Lehibou : étude de cas immobilier (organiser mon patrimoine immobilier)

Merci pour cette première réponse.

Le patrimoine est réparti de la façon suivante:
- Maison des parents, vieil appartement, logement dans les combles et grange rénovées appartiennent à mon épouse
- Maison principale, maison de 5 ans en location et vieux besson en indivis avec mon épouse.

Oui, tout est loué en nu meublé.

je vais faire le travail de calcul de rentabilité…

Lehibou a écrit :

Oui, tout est loué en nu meublé.

Le nu meublé, c’est un nouveau concept ça !

Location nue = on loue un logement sans meubles (si ce n’est une cuisine équipée et quelques étagères dansles placards) = imposé en revenus fonciers

Location meublée = le logement est fourni avec les meubles permettant de vivre (liste de meubles obligatoires trouvable facilement sur internet) = imposé en BIC.

Faites quelques recherches sur internet et sur le forum sur ces termes, car franchement, voir ce genre de confusion avec le patrimoine que vous avez, ça fait un peu peur. Si vous progressez sur la connaissance des régimes fiscaux, cela vous servira à mieux gérer votre patrimoine, donc cela contribuera à répondre à la question que vous posez !

Bonsoir,

pardon pour la faute de frappe. Tous mes logements sont loués "NUS".

Je ne paie pas l’ISF. Les biens ont une valeur faible du fait de leur localisation principalement.

J’ai calculé le rendement locatif et sur 5 ans en moyenne le résultat est le suivant:

- Un vieil appartement dans un petit immeuble (10 logements): 1,73%
- Un besson peu rentable acquis il y 20 ans: 0,94%
- Une maison construite il y a 8 ans: 2,12%
- Une grange rénovée en T4 il y a 5 ans. 2,9%
- Un appartement T3 dans les combles de la résidence de nos parents: 2,86%

Les années fluctuent en fonction de l’occupation des lieux.

Situation personnelle :

-Sexe: H ;
-Age: 47;
-Régime matrimonial: Communauté reduite aux acquets;
-Enfants (nombre et âge) - 18 et 14 ans;
-Pays de résidence, ville: Pau ;
-Hobbies: Cyclisme

Situation professionnelle :

-Domaine d’activité ; Metallurgie
-Statut : Cadre Dirigeant
-Type de contrat de travail : CDI

-Salaire; 60k€/ an
-Revenus de capitaux mobiliers: 15k€/an
-Revenus locatifs : 25 k€
-Dépenses courantes : habillement, nourriture, transports, loisirs … ; 1,5k€/mois
-Prêts à la consommation ; Non
-Pensions alimentaires, prestations compensatoires ;Non
-Fiscalité :  30%
-Capacité d’épargne annuelle: 10k€

Approche en terme de patrimoine :

-Résidence principale : propriétaire. Pas d’emprunt
-Résidence(s) secondaire(s) ; Maison occupée par parents
-Placements financiers : Assurance vie sur supports diversifiés: 1/4 monétaire, 1/4 obligation, 1/2 action. Compte bourse.
-Prévoyance (assureur et types d’assurances) : GAV, complémentaire, assurance décès … ;
-Stratégie de transmission patrimoniale :  donations aux enfants, donation au dernier vivant

Dernière modification par Lehibou (23/10/2017 21h58)

Pour préciser ce que signifient exactement ces "rentabilités", pouvez-vous détailler les montants que vous avez pris en compte, comme "valeur vénale" des biens, et les recettes et charges que vous avez pris en compte.

Avec ces rentabilités, il faudrait envisager de vendre tout ce qui peut se vendre sans grosses "pénalités", et réinvestir dans des biens plus rentables.

Lehibou a écrit :

J’ai un capital en liquidité me permettant d’envisager un investissement. Je souhaite réorganiser mon patrimoine immobilier et utiliser mes liquidités pour réduire ma pression fiscale et investir à moyen terme dans un projet avec un rendement "intéressant".

Généralement, l’investissement immobilier se fait à crédit. Avez-vous pensé à revoir votre allocation d’actifs globale ? Repartir dans des investissements immobilier la cinquantaine approchant est discutable.

Comme préconisé dans un post, vendre le patrimoine non rentable (surtout s’il n’a pas de valeur affective), puis réorienter les fonds vers des placements moins risqués (mais pas forcément moins rentables) et effectuer des donations pourrait être moins énergivore, aléatoire et chronophage.

Lehibou a écrit :

Difficile de répondre à toutes les questions.

Et, de notre côté, difficile de vous conseiller sans avoir les données…

Pour calculer le rendement net, j’ai effectivement déduit les frais et charges, les réparations, les intérêts d’emprunt, les impôts et la CSG.

Bien. Mais vous divisez par quoi :
- la valeur actuelle net vendeur estimée
- ou le prix d’achat ?

Pour savoir comment réorganiser son patrimoine, il est nécessaire de diviser par "la valeur actuelle net vendeur estimée". Ca permet de répondre à la question : "quel est rendement de mon argent actuellement immobilisé dans ces biens ?" et donc de pouvoir envisager la question suivante "est-ce que mon argent ne serait pas mieux ailleurs ?".

La question de l’endettement est importante aussi.

Pour chaque bien, il nous serait donc très utile de connaître la valeur actuelle (même approximative), ainsi que, si endetté, le CRD (capital restant dû).

Si ça vous dérange de donner de telles infos sur un forum public, c’est compréhensible mais on ne pourra pas répondre au mieux. Dans ce cas, vous devriez peut-être demander conseil à votre notaire après avoir fait ce travail préparatoire (un tableau, avec pour chaque bien : prix d’achat, valeur actuelle, loyer brut, loyer net net, rentabilité). Ou encore un CGPI (un vraiment indépendant qui ne sera pas là pour vous vendre du Pinel).

A vous lire…

Bonjour,

merci pour toutes ces réponses. La difficulté que j’ai rencontré est bien de trouver un vrai conseiller en gestion de patrimoine. Pourriez-vous m’en recommander un dans la région de Pau?

Merci.