Espritranquil94 : étude de cas immobilier (2e investissement locatif)

espritranquil94 · #1

Bonjour, me revoilà avec une assez belle opération qui devrait se concrétiser si les négociations se passe correctement.

VOTRE PROFIL

- Employé, 45k/an + 12k/an de mon premier investissement locatif. 24 ans

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison R+2 150 m² découpé comme suit actuellement :
RDC : garage 20 m² / entrée 5 m² / buanderie 5m² / annexe buanderie 20m² / salle de bain
R1 : Salon 25 m² / wc sdb séparé / chambre 11m² / Cuisine
R2 : 4 chambres +-10m² / sdb + wc

Jardin 30 m²

- Année de construction : 1960

Situé dans le 93 proche de toutes les commodités ( 2 min tramway )

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : Actuellement affiché à 300k depuis plusieurs mois je vais essayer de le négocier à 260/270k
- Comme mon premier investissement je compte mettre cette grand maison en colocation

Travaux a prévoir :
RDC
-Aménager garage en chambre
-Amenager annexe buanderie en chambre
-Redécouper SDB pour donner un accès au jardin a tous les occupants.

R1
-Couper le salon en 2 afin de créer une chambre supplémentaire

Pour l’ensemble du bien
- Passer en tout électrique
- Passer toutes les fenêtres en double vitrage
- Réfection des sols/ murs

Je compte 80k de travaux

- Rentabilité brute :
4 chambres à 550€/mois 4 chambres à 600€ total loyer perçu : 4600€/mois ( charges comprises )
Renta brute : +- 11%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : entre 30 et 40k
Crédit sur 25 ans à 1.7%

Louer en LMNP au réel

Ce qui engendrerai un cash flow avoisinant les 2400€

Si vous voyez des remarques auxquels il faut penser sur un projet de cette envergure, je suis preneur.

Vous souhaitant bonne journée

Espritranquil94

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

Mes remarques :
- Vu la taille des chambres, en colocation vous devrez faire un bail unique en l’état actuel de la législation, cf : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
- les loyers des chambres semblent très élevés : vous êtes sûr que c’est le tarif normal ?
- le demi-séjour sera ridiculement petit pour 8 à 12 habitants (si vous avez quelques couples, pas forcément prévus au départ d’ailleurs, ça monte vite à 12). C’est un vestibule, plus un séjour !

Muschmann · #3

Je pense que d’une part vous surévalué largement les loyers et que d’autre part vous voulez créer trop de "lots".
Entre 450 et 500 pour une chambre en seine Saint Denis me semble plus réaliste surtout avec un espace de vie aussi tristement réduit.
Pour justifier de plus il faudrait proposer des prestations et un cadre assez "haut de gamme" attirant ainsi une clientèle plus aisée. Si on vise des étudiants un espace commun avec un video projecteur par exemple,un petit truc en plus pour se démarquer en somme…
Il ne faut pas voir que la rentabilité immédiate et les chiffres couchés sur le papier. A mettre trop de gens dans un espace restreint on doit vite faire face à des problématiques qui vont à coup sur remettre en cause les belles projections.
8 à 12 personnes? Plus de garage ? J’espère qu’ils n’auront pas chacun une voiture …
2 wc pour tout ce beau monde?

OhSh · #4

Bonjour,

Dans quel ville/quartier se situe le bien?( pour savoir si le prix des chambres est en adéquation avec l’emplacement)

Quel est le montant prévu pour meubler la maison et le cout total de l’opération? (car vous souhaitez faire du LMNP donc il faudra meubler les 7/8 chambres ainsi que les parties communes)

Quel type de locataire visez vous? Etudiant ou jeune travailleur?

Pour moi, je pense que pour une coloc de 8 personnes il faut 4 wc et 4 douches ou sdb. 150m2 me semble limite pour une grande coloc.

Pour finir : 2400 euros de cash flow aujourdhui et dans 10 ans combien? Avez vous fait des simulation pour pour avoir une idée de l’évolution de la fiscalité au fil des années?

espritranquil94 · #5

Bonjour,

Bernard2K concernant les baux je suis au courant il n’y a pas de soucis sur ce sujet.

Effectivement les loyers sont assez élevés, mais c’est ce que je pratique déjà dans mon 1er investissement et je n’ai aucun problème de locataire.
Concernant la séjour c’est un des points qui me préoccupe. Je pensais à réduire la chambre du salon pour gagner 5m² dans le salon.

Muschmann
Tout à fait, mon bien sera " haut de gamme " écran plat dans le salon , maison toute neuve, jardin avec bbq …
Il y à 3wc et salle de bain, 1 par étage.

OhSh
93120 à 1min du tramway, mon AI est spécialisé dans la colocation il gère des biens tout prêt qui se loue dans la fourchette annoncée.
Je n’ai pas finalisé le budget mobilier, je compte une fourchette de 5000 - 6000€
Concernant les locataires je vise plutôt des jeunes travailleur.
Malheureusement rendementlocatif.com ne donne pas un aperçu sur 10 ans donc je n’ai aucune visibilité aujourd’hui sur se sujet, c’est d’ailleurs un des sujet que je dois boucler avec mon comptable pour savoir dans quel direction je vais.

espritranquil94 · #6

Bonjour,

Les négociations se sont bien déroulés, le compromis de vente est signé, maintenant plus que la banque à valider

Bonne jounée

Malloc · #7

Bonjour espritranquil94,

Très heureux pour vous. Je languis de découvrir la suite du déroulement de votre projet !

Vous dites que les négociations se sont bien déroulées, à combien êtes-vous parvenu à faire descendre le prix ?

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