Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Je cite le 8-1 :

I. ― La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Je pense donc qu’il convient d’attendre le décret sur ce point précis.

Pour ce qui est de la surface minimale, le 8-1 renvoie directement à l’article 111-6-1 du CCH qui stipule bien 14 m2 ou 33m3.

Bonjour Willy
Je viens d’effectuer aujourd’hui même la même démarche aupres de mon notaire qui interrogera le CRIDON
Avez vous vous même deja reçu des éléments en réponse a l’interrogation du CRIDON ?
Merci
Franck

J’ai également effectué des recherches de mon côté.

J’ai trouvé ce PDF donnant un peu plus de détails sur la loi Alur : http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habi … e_alur.pdf

Il y a le projet de loi Macron qui est censé revenir sur certains éléments de la loi Alur (cf http://www.pap.fr/actualites/location-d … n/a17115).

Et pour la surface minimal, j’ai été bloqué pour ma part lorsque j’ai essayé d’avoir une réponse de la part d’un notaire.
Au lieu de répondre oui ou non à ma question, il fallait que j’effectue une consultation facturée 100 euros…

Je n’ai pas beaucoup d’expérience dans le domaine mais une consultation à 100 euros pour une question est quelques peu disproportionné… Est-ce la manière d’opéré de tous les notaires ?

Bonjour,

Je reviens vers vous sur ce sujet. Désirant acheter un bien immobilier en tant que que RP et monter une colocation je ne vois pas trop quel type de bail serait adapté.

Les baux individuels me semble compromis et je me vois mal avec un bail unique et être solidaire de mes propres locataires (une agence immobilière m’avait indiqué cette solution).

Quel type de bail est utilisé pour ce cas de figure ? Comment font les personnes depuis que la loi ALUR est passée) pour louer une ou plusieurs chambres dans leur propre résidence principale ?

Merci par avance.

J’envisage de faire une colocation dans une de mes dernières acquisitions présentée ici en juin Info • Forums des investisseurs heureux Les travaux sont maintenant presque terminés et j’aimerais avoir un avis/retour d’expérience de ceux qui pratiquent ou ont étudiés la colocation depuis la loi Alur, sur des sujets essentiellement juridiques.

Une des chambres faisant +/- 10 m2 Carrez, à la lecture de cette loi Alur je n’ai pas d’autre choix que de réaliser un contrat unique, ce qui ne m’enchante pas et me pose quelques questions :

Constitution du bail
Le bail version contrat unique doit être réalisé avec les différents colocataires.
- Concrètement, comment fait-on, tout le monde ne peut pas arriver le même jour ? Il y a de fortes chances pour qu’au démarrage de la colocation les arrivées soient effectivement échelonnées dans le temps…

Division du loyer
- La quote-part des loyers peut-elle être déterminée par moi-même ?

Dépôt de garantie :
Il doit normalement être restitué après le départ du dernier locataire Anil.org : Colocation avec un contrat unique ce qui me parait parfaitement imbécile… y a t-il moyen de changer cela ?
Faire un état des lieux contradictoire au moment du départ du locataire et régler au partant le solde du dépôt de garantie rapidement.
En cas de désaccord entre les colocataires sur une détérioration ou un manque : ils s’arrangent entre eux (sans clause de solidarité)

- Est-il admissible de formaliser cela dans le bail ?

Congé donné par un locataire
Je souhaite en effet ne pas faire exercer de clause de solidarité entre les locataires mais demander caution d’un tiers à chacun d’entre eux (caution limitée au locataire et non à l’ensemble des colocs)

Dans ces circonstances le locataire doit son mois de préavis (meublé) et c’est le bailleur qui choisit son remplaçant. Est-ce bien ça ?
- Personne ne peut m’imposer un locataire que je ne voudrais pas ?

Si vous avez d’autres remarques, n’hésitez pas

Les textes de la loi Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 8-1 | Legifrance et du décret d’application Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance me semblent extrêmement sommaires. Je ne suis pas juriste, loin de là, mais plus je les lis plus je me dis qu’il n’y a pas grande information à en tirer pour la gestion d’une colocation, juste des prérogatives générales sans aucun mode d’application (bien sûr aussi tout un tas de contraintes pour le bailleur comme aussi parfois pour les locataires)

Par exemple, je ne vois rien qui indique l’impossibilité de proposer puis de pratiquer des loyers différents selon les qualités des chambres.
Pour rester dans cet exemple et ma recherche, je n’imagine pas louer au même prix une chambre de 10 m2 et une autre de 21 m2 ! Ni dire c’est le même prix, débrouillez vous entre vous (une telle injustice pourrait elle être la base de rapports de qualités entre colocataires, j’en doute)

Merci pour vos remarques @pierrejacques11 elles me font percevoir qu’en choisissant de ne pas pratiquer la clause de solidarité, un locataire restant aurait tout intérêt à ne pas accepter les nouveaux venus proposés par le bailleur afin de gagner en espace de vie avec comme seule contrainte de payer un peu plus de charges…

Je n’ai pas encore bien étudié les différentes contraintes de cette loi allur mais tout ça me semble bien eloigné de la réalité.

