SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Enterite · #951

Le conseiller m’a egalement dit qu’il ne financait que si achat en direct (pas sur assurance vie)
Je suis en train de refaire mes calculs pour voir la viabilité de ce projet car je comptais investir sur AV.

Voici ce que je trouve:

En orange je compare avec un investissement mensuel de 236€ a 6% sur 20 ans (ce qu’une selection de fonciere pourrait donner - hors frais transaction, imposition)

Ai je raté quelque chose? Et plus generalement, que pensez vous de cette operation au vu des chiffres?
Les SCPI que j’ai retenu sont primovie et PFO2, mais je continues encore mes recherches.

Cela porterait mon taux d’endettement a 5% (sur base 412€), ce qui laisserait donc de la marge pour d’autre projet.

Ce qui m’attire dans ce projet est simple: l’endettement

rocambole · #952

Il n’y a pas d’interet à s’endetter pour acheter en AV, vous ne pouvez pas déduire les interets d’emprunt. Il me semble que vous mélangez deux concepts :

L’achat avec levier avec detention en propre et déduction des interets d’emprunt
L’achat cash de parts de scpi au sein d’un contrat d’AV

ArnvaldIngofson · #953

SCPI et micro-foncier : c’est compliqué, soumis à conditions, pas toujours avantageux.
A revoir …

Adrien · #954

Enterite a écrit :
On me propose au credit foncier:
75 000 €
20 ans - 2.9% (ou 15 ans - 2.8%)
frais dossier: 600€
Je peux choisir les SCPI

Les taux ont bien remonté, pour le même montant il y a un an on était à 2,15% et 350€ de frais. Il y a peut être une marge de discussion.
Adrien

Enterite · #955

Je creuse l’imposition et la déduction de l’emprunt et je reviens !

yademo · #956

Les taux d’emprunt SCPI sont toujours supérieurs au taux d’emprunt immo "classique".
Sauf exception et/ou très bons dossiers.
Il est déjà difficile de trouver une banque qui finance sur une durée suffisamment longue, avec choix libre des SCPI et sans trop de frais.
Mais ici effectivement, vous pouvez sans doute gratter quelques 0.x% et les frais de dossiers.
Quelle est la garantie ? Credit logement j’imagine ? Tentez d’obtenir le nantissement des parts SCPI sans frais.
Et dernier point, le réel est plus intéressant dans l’immense partie des cas car les SCPI offrent des loyers "nets". Pour le passage en micro foncier, les loyers qui servent de base au calcul sont plus élevés.

AesculusHippocastanum · #957

Bonsoir,

J’ai signé il y a 15 jours un crédit immobilier de 55.000 euros pour une SCPI extérieure à la banque (CM). Le taux sur 20 ans est de 1,5% + assurance 0,18% + 300 euros de frais de dossier.
Je suis très surpris par les taux annoncés sur cette file d’autant plus que mon banquier me dit que les taux ont très peu bougé sur les 6 derniers mois. Je précise que mon dossier est bon sans être extraordinaire, loin de là.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (27/09/2017 20h44)

Martinus · #958

Enterite a écrit :
On me propose au credit foncier:
75 000 €
20 ans - 2.9% (ou 15 ans - 2.8%)
frais dossier: 600€
Je peux choisir les SCPI

C’est cher, je pense que vous pouvez négocier, je viens de renégocier chez eux à 1,65%.

AesculusHippocastanum a écrit :
Bonsoir,
Je suis très surpris par les taux annoncés sur cette file d’autant plus que mon banquier me dit que les taux ont très peu bougé sur les 6 derniers mois.

Le Crédit Foncier est connu pour être plus cher que la concurrence, mais en contre-partie accepte plus facilement de prêter pour des SCPI.
Cela explique en partie le taux proposé.

Enterite · #959

Interessant. Ce taux est celui que le courtier m’a annoncé lors de notre premiere prise de contact sans avoir encore pris connaissance de mon dossier (qui est je pense bon/excellent)

Bandini · #960

Martinus a écrit :
Enterite a écrit :
On me propose au credit foncier:
75 000 €
20 ans - 2.9% (ou 15 ans - 2.8%)
frais dossier: 600€
Je peux choisir les SCPI
C’est cher, je pense que vous pouvez négocier, je viens de renégocier chez eux à 1,65%.

Et avec quels arguments avez-vous reussi à REnégocier votre pret au Credit Foncier ?

Dernière modification par Bandini (28/09/2017 13h39)

Kangoorico · #961

Personnellement, un email au service client avec une formule bateau "bla bla, les taux sont en baisse, bla bla, concurrence, bla bla, je vous prie d’agréer bla bla"

Martinus · #962

Exactement, j’ai fait un mail type comme l’indique Kangoorico. Je peux vous le partager en MP si besoin, mais cela reste très simple.

Si on analyse les taux sur quelques années, il est dommage de ne pas envoyer un petit mail et il est difficile pour la banque de le refuser tant que votre situation ne s’est pas "dégradée".

