Zappaty : étude de cas immobilier (1er investissement locatif dans l'ouest)

Vous avez fais la moitié du travail, le régime d’imposition pour la location est primordial, finissez les calculs !

Concernant les loyers je suis dubitatif, vous pouvez augmenter le loyer de presque 100€/mois juste en changeant les fenêtres ?

Vous ne prévoyez pas de vacances locatives dans votre budget, pas de provisions travaux, assurance PNO ..

Kiwai10 a écrit :

Vous avez fais la moitié du travail, le régime d’imposition pour la location est primordial, finissez les calculs !

Concernant les loyers je suis dubitatif, vous pouvez augmenter le loyer de presque 100€/mois juste en changeant les fenêtres ?

Vous ne prévoyez pas de vacances locatives dans votre budget, pas de provisions travaux, assurance PNO ..

Je fini tous mes calculs et je vous fait une remontée de ce que cela donne.

Vu que le loyer actuel est plus que bas, je peux me permettre de le remonter d’une telle somme pout me remettre aux prix du marché (pour des t2 de plus petite surface).

Range19 a écrit :

Bonjour,
Quel est le loyer hors charges ?
Comptez-vous remplacer les fenêtres locataires en place ?
Accepteront-ils sans rechigner une telle augmentation de loyer ?
Quels sont les loyers de biens équivalents sur le secteur ?

Hors charge, le loyer est de 300€.
Je compte changer les fenêtres Locataires en place (déjà vu avec eux)
Je prévois d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail dans un an.

Pour un bien de ce type, le loyer devrait être de 380€/mois, sans les fenêtres refaites. Le propriétaire ne semblait pas très au fait des prix pratiqués…
L’augmentation que j’applique est volontairement "faible" par rapport à ce que le loyer devrait être pour justement me garder une marge de main d’oeuvre.

Un bien comme celui ci avec des ouvertures correcte (et un super état interieur) se loue sur le secteur 430€ hors charge

Bonjour Nush, merci pour cette précision.

Effectivement le réévaluation d’un loyer ne se fait pas comme ça, si je comprend bien il faut par LRAR faire savoir que je souhaite augmenter le loyer, en fournissant en fonction de la zone 3 à 6 exemple de biens étant loués au loyer que je demanderai.

J’ai tout bon?

Dernière modification par zappaty (22/09/2017 12h19)

Merci pour cette précision, effectivement ce n’est pas ce que je pensais.

Donc, à moins que les locataires ne s’en aille d’eux même, je vais avoir pour obligations de garder ce loyer bas pendant quelques années.

Heureusement que les travaux sont là.

Je refait mes simulations en prenant en compte les assurances et les impôts et je reviens vers vous

Exactement c’est pour ça qu’il ne faut jamais les négliger même sur un premier calcul, c’est ce qui fait basculer du territoire positif au négatif !

Effectivement le meublé au réel est le bon plan niveau impôt, mais trouverez vous une cible pour un meublé de 50 m2 ? En général on vise des surfaces plus petites pour des meublés, ou colocations ? Mais plus de contraintes..

zappaty a écrit :

je part du principe que je n’augmenterai le loyer que lors du départ des locataires, donc je suis parti sur un loyer de 300€ HC par mois pour les 2 ans qui suivent.

Ils vont ont affirmé qu’ils partiraient dans 2 ans ? Parce que sinon, ça peut être dans 20 ou 30 ans.
Quand on loue 50 m² à 300 €/mois, alors que le prix de marché est plutôt dans les 400 €, pourquoi partir ?

Vous devriez étudier très attentivement les conditions dans lesquelles vous pouvez augmenter le loyer (notez que c’est différent en zone tendue et en zone non tendue). Votre rentabilité en dépend étroitement. Le problème c’est que c’est presque toujours soumis, d’une façon ou d’une autre, à l’accord du locataire…

Vous dites " le compromis est encore à la poste".
Si c’est votre compromis signé qui est en attente de le chercher à  la poste, sachez que c’est la date d’envoi qui fait foie, et non la date de réception.

