Oceane : étude de cas immobilier

oceane · #1

Bonjour

Dois t’on rembourser un studio sur lequel il reste 16000e et 2 ans de crédit? L’idée étant de repartir sur d’autres locatif plus grand en injectant du cash ou en faisant du 110%.?
Un bien, bien situé, bien loué mais une copropriété ou les travaux se font sentir, avec un copropriétaire indélicat qui ne paye pas et oblige d’avoir recours à un procès tous les ans.

Loué 700e, crédit 462e proche d’un métro.

Acheter 70000e en 2005 valeur actuelle 130000e.

Je gagne 2600e cadre et possède 2 autres studios dans la même configuration que le premier.
Loue 700 les crédits sont de 530 et 550 euros. Crédit sur 10 ans et 15 ans restant.
Les taux ont été renégocié.
Dois je faire jouer la clause de modularité afin de baisser la mensualité et allongé les crédits.
Je suis propriétaire de ma RP et je souhaite faire d’autres investissements locatifs.

Merci de vos retours et conseils.

Mots-clés : conseils, lmnp (loueur en meublé non professionnel), locatif

Lmnp75 · #2

Bonjour Oceane.
Le bien semble dégager un cash flow positif. Il se rembourse tout seul et vous rapporte de l’argent tous les mois. Personnellement je ne le vendrais pas … D’ailleurs à court terme la période ne semble pas propice pour des transactions immobilières.

Vous dites vouloir continuer à investir dans d’autres biens locatifs. Le problème est le tour de vis imposé aux banques . Il y a une file de discussion dédiée sur la recente restriction de crédits ( respect strict du taux de 33%)

Tout comme vous, je souhaiterais vendre un de mes biens pour empocher une belle PV, solder le prêt en cours , récupérer du cash, le placer sur mon PEA et repartir sur un autre investissement immobilier. M ais après avoir consulté ma banquière il semblerait que je ne puisse plus emprunter ou très peu. Du coup j’hésite à vendre le bien en question…

oceane · #3

Bonjour Lmnp75

Merci de votre retour, effectivement la vente d’un bien n’est pas conseillé en ce moment.. Je pense plutôt optimiser les prêts se ue j’ai actuellement sur les locatifs en tentant de faire jouer une nouvelle fois la modularité soit une baisse d’environ 10% des mensualités et un cash flow plus conséquent.
J’avais laissé les assurances banque pour jouer le jeu du banquier et relancer le lmnp via l’achat d’un studio dans mon immeuble. Le projet étant reporté.
je vais les faire modifier.
Du côté personnel, je suis partisan de faire passer ma famille en premier lieu.. J’ai tout même fais le choix de passer cadre dans le secteur associatif avec 600e mensuels en plus mais surtout 14 semaines de congés et ub regain d’intérêt dans mon nouveau poste.
Un horaire 9h/18 qui sera également plus flexible lorsque j’aurais pris mes marques.
Les arbitrages ne sont pas évidemment à faire je vais me pencher sur ma calculatrice pour avoir des chiffres et faire des choix.
J’ai conscience d’avoir toutes les billes en immobilier mais je ne connais pas assez les pea, av et autres supports financiers pour me lancer. Je reste pour le moment dansa zone de confort ’là recherche de biens dans mon secteur de pantin, la gestion avec des profils étudiants avec les parents derrière.
Àvez vous fais des arbitrages dernièrement ?
Au plaisir

Lmnp75 · #4

Oceane,

Pour répondre à votre question, j’ai vendu il y a quelques années un de mes studios LMNP en belle PV ( environ 70 K de PV).
Depuis pas mal de temps, je cherche à me diversifier, mais sans succès ( impossible d’emprunter pour acquérir des scpi et conditions trop drastiques pour emprunter pour acheter des actions via une SCP). J’ai tout de même alimenté un PEA depuis 2012 avec 15 k dessus .
Comme vous, je reste dans ma zone de confort. Je me suis " spécialisé dans l’acquisition de studios en LMNP package sur le marché secondaire (voir ma presentation). Pour l’instant, comme vous, c’est payant. Avec ma femme nous avons acquis 11 studios au fil de l’eau depuis 2006. Le gestionnaire est sérieux, paye rubis sur l’ongle et les comptes d’exploitation des résidences sont largement bénéficiaires. Le cash flow est négatif de 400 euros par mois - 5 k de loyers et 5,4k de credits(hors taxes foncieres). On amortit beaucoup de capital - 45 k par an. Mais la crise du covid19 est là . Le confinement fait mal au secteur de l’hôtellerie, les résidences sont fermées. L’ exploitant continue de verser les loyers, cependant si la situation dure trop longtemps, j’imagine qu’il ne pourra plus le faire comme de nombreux commerçants… Je suis donc dans l’expectative, …
J’imagine que de votre côté, vous regardez attentivement la situation économique, notamment la situation de vos locataires… Je pense qu’il faut faire le dos rond et garder le maximum de cash pour faire face à des impayés ou des suspensions de loyers. Sur ce point, la modulation de vos crédits pourrait en effet vous permettre de récupérer davantage de trésorerie au prix d’un allongement de vos prêts.
Pour faire des ventes ou des acquisitions, il faudra attendre à mon humble avis…
Au plaisir de vous lire …

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