Bandini · #963

Martinus a écrit :
Exactement, j’ai fait un mail type comme l’indique Kangoorico. Je peux vous le partager en MP si besoin, mais cela reste très simple.

Si on analyse les taux sur quelques années, il est dommage de ne pas envoyer un petit mail et il est difficile pour la banque de le refuser tant que votre situation ne s’est pas "dégradée".

Etant donné que la même démarche initiée il y a quelques mois a abouti à un refus du CF, je veux bien que vous m’envoyez en MP votre mail de demande/réclamation …

Et petite question supplémentaire : quel etait votre taux avant renego ?

Kangoorico · #964

Email Crédit Foncier a écrit :
Madame, Monsieur,

J’ai souscrit deux crédits (XXXXXXX et XXXXXXX)d’un montant de ** *** € et ** *** € respectivement auprès de votre établissement.
J’ai depuis observé que plusieurs établissements de crédit acceptaient d’instruire des demandes de renégociation, en raison de l’écart existant entre les taux d’intérêt actuels et ceux en vigueur à cette époque.

Je souhaiterais donc savoir quelle est la politique de votre établissement en la matière. Je vous remercie donc par avance de m’informer sur la démarche à entreprendre et de me mettre en relation avec le service en charge de ce type de dossiers.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.

Kangoo Rico

Le premier est passé de 3,50% à 1,85% et le second de 3,50% à 1,65%.
Il y a eu un mois entre la prise en compte pour le premier et la prise en compte pour le second (d’où les deux taux).

limp13 · #965

Bonjour à tous,

j’envisage d’investir dans des SCPI à credit à mon tour (je pensais à de l’immobilier physique mais une première opération carnage m’a refroidi sur la gestion à distance).

Une première estimation d’un conseiller mentionne un credit sur 20 ans.
cette durée me parait énorme pour ce genre d’investissement. J’imaginais me limiter à 10/12 ans
est-ce raisonnable / courant selon vous ?
pour de l’immobilier classique, ça ne me choquerait pourtant pas …

Lors de vos simulations, prenez vous en compte la baisse du taux de distribution ?
Il apparait que celle-ci baisse depuis plusieurs années mais personne n’a "étendu" la courbe pour voir si dans 5 ans on aura toujours du 4%, ou 3,5%, ou 3%. je compte le faire et le prendre en compte dans mon calcul.

WhiteTiger · #966

A vous de faire vos calculs selon l’effort d’épargne mensuelle que vous êtes prêts à consentir. Plus le crédit sera court, plus le montant de remboursement mensuel est important et plus la part non couverte par les loyers augmente.

En première approche, comptez du 3.5% à 4% (selon votre taux d’imposition) net de rendement des SCPI.

Martinus · #967

Bandini a écrit :
Et petite question supplémentaire : quel etait votre taux avant renego ?

Il était de 2,95% et pour le mail je suis très proche de Kangoorico :

Madame, Monsieur,

J’ai souscrit, auprès de votre établissement, un prêt immobilier dont le montant emprunté s’élève à X€ (n° de prêt Y)

Mais il se trouve que les taux d’intérêts ont baissés depuis. Sachant que certaines banquent acceptent les demandes de renégociations, je m’adresse à vous aujourd’hui afin de savoir quelle est la pratique de votre établissement en la matière.

Je souhaiterais également être mis en relation avec le service en charge de ce type de dossier pour les informer de mon intention de renégocier mon crédit immobilier et voir ensemble à quelles nouvelles conditions j’aurais droit.

Vous en remerciant par avance, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’assurance de ma considération distinguée.

Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement supplémentaire.

Enterite · #968

Les 2 courtiers que j’ai contacté me proposent via le credit foncier 2.9% +0.3% assurance.
L’un d’eux a d’ailleurs fait remarquer que ce taux haut permettrait de deduire plus d’interet d’emprunt.

Meme en les poussant dans leurs retranchement ils m’affriment qu’il n’y a pas de marge de negociation sur le taux.

Autant dire que ca me refroidi pas mal.

Comment faites vous pour obtenir ces taux ? Dois je contacter le credit foncier en direct ?
Je precise que j’ai un excellent dossier. (7k salaire, tres faible endettement, 29 ans)

Memes11 · #969

Enterite a écrit :
L’un d’eux a d’ailleurs fait remarquer que ce taux haut permettrait de deduire plus d’interet d’emprunt.

euh… comment dire… il est stupide ou quoi?

Si vous payez 1% d’interet en plus, sur 10000 EUR de pret ca vous fait 100 EUR de plus a payer a la banque par an, et en supposant un TMI a 45%, vous n’economisez que 60 EUR… bilan des courses negatif quoi qu’il arrive…

Le taux d’emprunt c’est simple : plus c’est bas, mieux c’est. y a pas de "mais…"

edit : 100 EUR c’est valable pour la premiere annee seulement… apres, ca va en diminuant bien sur…

Enterite · #970

Oui on est d’accord. Il disait ca sur le ton de la plaisanterie.

rocambole · #971

L’équation est pas compliquée soit c’est le CF + taux élevé soit vous trouvez une banque classique qui vous fera un meilleur taux.

stephane · #972

Actuellement, le CFF est à ma connaissance la seule banque qui finance un grand nombre de SCPIs sans contrepartie (domiciliation des revenus, ouverture de compte,obligation de prendre les produits "maison", ou autre ventes "liées" etc…).

