Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement)

Bonjour DDtee,

Merci pour votre retour aussi complet.

Pour la prise de valeur, les biens plus petits se vendent entre 220k et 230k, j’envisage si vente en un seul lot une petite plus value.

Pour la rentabilité, je suis volontairement pessimiste sur mes projections pour me garder une belle marge de manoeuvre. Rien qu’avec les peintures faites par moi, je gagne 9 000€ sur le devis.

Le commerce sera changé pour un logement de 30m2, le demande préalable sera faite dès signature la semaine prochaine.

En LMNP, je me posait la question mais je ne maîtrise pas encore bien ce mode de déclaration. Je pensais utiliser mon deficit foncier quelques années et passer ensuite en lmnp. Qu’en pensez vous?

Que me conseilleriez-vous pour diviser au mieux? Il me semble qu’une simple déclaration aux impôts suffise. Je me trompe?

Pour les éléments usagés… il faut vraiment tout refaire, je part de plateaux nu (et treeeeeeeees sale)

Merci pour le temps que vous m’accordez,

Zap

Merci pour votre retour.

Dès signature du compromis le propriétaire me laisse un jeu de clefs pour faire mes devis.
je repasse à ce moment là avec d’autres pro pour des devis comparatifs et faire jouer la concurrence.

Mon maître d’oeuvre m’ayant indiqué une baisse largement atteignable de 15% sur les travaux, je part du principe que je peux obtenir beaucoup mieux en comparant…

À vous lire,

Zap

Bonjour DDtee,

L’accord de la ville (oral suite a rdv) est obtenue. De même pour les compteurs edf, c’est intégré dans l’estimation du maître d’oeuvre.

Je me suis aussi pose ma question de faire un duplex, pour l’obligation de systèmes de désenfumage, je vais creuser de ce côté là, merci

Ce sont bien des logements, mais ils sont tellement inutilisable que je part du principe que je dois tout refaire à l’intérieur.

Difficile d’avoir des devis avant signature si je n’ai pas les clefs, mon maître d’oeuvre veux justement repasser pour tout valider avec les pros mais ça je ne saurais pas avant…

Je vais voir avec l’agence pour ajouter une clause suspensive d’obtention d’accord de la mairie. Un accord oral n’est pas des plus officiels…

Pour le brut opérationnel, c’est demande dans la fiche de renseignement, je me suis contenté de compléter.

Dernière modification par zappaty (13/11/2017 18h51)

Bonjour à tous,

Je viens vous faire part de l’avancée de mon projet.

Ayant mieux réalisé mes calculs d’amortissements pour ce projet, j’ai donc poursuivi mon acquisition et ai signé le compromis de vente ce jour devant le notaire.

Quelques points importants :

- obtention des accords pour les déclarations préalables à demander inscrit dans les conditions suspensives (pour se sécuriser)
- deuxième visite avec un architecte (connu de ma famille). Le projet lui plait, il faut selon lui optimiser encore un peu les travaux mais tout ce tiens et le bati est sain (ouf)
- devis en cours avec mon maitre d’oeuvre et de mon coté avec des pros conseillés par l’agent immo avec qui je traite cet achat (ancien commercial dans le bâtiment, on verra ce que cela donne…)

Je vous donne plus d’info dès que les premières simulations tombent

Petite question pour celles et ceux qui ont eu des travaux à faire faire, que pensez-vous de la possibilité de faire travailler des travailleurs détachés pour tout ce qui est "non vital" (pour la pose de placo, revêtement de sol…). Cela permet un gain sur la main d’œuvre mais pas de décennale, donc réservé à tout ce qui est non essentiel selon moi.

Mon maitre d’œuvre m’a posé la question, si vous avez des retours…

L’idée n’est pas ici de débattre de la moralité d’agir ainsi (je souhaite éviter cette solution dans l’absolu), mais de recueillir tout type d’avis constructifs.

Merci pour le temps que vous m’accorderez,

Zap

Bonjour à tous, me revoilà pour vous faire un état des lieux de l’avancement de mon projet.

Suite à plusieurs réflexions avec le maitre d’oeuvre, nous sommes convenu de faire non pas 4, mais 5 appartements dans l’immeuble.

2 T2 de 35m² et 25m² respectivement
3 studios de 15m² chacun, dont un à cheval sur les deux niveaux (il sera très petit, 9m² tout pile en bas, et 6m² pour la chambre mansardé au dessus).

Le tout en meublé.

Du point de vu administratif, refus des déclarations préalables… Ils veulent au final absolument une demande de permis de construire… Sachant que l’on m’avait indiqué que la DP passerait, il faut absolument demander un écrit, on évite de perdre du temps.

Rendez-vous avec les services de l’ABF dans 10 jours, car je suis en secteur protégé, pour étudier avec eux toutes mes demandes. Croisons les doigts, ils semble que le personnel à changé et soit très à cheval sur un certains nombre de points. J’ai quand même longuement discuté avec une charmante dame du service de l’aménagement de la mairie pour connaitre leurs "envies du moment".

Les devis sont en cours. Je rogne sur tout, passerai donc par un prestataire polonais (déclaré), etje négocie sur tous les niveaux.

2eme proposition de prêt reçue du crédit mutuel cette fois ci. Financement à 110%, avec un report TOTAL du crédit la première année. Mais le taux se révèle plus élevé qu’au crédit agricole; qui lui ne propose pas de report de crédit (je dois payer les intérêts des fonds que je débloquerai)… Je retourne à la charge au CA mercredi pour obtenir mieux qu’initialement.

Si vous avez des questions, des commentaires ou remarques, je reste à votre écoute

Et une excellente année 2018 pour vous tous !

