Plaza Retail REIT : une petite foncière canadienne bien gérée

Jeff33 · #1

Bonjour,

Je souhaite ouvrir une file sur la Reit Plaza Retail.

Il s’agit d’une petite foncière, petite capitalisation (434 millions de dollar canadien de capitalisation), spécialisé dans le retail (la vente au détail). Donc pas de grosse propriété prime dans les grands centres-villes.

Plaza Retail dispose de 295 propriétés répartis sur 8 provinces au Canada. De ce que j’ai compris, la société rachète des propriétés qu’elle réaménage parfois.

La distribution est mensuelle, avec un rendement de 6,2% (aujourd’hui). le Payout/AFFO est contenu à 82%. La dette est contenu à 52% des actifs.

Jusque là, pas de quoi faire rêver. Mais le plus sympa arrive: côté dividende, il a augmenté chaque année depuis la création de l’entreprise.

La société dit se concentrer sur les flux de trésorerie par part, ce qui a permit chaque année d’augmenter la distribution.

Voici un résumé du dernier bulletin trimestriel:

L’actif total total est évalué à 1 milliard de dollar. Le nombre d’actions est d’environ 102 millions. Pour une dette de 52%.

Même si cette foncière ne fait pas rêver par ses actifs, j’estime que recevoir un dividende mensuel croissant ne peut être que bon pour un portefeuille. De plus, cela permet d’avoir une diversification sectorielle vers des actifs dans la vente de détail, et donc une économie plus locale (non ?).

N’hésitez pas à donner votre avis sur cette petite foncière canadienne.

Mots-clés : canada, dividende croissant, dividendes mensuels, reit

ArnvaldIngofson · #2

Jeff33 a écrit :
une diversification sectorielle vers des actifs dans la vente de détail, et donc une économie plus locale (non ?)

Avec Amazon et autres, l’économie est de moins en moins locale.
Lire des discussions sur ce forum ou ailleurs.

A regarder l’évolution du cours, ça ne donne pas envie …

georges · #3

Bonjour j’ai été sur leur site consulter la liste des propriétés, ils sont à 60 % en dehors du textile avec beaucoup de fast food et des supérettes. Le management possède 22 % du capital ce qui donne un bon alignement entre les actionnaires et le management. Ils ont le métier de développeur ce qui est positif car ils sont capables de mettre la marge du promoteur dans le compte de résultat. Le DRIP existe avec une décote de 3 % mais le discount sur NAV est faible. Environ 10%. Ils n’ont aucune propriété en face d’une propriété sears et ont un taux de remplissage de 95%. J’aime bien les nombreuses petites propriétés car cela me semble plus facilement optimisable que les grands centres commerciaux.
Je vais constituer une ligne des que le taux de rendement sera à 7% aujourd’hui 6,3%

Bien cordialement

WhiteTiger · #4

Jeff33 a écrit :
La dette est contenu à 52% des actifs.

Tout est relatif… Rien que cela me fait passer mon tour.

En plus, le retail en ce moment n’est pas à la fête mais je pense que les petites surfaces de centre-ville auront toujours plus d’avenir que les grands mall.

Jeff33 · #5

Bonjour,

A WhiteTiger:
Effectivement, j’aurai du mettre, la dette est de 52% de l’actif. En effet, c’’est peu haut.

A ArnvaldIngofson:
Georges a répondu à votre remarque sur Amazon et effectivement, beaucoup de fast food et notamment des KFC.

Kapitall · #6

Il me parait important de signaler qu’un seul locataire représente plus d’un quart des loyers :

Le groupe de pharmacie en question dépend de Loblaw depuis 2013. Il faudrait vérifier s’il y a des projets de rationalisation des implantations par la société mère : cela pourrait expliquer en partie la déprime du cours de PLZ.

Le bilan et l’endettement est en ligne avec ce qui se pratique chez les REITs de qualité moyenne au Canada. Un vrai risque existe en cas de récession ou de défaut d’un locataire important : non seulement le dividende serait coupé , mais les dégâts sur la NAV seraient probablement irréparables. Ceci n’est pas une prédiction, cela va de soi, et je leur souhaite de prospérer. Il s’agit juste de bien cerner les risques avant d’investir.

Actuellement, en faisant un rapide tour d’horizon des REITs cotés, Plaza se paie à peu de chose près (+/- 10% en raisonnant en AFFO yield etc) la même chose que Klepierre… En comparant les actifs et le bilan (et donc la capacité à profiter des cycles économiques et boursiers)… pour moi le choix aujourd’hui se ferait clairement par défaut en faveur de Klepierre (que je cite en exemple car j’en achète doucement des actions ces semaines-ci) !

Jeff33 · #7

Bonjour Kapitall,

Effectivement, avoir le 1er locataire pour 26% des locations, est un risque qu’il ne faut pas négliger. Nous avons vu l’effet dévastateur récemment sur Cominar avec Target, qui, si je ne m’abuse, ne représentait que 2-3% des locations de Cominar.

Jeff33 · #8

Bonjour,

pour le suivi, les résultats du
T3 de Plaza retail.