De ce fait, les taux sont un peu plus chers qu’ailleurs, c’est entendu.

Il existe deux grilles de taux, en fonction du type de garantie : nantissement des parts (taux plus onéreux) ou cautionnement mutuel (crédit-logement).

Le CFF finance sans aucune difficulté les holdings patrimoniales (société civile à l’IS) ce qui est très intéressant pour les clients concernés par un taux marginal d’imposition supérieur ou égal à 30% qui souhaitent maîtriser la question "fiscale".

Avec crédit-logement, le taux est de 2,35% sur 20 ans, hors assurances et frais de dossier et de garantie. Il y a parfois une petite marge de négociation supplémentaire "à la tête du client" en fonction du profil et de la taille du dossier…

L’effet de levier reste donc intéressant : plus de 200 points de base la plupart du temps, et parfois un peu plus pour les SCPI les plus rentables !

Bandini · #973

Kangoorico a écrit :
Email Crédit Foncier a écrit :
Madame, Monsieur,

J’ai souscrit deux crédits (XXXXXXX et XXXXXXX)d’un montant de ** *** € et ** *** € respectivement auprès de votre établissement.
J’ai depuis observé que plusieurs établissements de crédit acceptaient d’instruire des demandes de renégociation, en raison de l’écart existant entre les taux d’intérêt actuels et ceux en vigueur à cette époque.

Je souhaiterais donc savoir quelle est la politique de votre établissement en la matière. Je vous remercie donc par avance de m’informer sur la démarche à entreprendre et de me mettre en relation avec le service en charge de ce type de dossiers.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.

Kangoo Rico
Le premier est passé de 3,50% à 1,85% et le second de 3,50% à 1,65%.
Il y a eu un mois entre la prise en compte pour le premier et la prise en compte pour le second (d’où les deux taux).

Je viens d’avoir une réponse positive du CF. Mon prêt va passer de 2.5% à 1.65%. Par contre 800 euros de frais… (il faudra quand même 20 mois pour les amortir)

Au passage j’ai le choix entre payer les frais sur la prochaine mensualité ou l’ajouter au montant restant à rembourser ? A votre avis, quelle est la meilleure stratégie ? Si j’ajoute ces frais au capital restant est-ce que je pourrais les déduire de mes revenus sur ma prochaine déclaration d’imposition ?

Dernière modification par Bandini (17/10/2017 09h19)

rocambole · #974

stephane a écrit :
Actuellement, le CFF est à ma connaissance la seule banque qui finance un grand nombre de SCPIs sans contrepartie (domiciliation des revenus, ouverture de compte,obligation de prendre les produits "maison", ou autre ventes "liées" etc…).

De ce fait, les taux sont un peu plus chers qu’ailleurs, c’est entendu.

Il existe deux grilles de taux, en fonction du type de garantie : nantissement des parts (taux plus onéreux) ou cautionnement mutuel (crédit-logement).

Le CFF finance sans aucune difficulté les holdings patrimoniales (société civile à l’IS) ce qui est très intéressant pour les clients concernés par un taux marginal d’imposition supérieur ou égal à 30% qui souhaitent maîtriser la question "fiscale".

Avec crédit-logement, le taux est de 2,35% sur 20 ans, hors assurances et frais de dossier et de garantie. Il y a parfois une petite marge de négociation supplémentaire "à la tête du client" en fonction du profil et de la taille du dossier…

L’effet de levier reste donc intéressant : plus de 200 points de base la plupart du temps, et parfois un peu plus pour les SCPI les plus rentables !

Bonjour,

Je tiens à apporter une précision non négligeable aux propos de stéphane : le CFF finance (avec difficulté) les holdings patrimoniales (pour avoir testé) et uniquement en nantissement de parts donc avec des taux plus élevés.

Le CFF ne sait pas faire crélog avec des holdings patrimoniales SCI.

Autre point majeur, ils ont une appréciation des risques très surprenante, ils ne me prêtaient pas plus de 75KE alors que la banque que j’ai trouvée m’a autorisé 250KE.

Le 75KE n’avait aucun sens compte tenu de ma situation.

Flyz57 · #975

Je lis micro foncier pour SCPI?
si je ne dis pas de bêtises c’est impossible!

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1 #951 27/09/2017 17h27

Enterite a écrit :

1 #958 28/09/2017 10h59

Enterite a écrit :

AesculusHippocastanum a écrit :

Martinus a écrit :

Enterite a écrit :

Martinus a écrit :

Email Crédit Foncier a écrit :

Bandini a écrit :

Enterite a écrit :

Kangoorico a écrit :

Email Crédit Foncier a écrit :

1 #974 21/10/2017 14h06

stephane a écrit :

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