Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif)

Intéressant.[rectification après avoir relu le bon de post Bernard2K, j’avais calculé 100 000 tout compris] A votre place, je ferais une offre à 88 000 (si rez-de-jardin), avec un accord de la banque pour faire sérieux, en arguant le fait que c’est un rez-de-chaussée, puis je prendrais un prêt à 20 ans à 110 %. S’agit-il d’un rez-de-jardin ? Quelle est la distance (en minutes en marchant…) du studio à la station de métro ? Sachez qu’un rez-de-chaussée se vend en moyenne 20% moins cher qu’un second étage, voire plus bas si la rue présente des problèmes (bruit, population etc.). Un rez de jardin est généralement meilleur, plus calme, surtout lorsqu’il y a une petite pelouse où une dame âgée peut sortir le chien ou le chat. Il faut donc nous préciser le prix moyen du m2 du quartier pour voir si l’affaire est bonne. Là, à 100 000 FAI, vous êtes à 5 000 le mètre, donc le prix moyen d’un studio équivalent au deuxième étage doit tourner à 6 250 euros le mètre environ. Avez-vous calculé les conséquences de l’encadrement des loyers quant à votre investissement ? Avec 520 euros de loyer H.C., vous êtes à 26 euros par m2, et donc un peu trop haut me semble-t-il… Mais on peut toujours s’arranger avec certains locataires… Je vous fournis juste quelques arguments de négo…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/09/2017 16h35)

Bonjour

La rentabilité pour un studio proche Paris vous semble trop peu? ,pensez vous que je devrais envisagé d’autres types d’investissement plus rentable ?

J’ai possibilité de modifier le bail en meublé
Merci à vous, J’ai effectivement omis d’
lntégrer les frais de notaire à mon calcul.

Concernant l’encadrement des loyers c’est la grande énigme ,je suis l’affaire de près car cela aurait un impact considérable pour moi…
Le loyer pourrait être porté à 650 € après travaux et ce après le départ du locataire qui doit bénéficier d’une mutation d’ici une année.
C’est une ancienne loge de gardien avec une belle hauteur sous plafond et une mezzanine accueillant le lit.
Les travaux seraient mineur , un rafraichissement en peinture et une cuisine cause goût du jour.
Après réflexion les frais d’entretien sont surevalué.

Merci de votre retour

Rastignac a écrit :

Intéressant.[rectification après avoir relu le bon de post Bernard2K, j’avais calculé 100 000 tout compris] A votre place, je ferais une offre à 88 000 (si rez-de-jardin), avec un accord de la banque pour faire sérieux, en arguant le fait que c’est un rez-de-chaussée, puis je prendrais un prêt à 20 ans à 110 %. S’agit-il d’un rez-de-jardin ? Quelle est la distance (en minutes en marchant…) du studio à la station de métro ? Sachez qu’un rez-de-chaussée se vend en moyenne 20% moins cher qu’un second étage, voire plus bas si la rue présente des problèmes (bruit, population etc.). Un rez de jardin est généralement meilleur, plus calme, surtout lorsqu’il y a une petite pelouse où une dame âgée peut sortir le chien ou le chat. Il faut donc nous préciser le prix moyen du m2 du quartier pour voir si l’affaire est bonne. Là, à 100 000 FAI, vous êtes à 5 000 le mètre, donc le prix moyen d’un studio équivalent au deuxième étage doit tourner à 6 250 euros le mètre environ. Avez-vous calculé les conséquences de l’encadrement des loyers quant à votre investissement ? Avec 520 euros de loyer H.C., vous êtes à 26 euros par m2, et donc un peu trop haut me semble-t-il… Mais on peut toujours s’arranger avec certains locataires… Je vous fournis juste quelques arguments de négo…

Rastignac

Bonjour

Le studio n’est pas situé en rez de jardin, il a deux hautes fenêtres à 1m90 du sol.
Le séjour sur la rue face à un café qui fait un peu de bruit…
La cuisine sur la cour de l’immeuble constitué de box.
Le métro est à 600 mètres soit 7 min à pied.
Je dois le revisiter dans les prochains jours avant de faire une proposition avec tous les arguments dont ceux que vous évoquez.
Pour infos un trois pièces de 47m2 a été vendu 280000€ 3eme étage.
Un deux pièces de 31m2 donnant sur jardin a été vendu également 170000€ rez de jardin.
La fourchette de prix est entre
5400 et 6000 du mètres car l’immeuble est bien entretenu.
Pour l’encadrement des loyers c’est le grand quizz car je suis au dessus sur tous les biens….
Je peine à trouver du 110%.. mais je resterais sur 20 ans si les choses venaient à se concrétiser.
Devrais je le lancer malgré un cash flow négatif..
Merci d’avoir pris le temps pour m’éclairer à ce sujet.

@Rastignac

La ville est Pantin du côté Hoche,
J’ai lu que vous aviez investi sur Aubervilliers, j’ai tenté de le faire mais la surpopulation masculine m’afreiné
Êtes vous satisfait de vos achats ? Sur Aubervilliers ?

Océane

Dernière modification par oceane (15/09/2017 00h52)