Le avis de passage étant dans ma boîte aux lettres le 20 septembre, cela me laisse encore 6 jours pour prendre une decision finale.

Dans tous les cas, je suis en deficit l’année prochaine, cela me laisse un an pour envisager un nouveau projet me permettant de générer du déficit  (voir en lmnp puisque plus j’en apprend, plus je me rend compte que c’est le régime le plus prometteur).

Si vous êtes contre cette vision du futur, je suis à votre écoute

Bonjour Lili, déjà bravo pour votre parcours, cela donne envie

Je ne m’étais pas posé la question, la ville ou je me trouve fait 30 000hab.
je vais poster une annonce fictive pour voir si une réelle demande existe, après tout.

Pour le lmnp, vous gérez le déclaratif toute seule ou avez vous un comptable?

Effectivement la concurrence est faible sur des T2 : marché de niche ou pas de marché ? Pour ma ville je dirais marché de niche.

J’ai fait à plusieurs périodes de l’année une petite étude statistiques des annonces sur LBC : pour les studios/T1 seulement 1 logement sur 4, voir 1 sur 6 est loué meublé (sur ma ville uniquement, je n’ai pas regardé ailleurs).  Pour les T2 le rapport est bien plus impressionnant : 1 annonce de logement meublé pour plus de 20 non meublés !

L’annonce fictive est une bonne idée, vous allez voir le profil des gens interessé par votre appartement (salarié, étudiant.. ). Attention cependant, a période de septembre n’est pas représentative du reste de l’année. Mais encore une fois un logement plus attractif (emplacement, état général, déco..) sera le premier choisit !

Je ne sais pas si d’autres personnes partagent mon sentiment, j’ai trouvé que les locataires des T2 meublés sont assez regardant sur les moindres défauts de l’appartement (qui peuvent être en plus très minimes), et beaucoup plus pointilleux que lors d’une visite de studio.

Bonne journée,

Lili

Merci à toutes et à tous pour vos retours.

En quoi la période de septembre ne reflète-t-elle pas le marché?

Je vais prier pour le marché de niche en testant un meublé, après tout j’ai encore des locataires donc c’est en prévision.

J’ai suivi vos indications et j’ai posté une annonce fictive pour tâter le terrain. Je vous fais un retour d’ici demain, 24h devrait permettre de se rendre compte des attentes.

Au plaisir de vous lire

Dernière modification par zappaty (24/09/2017 21h56)

Bonjour,

Je pense que l’agent immobilier a été incomplet.

En mettant à part le problème des impayés,vous ne pouvez donner congé que pour reprise ou vente,même dans 5 ou 8 ans.
La modification de la loi Alur concerne le congé pour vente qui ne peut être signifié qu’au terme du renouvellement du bail en cours (d’où 5 ans pour vous),et non du bail en cours comme c’était le cas auparavant.

Vous ne pouvez donner congé pour convenance personnelle ou parce que vous avez décidé de mettre le logement en bail meublé.
Quand à le reprendre pour y résider,vous vous exposez à une procédure si vous ne l’habitez pas et si vous le remettez en location tout de suite après.

Autrement dit,si vos locataires veulent rester avec leur bail actuel,vous devrez l’accepter. L’augmentation du loyer en cours de bail est également très encadrée,comme d’autres intervenants vous l’ont précédemment signalé.

A vous de calculer si votre investissement est intéressant avec le loyer actuel pour une période longue.

Quant à prévoir ce que feront vos locataires,il est difficile de s’assurer qu’ils partiront dans 2 ans (durée assez longue).Les aléas de la vie,la difficulté à trouver un autre logement à un loyer modéré comme celui-ci peuvent les conduire à rester dans cet appartement ,même s’ils envisagent maintenant de le quitter.Trouveront-ils un logement aussi intéressant en terme de loyer ?
Auront-ils un revenu leur permettant de louer plus grand ?

Bonne réflexion pour votre projet.