LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ?

Sito a écrit :

Bonjour,

Oui c’est vrai. Exonérée au bout de 30 ans je crois.
Pour avoir fait le calcul vraiment simplifié avec un comptable, les impôts payés du fait de ne pas amortir le bien sont équivalents au surplus d’impôt sur la plus-value payé sur le bien résultant de l’amortissement (on avait fait la simulation sur 20 ans je crois).

Donc dans votre cas où vous ne souhaitez pas vendre sur le long terme, autant amortir le bien.

Pouvez-vous citer vos sources car je pense que l’entrepreneur parler d’une SCI à l’IS.

sujet déjà traite ici :
LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Bonjour,

Le régime de la taxation des plus-values de cession des logements loués meublés dépend de la qualité du loueur à la date de cession ;

si loueur professionnel :

- lorsque l’activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le total des recettes annuelles n’excède pas certaines limites, les plus-values de cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

a compter du 1er janvier 2009, le seuil d’exonération totale a toutefois été ramené à 90 000 € HT de recettes (contre 250 000 € auparavant) et celui d’exonération partielle à 126 000 € HT (350 000 € auparavant)

si loueur non professionnel :

Lorsqu’un LMNP cède son local d’habitation meublé, la plus ou moins-value qui en résulte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Donc c.f régime classique qui a changé dernièrement :

Voir :

http://www.pap.fr/argent/impots/les-plu … able-a1317

pap.fr a écrit :

Tableau des abattements
Durée de détention en années *     Abattement après la réforme
Moins de 6 ans     0
Entre 6 et 7 ans     2 %
Entre 7 et 8 ans        4%
Entre 8 et 9 ans        6%
Entre 9 et 10 ans        8%
Entre 10 et 11 ans        10%
Entre 11 et 12 ans        12%
Entre 12 et 13 ans        14%
Entre 13 et 14 ans        16%
Entre 14 et 15 ans        18%
Entre 15 et 16 ans        20%
Entre 16 et 17 ans        22%
Entre 17 et 18 ans        24%
Entre 18 et 19 ans        28%
Entre 19 et 20 ans        32%
Entre 20 et 21 ans        36%
Entre 21 et 22 ans        40%
Entre 22 et 23 ans        44%
Entre 23 et 24 ans        48%
Entre 24 et 25 ans        52%
Entre 25 et 26 ans        60%
Entre 26 et 27 ans        68%
Entre 27 et 28 ans        76%
Entre 28 et 29 ans        84%
Entre 29 et 30 ans        92%
Plus de 30 ans        100%

Pour le lnmp je ne sais pas si on tient compte de la valeur d’achat ou comptable mais je vous ai juste donne le regime d’imposittion

On tient compte de la valeur d’achat. C’est le régime de la plus value du particulier. Les amortissement déduits ne viennent pas majorer la plus value.

Merci.
Je viens de commander le livre, qui vient d’être actualisé apparemment (mai 2013).

Je confirme LMNP à l’IR PV soumis au régime des PV immobilières des particuliers.

Ne pas oublier dans le calcul de la plus value de rajouter au prix d’acquisition un forfait de 7.5% et si le bien a plus de cinq ans un forfait de 15% pour travaux ou valeur réelle des travaux si cette valeur n’a pas été comptabilisé pour diminuer les bénéfices ( ou les RF dans le cs d’une location nue).

Ca sert les cours…

Bonjour,

Je suis sur un projet d’achat de studio qui est déjà loué (400 euros hc à étudiant), cet achat a pour but un investissement locatif.
Ma question concerne le régime fiscal : d’après mes lectures le LMNP me semble le plus attrayant, le bail actuel du locataire n’est pas un bail meublé, puis-je à la fin de son bail (aout 2014) transformer la location en location meublé sans pbs et donc passer en régime LMNP ? (lors du changement de locataire)
Cela pose-t-il problème pour la partie amortissement du bien ? (puisque que je souhaite passer en meublé quelques mois après l’achat et non de suite)

Merci pour vos éclaircissements

Michel

Hello le forum !

Je préfère déterrer ce topic plutôt que d’en créer un nouveau. Merci la fonction "recherche".

J’aimerais savoir si il y a eu des changements récents sur le calcul de l’imposition sur la plus-value dans le cadre de la revente d’un bien loué en LMNP.

En effet, je trouve à boire et à manger comme infos, aussi bien sur internet qu’en rencontrant des experts comptables. C’est donc assez dérangeant, je ne sais pas sur quel pied danser.

La question est donc :

"Est-ce que l’imposition sur la plus-value pour le LMNP est calculée comparativement à la valeur nette comptable ou au prix d’achat?"

Je cherche en ce moment un expert comptable donc j’en ai rencontré deux, et j’ai eu les deux sons de cloches :
- l’un me dit que c’est calculé par rapport à la vnc
- l’autre me dit que c’est calculé par rapport au prix d’achat…

Les deux sont en théorie des habitués du LMNP…

Bref, je sais pas et alors je viens demander vos lumières car j’imagine que vous êtes plusieurs à avoir été dans ce cas.

Si vous avez un texte à citer pour étayer l’info, ce serait l’idéal mais savoir à quoi m’en tenir sera déjà très bien !

De plus, je ne sais également pas comment considérer les travaux dans ces calculs.

J’en profite donc pour proposer un exemple fictif avec des travaux.
Prix à l’achat : 150k€
Montant des travaux après achat pour rénovation : 50k€
Amortissements : 20k€

Prix de revente : 230k€

Dans ces exemples, vous calculeriez l’imposition sur la plus-value par rapport à quel montant?
a) 150k€ versus 230k€ => 80k€ soumis à imposition
b) 200k€ versus 230k€ => 30k€ soumis à imposition
c) 130k€ versus 230k€ => 100k€ soumis à imposition
d) 180k€ versus 230k€ => 50k€ soumis à imposition
e) un autre cas que je n’ai pas envisagé

Merci beaucoup d’avance à ceux qui me répondront, c’est pas simple de s’y retrouver quand on débute. Si vous avez d’ailleurs des ouvrages à me recommander afin de me documenter, je prends !

A bientôt !

Guillaume