plus bas que le marché des environs.

D’après vous :
- Est-ce que nous passons à côté de quelque chose au niveau du raisonnement ?
- Comment faire mieux au niveau du cash-flow ?
- L’impact imposition a-t-il été sous-estimé dans notre calcul ?

Merci d’avoir lu jusqu’au bout,

Fabipm

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement, sans apport

Bernard2K · #2

La rentabilité est basse. Deux approches :
1) 600 x 12 = 7200 €. 7200 /115 000 = 6,26 % de rentabilité brute. En la calculant sur frais de notaire inclus, ça donne même 7200/124200 = 5,8 %. Ca c’est pour le loyer nu ; le loyer meublé est un peu plus favorable mais il faut le meubler.

2) Vous dites vous-même : cashflow négatif malgré un emprunt sur 25 ans.

Vous allez perdre de l’argent tous les mois (mais avoir des soucis en plus) pour le seul avantage d’être propriétaire d’un petit T2 qui ne sera débarrassé de ses dettes que dans 25 ans ?

Pour remonter le cashflow, il n’y a pas 36 solutions :
- payer moins cher
- louer plus cher.

Pour louer plus cher il faut viser la qualité : la cuisine est déjà jolie, l’électricité aux normes. Ajoutez des meubles de qualité et bien agencés, une déco agréable, des ustensiles ménagers de bonne qualité, et soyez au prix du marché voire au-dessus.

Pour un meublé en zone proche des facs, le risque est d’avoir des étudiants qui n’occupent le logement que 8 à 10 mois par an, et donc d’avoir de la vacance locative en été. Suivant la localisation, peut-être que de la location saisonnière en été pourrait permettre de compenser la vacance locative ?

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 11h31)

Fabipm · #3

Bernard2K a écrit :
2) Vous dites vous-même : cashflow négatif malgré un emprunt sur 25 ans.

Vous allez perdre de l’argent tous les mois (mais avoir des soucis en plus) pour le seul avantage d’être propriétaire d’un petit T2 qui ne sera débarrassé de ses dettes que dans 25 ans ?

Forcément, vu comme ça, cela ne fait pas très sexy !

J’ai préféré me mettre du côté conservatif au niveau des loyers en visant en dessous du marché.
Je peux également tenter une offre encore plus basse, mais j’ai vraiment quelques doutes quant à la réponse du propriétaire actuel qui apparaît assez… rigide sur le prix.

Après, c’est sûr qu’un bel appartement avec un mobilier attrayant peut probablement se louer un peu au-dessus du prix du marché et là, on put peut-être arriver à quelque chose d’intéressant sur le cash-flow.

J’ai aussi comme idée de pourquoi pas tenter la location saisonnière si vacance il y a.

Toujours est-il que pour le moment (1-2 mois), je ne vois quasiment pas d’autre offre intéressante à proximité. Proximité que je juge importante en cas de gestion en direct.

Après oui, ce n’est pas la province avec une rentabilité potentiellement bien meilleure. Je vois beaucoup d’autres sujets avec des chiffres élevés de renta (immeuble ou autres) et je pense que c’est compliqué, sans réseau, de pouvoir trouver des choses aussi intéressante à proximité de Paris.

Bernard2K · #4

La gestion en direct, sur le papier, économise les frais d’agence. Prenons le cas où frais d’agence + garantie des loyers ponctionnent 10 % des loyers.

Si l’immeuble a une rentabilité brute de 10 %, et que les loyers sont ponctionnés de 10 % par l’agence, il reste 9 % de rentabilité brute.

Faut-il renoncer à des projets à 10 % ramenés à 9%, pour préférer des projets à 6 % où l’on peut gérer en direct ?

Après, c’est vrai que la gestion par une agence a d’autres frais et d’autres inconvénients, tels que les frais de recherche d’un locataire, les frais pour toute intervention d’un artisan (souvent bien plus cher que si on l’avait fait faire en direct), le fait que la gestion sera peut-être l’objet d’une attention relâchée…

Fabipm · #5

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur ce point. Une gestion déléguée qui donnerait un rendement de 9% brut est sur le papier bien plus intéressante qu’un projet à 6% brut géré en direct.

Cependant, habitant en région parisienne, il faut que je commence à m’éloigner grandement pour trouver un immeuble qui correspondrait à mon budget achat qui est de 200k€ maximum.
J’avoue que cet éloignement me fait un peu peur, tout comme le fait de réaliser un premier investissement dans un immeuble où, à mon sens, la quantité de soucis potentiels est plus importante que dans une petit appartement.

De plus, j’aimerais aussi me faire la main via une gestion en direct. Je pense que j’apprendrais beaucoup sur la gestion locative mais également humainement, sur ma capacité à gérer stress, visites, locataires et à tout optimiser pour dégager le meilleur rendement possible.

Mon idée était donc de me lancer dans un projet à cash flow quasi nul (s’il est positif, tant mieux!), tout en continuant de diversifier en épargnant sur mes AV, PEA et CTO.

Merci en tous cas pour vos réponses, c’est très apprécié.

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