Je vis depuis pas mal d’années en colocation, et le fait d’obliger un bail solidaire si chaque chambre ne respecte pas les "regles" de décences ( point d’eau, cuisine, surface…) me parait bien décalé avec ce que j’ai pu rencontré.

Vivre dans une petite chambre dans une grande maison bien equipé est a mon sens plus decent que de vivre dans un mini studio ou on dort avec les odeurs de cuisine.

Mais la loi est la loi…

Vu que j’envisage d’investir dans un bien en colocation, que risque-t-on si on s’ecarte de ces regles ?
(Surfaces de chambres faibles mais avec un grand espace de vie, salon cuisine equipé, jardin…).

J’imagine que le bail pourrait etre denoncé et non respecté ?
Difficulté eventuel en cas de non paiement pour lancer une procedure ?
Apres, ca pourrait reelement aller plus loin selon vous ?

Cordialement

Je ne sais pas à quel point ce que je vais rapporter suit la loi à la lettre, mais étant en colocation moi-même avec un bailleur très relax, je souhaite apporter mon témoignage :

En cas de changement d’un des colocataires :
- les colocataires en place le choisissent,
- le nouveau colocataire rembourse la caution à la personne sortante, suite à l’état des lieux informel et amical fait tous ensemble
- un avenant au bail est rédigé et signé par tous (y compris propriétaire-bailleur) qui précise le changement de locataire, plus le "transfert" de caution (ou "dépôt de garantie", je ne suis jamais sûr).

Bref, quelques échanges emails, signatures par scan et virement bancaire.

Et oui, parfois cela se passe bien

L’appartement est loué en colocation depuis plusieurs années (donc zéro vacances locatives en 5-8 ans) et l’usure est relativement normale, peut-être un peu accélérée mais pas plus que ça. Il ne nous a rien reproché. Mais c’est vrai qu’il est plutôt "relax" comme proprio.

S’il venait à constater quelque chose, nous nous arrangerions à l’amiable entre nous, selon "attributabilité" de la dégradation.

Je n’avais probablement pas précisé, mais c’est une caution/un dépot de garantie unique pour toute la location. Donc si la situation venait à être confictuel, je suppose qu’il se servirait sur le montant global et à nous de nous débrouiller.

Bref, un témoignage à applicabilité limitée

Certes, mais un locataire ça a ses parents derriére, ça reste pas 10 dans le même appart, et c’est plus facile à foutre dehors  qu’une mére célib avec 2 enfants un 20 février

La coloc est plus rentable, mais je trouve que c’est plus chiant à gérer. Mais certains font +30% sur un loyer classique.

C’est intéressant, parce que c’est vous qui avez lancé le sujet, qui avez bien analysé les textes, conclu à l’impossibilité de louer avec baux séparés… mais annoncez vouloir le faire quand même.

Je pense qu’il faut essayer de raisonner, au moins un moment, comme le législateur et comme l’auteur du document dont j’ai cité les pages 71 et 72. Cet auteur écrit :

Ce texte [article L-111-6-1 du CHH] a été modifié de manière à viser expressément les divisions résultant du partage de locaux, notamment pour la location.
La division au sens de l’article L111-6 du CCH n’est donc pas nécessairement liée à une séparation, « physique » des logements loués, ni au statut de l’immeuble.
Le cas des locations multiples organisées par le bailleur rentrent donc dans son champ d’application, dès lors que les normes de surface, de volumes ou d’équipements susvisés ne sont pas respectées.
Ce cas doit être distingué de la « colocation », qui correspond à une situation choisie par le locataire
et acceptée par le bailleur.
La distinction peut notamment se fonder sur les clauses du bail et les conditions de perception du loyer.
Ainsi dans le cas où il existe plusieurs contrats et/ou plusieurs loyers perçus mensuellement, la division est bien organisée par le bailleur et caractérise l’infraction visée par le CCH.

Ca a quand même le mérite d’être très clair.

Donc, si on réfléchit comme ça, comment analyse-t-on une colocation avec plusieurs baux ?
Du point de vue de cet auteur, l’appartement ou la maison a été divisé en logements, même sans séparation physique des logements. Une chambre = un logement. Autrement dit encore, le logement est la partie privative.
A partir de là, les WC, la SDB, la cuisine, le séjour sont des parties communes.
Le fait d’avoir les sanitaires et la cuisine dans les parties communes, ça renvoie donc à une réalité du logement bien connue mais dont on espérait qu’elle relève du passé : les WC et la SDB sont sur le palier.