Zap

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour et pour toutes ces informations et conseils.

Je ferais effectivement mon rdv sans le maître d’oeuvre, la parole sera bien plus libre.

Je refais un point sur cette file dès retour de mon rdv avec l’ABF.

Par ailleurs, après lecture du zppaup et du plu de la ville, je ne suis pas embêté pour les places de parking suite à ma division de immeuble, du fait que je ne créer pas de surface habitable. C’est d’ailleurs confirme par la mairie (sans écrit hélas…).

Grâce à cela, l’immeuble sera parfaitement cleane du point de vu du cadastre et des impôts.

Zap

Bonjour,

Je reviens pour vous faire part de la finalité de mon rendez-vous avec l’ABF.

Quelques points, le responsable de l’aménagement urbain était présent, mais semble n’avoir aucun pouvoir décisionnel au final.

La mairie m’avait prévenu du coté très directif de l’ABF, je n’est pas été déçu.

Concernant les ouvertures, bois OBLIGATOIRE, ce nouvel ABF ne jure que par ça et n’accepte aucune dérogation (même si tout le monde autour est en PVC blanc…)

Mon projet pour le rez-de-chaussée n’est pas refusé mais il souhaite quelque chose de bien plus abouti, apparemment le bardage en bois ne lui plais pas.

Je dois donc faire une verrière tout en bois (décidément) avec moulure et décoration, isolation phonique au top. Je dois également savoir ce qui se cache derrière un bout de bardage en zinc, pour éventuellement changer le matériau de la verrière que je dois faire.

J’avoue être ressorti déçu de ce RDV, peu de possibilité de parole, négociation impossible, il préfère laisser un bâtiment tomber en ruine plutôt que de prendre des décisions qui seraient pour tout le monde bien meilleures (pour la ville comme pour moi).

Avec ces recommandations, je me retrouve à devoir prévoir encore plus de travaux…

La mairie est en revanche enthousiaste vis-à-vis de mon projet, qu’en pensez-vous, avez-vous des cas ou la mairie à pu faire changer l’avis de l’ABF?

Merci pour vos retours et remarques

à vous lire,

Zap

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Je vais faire un E-mail directement au responsable de l’aménagement que j’ai vu, pour lui faire part de mon ressenti.

A voir ce qu’il en pense, et aussi des éventuels délais si j’entamais  cette procédure.

A défaut, il a peut être d’autres idées pour faciliter la validation de mon projet. Je vais creuser également du côté de potentielles subventions de la mairie, sait-on jamais.

Que c’est compliqué l’administration française…

N’oubliez pas l’ANAH ; le mieux étant de contacter la DDT service logement privé ; si cela se trouve effectivement vous êtes en secteur OPAH RU, cette info doit même se trouver en ligne sur le site de la collectivité de nos jours

L’ABF ne vous ayant pas parlé de subventions spécifiques, on oublie…
edit : pour éviter ces prises de têtes et ces histoires de périmètre, il est fortement conseillé aux élus de mettre en place une AVAP. Selon moi dans le cas d’un centre ancien dégradé et confronté aux exigences de l’ABF "ingérables" ou du moins difficiles à comprendre et impossibles à appréhender par les porteurs de projet c’est une vraie démarche d’élu responsable (à suggérer mais…Pas en ces termes bien sur, à la marge…).

Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ? Wikipédia

Bonjour à tous.

Me revoilà avec de nouveaux éléments, qui risque de mettre un terme définitif à mon projet.

En regardant de manière plus pointue la législation en terme de division en logement d’un immeuble, je me suis rendu compte que les plans prévus prévois 2 T2 de 35 et 25m², et 3 studios, dont 2 de 12 et 11m² (qui sont petits non pas par choix, mais par une disposition compliqué du bâtit : le bâtiment est très peu profond, ce qui complique la mise en place des escaliers).

Hors, d’après l’article L-111-6-1  du Code de la construction et de l’habitation, la surface minimale acceptée pour la division d’un immeuble en logement est de 14m².

Donc, si je lit correctement l’article, ma demande à la mairie sera refusée, et je ne pourrait pas diviser correctement l’immeuble.

Après la complication avec l’ABF, les surcouts et contraintes administratives et législatives qui s’accumulent, je suis tenté de jeter l’éponge.

Merci pour vos retours,

A vous lire,

Zap

Si je comprend bien, je pourrais donc (à confirmer) déposer une déclaration préalable avec la petite taille de mes logements, et que cela soit accepté même si le code de la construction et de l’habitation dit le contraire?

Dans tous les cas, cela m’oblige à signer l’acte de vente avant de savoir si l’ABF acceptera mon projet sans me rajouter trop de contraintes (en plus de celles déjà connues), et sans savoir si la division est possible/légale.

Cela fait beaucoup (trop) d’inconnues, surtout pour un 1er projet.

A vous lire,

Zap

Cela m’a permi d’en apprendre beaucoup, et je dois dire que j’ai pris du plaisir à gérer ce projet, j’en ressors d’une certaine façon gagnant.

A propos, dans les conditions suspensives du compromis, j’ai fait apparaître l’obtention de déclarations préalables , ainsi qu’un maximum d’emprunt et un taux spécifique au delà duquel je nemprunte pas.

J’ai un courrier de la mairie refusant ma DP, au motif qu’il faut un permis de construire, et j’ai également des propositions de ma banque avec des taux supérieurs à ceux prévu au compromis.

Selon vous, est-ce suffisant pour casser le compromis, ou dois-je en plus demander à mon maître d’oeuvre des devis nouveaux, pour dépasser de beaucoup le montant du prêt max?

En espérant être compréhensible, merci à tous pour vos retours et pour l’ensemble de vos conseils.

Zap