L’AFFO par action diminue légèrement par rapport au second trimestre (T2: 0,088 $ canadien--> T3: 0,084 $ canadien).
En revanche, il augmente sur les 9 premiers mois2017 par rapport aux 9 premiers mois 2016 (9 mois 2016: 0,221 $ canadien --> 9 premiers mois 2017: 0,249$ canadien)

En revanche, le taux d’occupation faiblit légèrement:

A noter que le pourcentage des revenus des 3 premiers locataires sur l’ensemble des revenus faiblit de 0,5% par rapport au second trimestre:

il passe de 39,9% au second trimestre à 39,4% au 3ème trimestre.

La dette, elle, augmente et passe à 53% des actifs.

Jeff33 · #9

Bonjour,

Mise à jour suite aux derniers résultats de la société: ils sont plutôt bon.

Ce que j’apprécie vraiment, c’est sur 2 ans, c’est que:
- L’AFFO/action a augmenté chaque année…
- … permettant une augmentation du dividende.
- Le Payout/AFFO a diminué passant de 86,3% en 2015 à 83,1% en 2017 (avec une augmentation entre 2015 et 2016).
- Et surtout, la dette a diminué entre 2015 et 2016 passant de 56,4% à 52,2% en 2017 (même si elle reste élevé).

Si Plaza Retail continue dans ce sens, cela permettra un levier plus important en terme de croissance interne, et donc forcément des développements plus importants qui favoriseront une croissance plus importante de l’AFFO (ce qui peut sécuriser l’augmentation du dividende dans les années à venir).

Ici, le suivi des 10 premiers locataires:

Je rappelle les principaux risques:
- Un seul locataire représentant 1/4 des revenu (comme l’avait précisé avec sagesse Kapitall).
- Dette élevée malgré tout.
- Petite foncière.
- Pas de diversification.
- Pas d’actifs prime qui font rêver…

Mais c’est une foncière qui reste, pour le moment, bien gérée avec une augmentation régulière du dividende bien sécurisé par l’augmentation de l’AFFO.

Jeff33 · #10

Bonjour à tous,

Les résultats du T1

En faite, si on observe une diminution de l’AFFO et donc mécaniquement une hausse payout/AFFO à 97%, il ne faut pas s’alarmer pour autant.

Il est précisé dans le T1 que sans le chevauchement sur un mois des intérêts concernant les débentures, l’AFFO aurait été de 0,77.

A noter que l’AFFO et le FFO ont été impacté par 2 importantes locations terminées non relouées. Mais je n’ai pas trouvé plus d’informations dessus.

En revanche, la dette a augmenté, passant à 54,3%.

Le T2 devrait être logiquement meilleur. Il faut aussi espérer que le taux d’occupation reparte à la hausse car il diminue depuis quelques trimestres.

Je ne suis toujours pas rentré sur cette valeur.

Jeff33 · #11

Bonjour,

Pour le suivi, les résultats du T2

Très très moyen,

L’AFFO a diminué, et permet tout juste de compenser les distibutions (AFFO/payout de 98,2%).

La dette est à 53,8%

Le taux d’occupation baisse encore, à 95,2%.

La société a aussi annoncé la vente d’un portefeuille d’actifs (non stratégique) pour 12 millions de dollar canadien en juillet.

Cela devrait donc avoir temporairement un impact négatif sur l’AFFO. Plaza a annoncé vouloir redéployer le capital vers d’autres opportunités.

Les liquidités sont à 11 millions de dollar, quand on est généralement entre 4 et 6 millions de dollar habituellement.

Je n’arrive pas vraiment à quantifier les futurs projets. Je les poste néanmoins:

En résumé, une petite alerte sur l’AFFO qui diminue et qui a pour conséquence une grosse augmentation sur le ratio de distribution. Mais pas mal de projets en développement.

A voir pour les prochains trimestres…

Silicon · #12

Leur locataire shopper drugs mart ne peut pas demenager facilement ni faire faillite , c’est une chaine de pharmacie donc les surfaces de chacune sont relativement petites et les affaires ont l’air d’aller bien (je suis client de pharmaprix).

Sears (faillite) ou Target (quitter le Canada) ils demenagent ou ferment tous les magasins a peu prês d’un coup chose que ne peut faire une chaine de 1250 pharmacies.

Jeff33 · #13

Bonsoir,

Plaza prépare un rachat d’action.

Environ 8 000 000 actions devraient être rachetées en vue d’être annulées.

Jeff33 · #14

Le T3 est sortie: résultats meilleurs que les 2 précédents.

Le payout AFFO repasse sous les 90%, ce qui est est déjà plus rassurant.

Le taux d’occupation augmente légèrement à 95,9%.

La dette reste au même niveau (à 53,2%).

En toute logique, avec les projets ainsi que les rachats d’actions prévus, on devrait avoir encore une amélioration de l’AFFO par action pour les prochains trimestres.

Jeff33 · #15

Bonjour,

Un petit suivi de Plaza Retail reit, avec les résultats du T1 2019.