Imaginons un reportage télé qui fait visiter un étage de chambres de bonnes, louées à des pauvres et étrangers. On vous montre des chambres de 6-7 m², étroites, éclairées par une seule ampoule au bout d’un fil nu.
On vous montre un WC tout moche et dégueulasse au bout du couloir, et on vous explique que c’est le seul pour 10 chambres.
Une salle de bains également sale, pour tout l’étage.
Et puis on vous montre une cuisine assez moche et sale, mais où semble régner une vraie solidarité.
Et le commentaire dit : "chaque locataire paie 400 € par mois, et n’a pas le choix car ils ne sont pas assez solvables pour louer un logement normal."

Attention, je ne dis pas que c’est la même chose. Mais je dis que dans l’esprit de l’auteur de l’article, et peut-être potentiellement dans l’esprit d’un juge qui aurait à juger un tel cas, à partir du moment où on dit "chambre=logement" et "autres pièces de l’appartement = parties communes = l’équivalent du palier dans un immeuble", ça change la perspective sur cette pratique !

Il faut bien prendre compte que, entre d’un côté la super coloc où les jeunes sont contents de partager un grand appartement spacieux et bien décoré, et de l’autre les chambres de bonnes sordides que je décrivais, il y a un continuum.
A partir de quand ça devient sordide ? A partir de quand est-ce non décent ?

Pour reprendre l’exemple que vous citez, à 450 € par chambre dans un appartement de 6 chambres. Si j’étais locataire d’1 chambre sur 6 dans un appartement ; avec peut-être 7-8 occupants au total car machin a ramené sa copine et machine a ramené son copain ; 1 seul WC, 1 seule SDB, 1 seule cuisine… et que je paie 450 € par mois… eh bien je ne serais pas loin de m’interroger sur le caractère décent du logement et sur le niveau du loyer. Je ne sais pas si c’est comme ça dans les chambres que vous citez. J je fais une hypothèse, et je me dis : c’est quand même déjà limite…

Ensuite, intéressons-nous deux minutes à la perception morale et symbolique de la cohabition qu’on trouve dans une colocation.
La comparaison entre la colocation avec plusieurs baux et les marchands de sommeil, ça choque. Pourquoi ? Parce que l’appart partagé à plusieurs, ou la grande maison partagée, ça renvoit dans notre imaginaire non pas aux dortoirs ou aux marchands de sommeil, mais à la vie familiale. La plupart d’entre nous ont grandi dans un logement où chacun avait sa chambre (dans le meilleur des cas) et où on partageait des pièces communes.
Mais ça, c’est la vie de famille au sein d’un foyer. Imposer à un adulte qui veut louer un logement contre rémunération de se retrouver dans une situation de "vie familiale collective" n’est pas une évidence. Je trouve qu’il y a une certaine logique dans la phrase qui explique qu’une colocation (à bail unique) est OK parce que c’est un choix des colocataires ; alors que lorsqu’il y a des baux séparés, le problème est que le bailleur organise et impose cette promiscuité.

Enfin, dernières considérations : l’évolution apportée par la loi Alur n’est qu’un pas de plus dans une évolution progressive de la qualité du logement et vers le fait de considérer qu’un logement doit être assez grand, doit avoir des sanitaires et une cuisine, et ne doit pas imposer une cohabitation non voulue. Entre l’après-guerre où de nombreux logements n’avaient les commodités que sur le palier, et disons le début des années 2000, il y a déjà eu un grand trajet parcouru. Les évolutions de la loi et les jurisprudence ont remonté progressivement le niveau de taille et de confort exigible d’un logement.

Autre exemple, il y a 20 ans, les résidences universitaires où j’étais logé imposaient 2 personnes par chambre d’environ 9 m²; une douche partagée à 2 chambres (donc à 4 personnes) et un bloc de WC pour tout l’étage. 20 ans plus tard, il ne doit plus en rester beaucoup comme ça en France.

On voit que c’est une évolution continue, et on voit donc le fait que la loi Alur impose un nouveau palier dans cette évolution, ce n’est pas si étonnant ni incongru.

Et surtout, on voit que ce sujet n’est pas simple…

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2015 11h25)

Bonjour,
Je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas avoir plusieurs contrats de location dans une grande maison ou un grand appartement, c’est quand même plus pratique, plus souple. Imaginez 4 amis qui se mettent en colocation de manière solidaire, que se passe-t-il quand l’un d’entre eux doit s’en aller?
Le problème des abus est difficile à régler, pourquoi pas avoir tout simplement des inspecteurs qui auraient le droit de venir visiter à l’improviste des logements loués.
Il y a des endroits où des étrangers sans papiers louent très chers car ils n’ont pas le choix.