Charles76 : étude de cas immobilier (quel statut pour gérer mon patrimoine immobilier ?)

Charles76 · #1

Bonjour,

J’espère que les fêtes de Noël se passent bien.
Je vous écris car je m’interroge sur le statut le plus avantageux pour gérer son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.

Je loue 2 (une 3ème en 2024) petites maisons de ville (50m2) en nom propre qui me rapporteront en 2024 24000€/an pour 2919€/an de charges (PNO, foncier, entretien).
Je n’ai aucun emprunt à rembourser.

J’hésite entre :
- faire racheter un ou plusieurs de mes biens par une SCI IS
- Acheter un autre bien avec travaux mais je serai tranquille peu de temps.
- Investir en meublé (j’ai déjà passé une annonce et peu de locataire souhaite rester plus d’un 1 an)

Quel statut avez-vous privilégié de votre côté ? La création d’une société est-elle obligatoire à un moment donné ? la location meublée est-elle la panacée ?

Merci d’avance pour votre aide,

Mots-clés : deficit foncier, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location meublée, sci (société civile immobilière)

Gautier76 · #2

Bonjour,

Ce sont des calculs à faire.
Quelques remarques :

Avez-vous regarder un conventionnement ANAH (dispositif Loc Avantages) ?
J’avais regardé mais dans mon cas ce n’était pas intéressant (le faible loyer ANAH ne compensait pas la réduction de loyer).
J’ignore si les démarches administratives ne sont pas trop contraignantes sur la durée avec l’État (d’autres forumeurs témoigneront certainement).

Le meublé est très intéressant fiscalement.Toutefois, parfois le turnover et les dégradations, les charges supplémentaires font que la différence avec le nue avec travaux peut être minime.

Si jamais vous n’avez pas envie de vous prendre la tête et que votre rentabilité net net ne fond pas comme neige, pourquoi ne pas accepter de payer de l’impôt et faire du nue régime réel avec travaux.

Mart14000 · #3

Bonsoir,

La vente à la SCI est difficile à faire financer auprès d’une banque avec un risque possible de préemption.

Je préfère l’option du meublé.
Le LMNP reste selon moi le plus adapté conserver en nom propre et sans travaux un bon cash flow.

Charles76 · #4

Bonjour Gautier76 et Mart14000,
J’ai regardé la convention ANAH serait intéressant pour le bien que je viens d’acheter.
Aux prochains changements de locataires pour les 2 autres biens, je pourrai éventuellement tester de mutualiser et faire du meublé.
Sur vos meublés, avez-vous beaucoup de turnover ?

Mart14000 · #5

Bonsoir,

Oui à la rigueur je vous conseille aussi de mutualiser et ne pas mettre vos oeufs dans le même panier notamment en cas de changement de législation (le régime fiscal du LMNP est actuellement menacé). Dans mon cas sur le seul T3 que j’ai en meublé j’ai en moyenne 8 mois à 1 an.

Priority · #6

1 t3 meublé : moyenne 9 mois contre 3 ans pour des t3 équivalent location nue.

Pour la vente à soi même, je l’ai fait, par contre c’est à envisager uniquement si il s’agit de biens que vous souhaitez garder à terme / ne pas revendre. Sinon vous allez gacher votre crédit d’impot lié aux années se détention en nom propre.

Bien nu avec travaux => garder en nom propre
Bien nu sans travaux => vendre (souvent le mieux) ou passer en LMNP ou passer en SCI IS ; sauf si c’est un bien patrimonial pour lequel le loyer n’a que peu d’importance car on vise une plus value à terme.

Ce sont de grands principes mais il faut peser les chiffres pour voir ce qui est le mieux dans votre situation présente.

Charles76 · #7

Bonsoir Priority

Merci pour votre retour.
Quand vous dites 1 T3 meublé = 9 mois et T3 nue c’est votre expérience qui parle ?

Vendre ça m’est difficile car je viens de les acquérir pour avoir des revenus complémentaires.
De plus, je ne pourrai pas financièrement réinvestir de suite dans un bien avec travaux.

J’ai vu que le gouvernement avait missionné plusieurs parlementaires pour réformer la fiscalité locative. Ils doivent rendre leurs conclusions au 31 mars prochain avec pour objectif notamment de simplifier/modifier le dispositif Loc Avantages (anciennement Cosse ou Borloo ancien). Ils a été évoqué de mettre tous les régimes fiscaux (meublé et nue) 40% pour l’abattement au micro.
Peut être qu’une opportunité de régime se présentera pour moi à ce moment-là…

Priority · #8

Bonsoir,

Oui, c’est bien d’expérience pour des appartements équivalents d’un même immeuble. Après ce n’est évidemment pas généralisable.
Ce qui est sur c’est qu’un locataire est souvent prêt à payer plus pour un meublé car il "ne s’installe pas". Sinon il fera souvent l’effort d’acheter des meubles pour payer moins cher son loyer sur la durée.
Pour les évolutions de fiscalité c’est à suivre effectivement. Loc’avantages ou ses futurs successeurs pourrait aussi être une solution.

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