Le Payout/AFFO passe à 60%

Néanmoins, je ne comprends pas trop le sens de:

a écrit :
The increase in FFO and FFO per unit was mainly due to the impact of lease buyout revenues recorded in the quarter primarily from two significant lease buyout transactions

Si quelqu’un pouvait m’aiguiller…
Car je comprends qu’il y a eu un rachat de location de la part de 2 locataires (donc je comprends un départ de 2 locataires), mais il y a eu une augmentation du taux d’occupation. Bref, je suis dans le flou…

InvestisseurHeureux · #16

C’est l’inverse.

En fait il y a deux enseignes (je ne sais pas si c’était déjà des locataires pour d’autres biens de Plaza REIT), qui ont fait une opération d’externalisation immobilière (sale and leaseback) au profit de Plaza.

Dit autrement, elles ont cédé leurs murs à Plaza, sont restées dedans et sont devenues locataires de Plaza, ce qui augment les loyers et donc le FFO.

Très probablement, l’endettement de Plaza a du légèrement augmenter, pour acquérir les dîtes propriétés.

A vous de vérifier !

Jeff33 · #17

Effectivement, il y a eu une augmentation de la dette. La dette est passée à 56,4%

Et cela correspond donc aussi à l’augmentation du taux d’occupation.

A surveiller la dette pour les prochains trimestres, car si le payout/AFFO est passé à un très bon niveau, la dette elle est quand même élevée.

InvestisseurHeureux · #18

Jeff33 a écrit :
A surveiller la dette pour les prochains trimestres, car si le payout/AFFO est passé à un très bon niveau, la dette elle est quand même élevée.

C’est souvent comme ça.

Une manière de diminuer le payout ratio est d’augmenter le FFO en augmentant l’endettement.

Et à l’inverse, si un jour il faut diminuer l’endettement, c’est le purgatoire puisque mécaniquement le FFO baisse et le taux de distribution augmente.

Aussi pour éviter une baisse trop brutale du FFO, vous avez des processus de désendettement qui vont durer des années et des années. Celui sur DDR Corp (aujourd’hui Site Centers) a duré dix ans, et encore, il a été accéléré par le spin-off.

Une sortie par le haut d’un endettement excessif est l’émission de nouvelles actions quand le titre surcote sur sa NAV, si le cas veut bien se produire. En pratique, les foncières qui surcotent sur leur NAV ont justement un faible endettement…

Donc comme vous l’avez indiqué, l’endettement est le point à surveiller.

Jeff33 · #19

Bonjour à tous,

Pour le suivi de cette petite foncière canadienne.

Une bonne année 2019 en terme de revenue, d’AFFO.

Un ratio de distribution proche de 80% (79,6%). A noter cette année que la société n’a pas augmenté son dividende (alors que c’était le cas les années précédentes).

Mais… la dette. La dette dépasse les 56%.

Il faudrait vraiment que la foncière se désendette.

Je vous mets aussi les 10 pemiers locataires en terme de revenus: Les 3 premiers locataires sont à 35,7% des revenus totaux, ce qui est en baisse par rapport à l’année 2017 et témoigne d’une diversification (somme toute relative) (la comparaison avec 2017 est volontaire, (à la place de 2018), car on a une comparaison sur le forum avec les messages 8 et 9).

Je rappelle les principaux risques:
- Un seul locataire représentant 1/4 des revenu (comme l’avait précisé avec sagesse Kapitall).
- Dette (très) élevée malgré tout.
- Petite foncière.
- Pas de diversification.
- Pas d’actifs prime qui font rêver…
Mais elle continue son développement.

Toujours pas actionnaire…

Jeff33 · #20

Bonjour à tous,

Pour le suivi…

Les résultats du T1 pour Plaza Retail Reit : Résultats moyens,

Ce qui est le plus préoccupant, c’est la dette qui continue d’augmenter : à 57% des actifs. Préoccupant.
Car avec une distribution de l’AFFO/action au dessus de 90% et l’impact du Covid-19, il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre pour le groupe.
Le dividende n’a toujours pas augmenté depuis 2 ans. Alors qu’il augmentait tous les ans auparavant.

Bon ceci dit, la société a un savoir faire pour faire des investissements relutifs, et cela se voit sur la croissance des actifs. Le total des actifs s’élèvent à 1 149 000 000 dollars canadiens. (A comparer avec le montant des actifs quand j’ai présenté la société en septembre 2017 qui était de 1 milliard de dollars canadien).

J’aimerais bien voir la dette diminuer à l’avenir..

Logiquement, le T2 sera impacté par le covid-19…

kiwijuice · #21

Avant même le Covid, la situation était ultra tendue avec un ND/Ebitda de plus de 9x et juste 2.2x d’interest coverage.

Le dividende sera réduit, c’est certain.
Il vous faut regarder le timing des remboursements de leurs crédits car avec si peu de marge de manoeuvre, ils iraient droit dans le mur.
Et contrairement à URW ou SPG, ils auront du mal à lever des nouvelles dettes.

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