Quaestus : étude de cas immobilier (comment baisser son imposition ?)

Quaestus · #1

Bonjour à toutes & tous,

Je vous écris ce jour afin de bénéficier de vos lumières.

Je gère à ce jour en locatif 6 appartements (immeuble) et une maison que je viens de construire.

1) L’immeuble est acquis via un prêt en nom propre donc impositions à l’IR+ sociaux.
Rentabilité brute = 37K€ à l’année, +3K€/mois et 1980€/mois de remboursement crédit.

2) Construction maison (pinel) en nom propre
200K€, rentabilité brute=9,6K€/an, louée 800€/mois, remboursement de 989€ de crédit
Engagement de loc de 9 ans + 3 ans option

3) Revenus pros = 24K€ net/an

La problématique est que je suis célibataire sans enfant est que l’imposition IR+Sociaux me fait très mal au point d’être short niveau finance et il devient difficile pour moi de continuer vers de nouveaux projets…
En effet, étant en nom propre, je suis imposé sur de l’argent que je rembourse à la banque et donc que je n’ai pas d’où les difficultés…
Je suis même obligé de vivre très modestement pour pouvoir payer les impôts+entretien courant malgré le patrimoine (cash flow)+revenus pros….

QUESTION : avez-vous un moyen par la création d’une société ou tout autre système par le jeu de l’auto facturation de pouvoir faire de la charge/déficit au profit d’une société qui nous appartiendrait avec une fiscalité optimisée ?

Je suis ouvert à toutes solutions, n’hésitez pas

D’avance merci
QUAESTUS

Mots-clés : baisser, fiscalité, fonciers, imposition

GoodbyLenine · #2

Il n’est pas évident de corriger vos erreurs passées (manque d’anticipation sur vos flux de trésorerie). Lisez Nouveau venu : par où commencer ? et vous verrez que votre situation du 1) est assez classique… Le Pinel du 2) (avec un cashflow très négatif) ne fait qu’empirer la situation.

Voici quelques pistes "classiques" (pour éviter l’effet ciseau) :
- apport de l’immeuble 1) à une SCI IS. Ceci allègerait votre problème de trésorerie à court terme … mais diminuerait aussi beaucoup la création de richesse liée à cet investissement (car il y aura beaucoup d’impôts à payer lors de la cession de l’immeuble), et il n’est pas du tout évident que ça vous permette de "continuer vers de nouveaux projets".
- acquisition de biens nécessitant pas mal de travaux (générant du déficit foncier). Mais dans votre situation, il est sans doute un peu tard, et vos 2 premières opérations vous plombent sans doute pour pas mal d’années.
- passez (si le contexte s’y prête) les baux des 6 appartements de l’immeuble 1) en location meublée (progressivement, au fur et à mesure des changements de locataires), avec un statut de LMNP déclaré au réel. (lisez site:www.investisseurs-heureux.fr passage meuble - Google zoeken)
- céder (=vendre) l’immeuble 1) ou une partie de cet immeuble, pour dégager de la trésorerie, et pouvoir repartir sur une opération mieux calibrée (anticipant correctement les contraintes de trésorerie).
- augmenter vos revenus pro (sans doute plus facile à écrire ici qu’à faire…)

Bernard2K · #3

GBL a donné toutes les solutions possibles ; en tout cas je n’en vois pas d’autre.

Concernant l’apport à une SCI IS :
- déjà il faut un associé. On ne fait pas une SCI seul.
- imposition à la PV en tant que particulier (si valeur d’apport > prix d’achat) puisque l’immeuble quitte votre patrimoine privé pour rentrer dans celui de la SCI.
- droits de mutation 5 % à payer (contrairement à un apport simple à une SCI IR)
Cf. : Fiscalité des sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés | Notaires de Paris - Ile-de-France

Autre problème : les revenus arriveront dans la SCI, alors que le prêt reste à votre nom. Ce qui pose divers problèmes, un peu long à détailler ici.

Votre objectif était de vous constituer un patrimoine. Pour le moment vous tirez un peu la langue mais vous désendettez le bien, augmentant ainsi votre patrimoine net.

La SCI IS ne permet pas autant d’augmenter le patrimoine net, dans le sens où la valeur du patrimoine net est grevée d’une méga-imposition sur la PV à la revente du bien (qui augmente au fur et à mesure du temps qui passe puisque les amortissements constatés viennent amputer le prix d’achat) ; même une fois désendetté, le vrai patrimoine net est alors "valeur de revente - imposition sur la PV" qui est nettement moins élevé dans le cas d’une SCI IS que dans le cas d’une possession en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2017 18h17)

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