Comment s'opposer à une division parcellaire ?

Bonjour,

Il faudrait que vous nous détaillez les règles en question, mais de manière générale ces règles s’appliquent aux constructions nouvelles et pas aux constructions existantes.

Du coup, il est possible que les règles ne soient plus respecter pour la maison existante.

Pour en revenir sur votre volonté de bloquer cette division.

Si vous êtes voisin, il existe des astuces "légales" pour bloquer le projet de manière plus ou moins certaines… mais je ne suis pas sûr que le forum de la communauté des investisseurs heureux soit le lieu pour vous présenter des moyens de bloquer des projets (qui par définition sont bien souvent des investissements, des projets qui font tourner notre économie) et ça me paraît assez contraire à l’esprit du forum.

Cordialement,

Les règles (zone UB) concernant la nouvelle parcelle me paraissent claires, ma question porte bien sur les règles que doit respecter la maison existante.
Je trouve cela fort qu’il n’y ai aucune limitation. C’est l’objet de ma question car je n’ai rien trouvé à ce sujet.

Prenez mon intervention comme celle d’un investisseur qui souhaite protéger son patrimoine et accessoirement sa tranquillité. 

Cordialement

Le contrôle de l’administration s’effectue lors d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

Un propriétaire à le droit de découper sa parcelle comme il l’entend.

C’est comme "primo accédant", 2 ans de location et hop, zêtes primo accédant.

Pour vous protéger d’une éventuelle future nuisance, prenez contact avec un notaire pour examiner les solutions qui existent pour définir une protection, puis aller la négocier avec le propriétaire, qui risque de monnayer cela.

saintthomas a écrit :

Prenez mon intervention comme celle d’un investisseur qui souhaite protéger son patrimoine et accessoirement sa tranquillité.

Votre argument se défend, pour vous aider, il faudrait en premier lieu en savoir plus sur l’avancement du dossier de votre voisin, on peut synthétiser les étapes de la manière suivante :

1)  Bornage du périmètre
2) Déclaration préalable de division
3) Division, nouvelle numérotation cadastrale
4) Vente du terrain

Bien souvent entre 2) et 3) vient s’intercaler l’obtention d’un PC par le nouvel acquéreur (condition suspensive du compromis).

Si le projet n’est pas avancé, le plus sûr moyen de le planter et de le faire à l’étape 1.

Si le terrain de votre voisin n’a jamais été borné et que le détachement se fait en limite de propriété. Votre voisin va devoir faire intervenir un géomètre-expert pour borner la limite commune avec votre propriété.

Cette étape est obligatoire, en effet l’article L111-5-3 du code de l’urbanisme précise que :

"Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention."

Ce bornage se fait sous forme contradictoire (constat d’accord sur la limite entre vous et votre voisin)…. si vous ne manifestez pas votre accord, le bornage ne pourra aboutir, de même que la vente du terrain.

Il ne restera plus qu’à votre voisin la solution d’un bornage judiciaire (long et onéreux), ce qui risque de le décourager dans son projet.

L’avantage de bloquer le projet au bornage, c’est que vous n’aurez pas à entamer d’action en justice et c’est une façon assez détourné et subtil de refuser le projet du voisin sans pour autant aller au contact frontal….

Oui en effet, c’est pour ça qu’il faut faire preuve de subtilité et ne jamais mettre en avant que le bornage est refusé par rapport au projet du voisin.

L’avantage de cette méthode est le coût (0… si on ne compte pas le fait de se mettre un voisin à dos) et le fait qu’il n’y a pas de procédure à initier, se sera au voisin de lancer une action en justice.

La clôture, comme le cadastre, ne sont que des éléments de preuve ; il vous faut faire un saut au service des hyppothéques (enfin, j’oublie le nouveau nom de ce service). Par ex vous pourriez mettre un enclos sur votre terrain pour des chevaux, cela ne donnerait pas du terrain résiduel aux voisins n’est ce pas ? Bref, rien à voir avec le service urbanisme.

Le géomètre peut faire un DA si le notaire n’est pas trop pointilleux : il se satisfera du DA en lieux et place du bornage. C’est fréquent (mais illégal, comme évoqué par les intervenants supra).

Et de toute manière, il peut préparer le bornage et ne vous convoquer qu’au dernier moment (mais ça m’étonnerait) sur site ; enfin, regardez sur cadastre.gouv.fr, les petits ronds signifient des bornes aux angles des parcelles, vous aurez une idée du "travail" que le voisin devra demander et du coût des bornages et des soucis potentiels avec les voisins.

Sasuke a écrit :

Oui en effet, c’est pour ça qu’il faut faire preuve de subtilité et ne jamais mettre en avant que le bornage est refusé par rapport au projet du voisin.

L’avantage de cette méthode est le coût (0… si on ne compte pas le fait de se mettre un voisin à dos) et le fait qu’il n’y a pas de procédure à initier, se sera au voisin de lancer une action en justice.

Concrètement vous invoquez quoi comme motif pour refuser le bornage?

A part dire " je ne veux pas signer"?

Cela me semble compliqué de contester le géomètre.

Bonjour,

Après renseignement, c’est le service des publicités foncières qui stocke les données (hypothèques, certificat de bornage etc …).
Formulaire n°3233 sur le site des impôts pour renseignement.
J’ai fait une demande en espérant que le document n’existe pas.

ICDE: que signifie l’acronyme DA ?

Cordialement

Le document d’arpentage ne sert pas à grand chose ?
Au contraire : il est obligatoire dans ce cas. Il définit les dimensions et les contenances des nouvelles
parcelles créées par le cadastre.
(inutile dans une copropriété horizontale).

Si nous sommes dans un lotissement, le géomètre doit pouvoir retrouver le document d’arpentage à l’origine du lotissement. Pour son bornage, il pourra réappliquer les dimensions des parcelles figurant sur ce DA.
Sauf à être de mauvaise foi, il me parait difficile de contester le bornage.
Je déconseille de faire le mort. Vous aurez retardé l’opération mais vous perdrez au bornage judiciaire.

Si vous pouvez prouver que l’opération ne respecte pas les règles d’urbanisme, vous pouvez contester :
- la déclaration préalable pour la division foncière : à l’issue de l’obtention de la non-opposition, le propriétaire doit mettre un panneau d’affichage réglementaire pendant 2 mois (panneau assez similaire à celui des permis de construire). Durant ces 2 mois, vous  pouvez déposer un recours.

- de même vous pouvez contester le futur permis de construire.

Bien entendu, pour déposer un recours il faut avoir une raison valable.
Si vous ne vouliez pas avoir de voisin proche, il ne fallait peut-être pas aller habiter dans un lotissement…

Iqce a écrit :

Je crois que l’on peut se passer du bornage et se satisfaire du DA quand la propriété est bordé de vieux murs ou bâti sur sa totalité : en gros quand le contentieux est impossible.

La présence d’un vieux mur peut au contraire être source de contentieux lorsqu’il faut entretenir ce vieux mur : à qui appartient-il ? à vous ? à votre voisin ? aux 2 si il est mitoyen ?

Dans ce cas, le géomètre peut réaliser un "procès-verbal de reconnaissance des limites".
Il ne plantera pas de borne mais précisera à qui est le mur.

Bonjour,

je recherche des renseignements sur la façon d’essayer de s’opposer à une division parcellaire.

J’habite au fond d’une impasse boisée, à la campagne ; malheureusement la partie de bois en face de mon entrée est constructible (5 000 m²), des géomètres sont venus borner il y a quelques semaines.
L’affichage de la division autorisée par la mairie a été affichée le 31 octobre, elle est datée du 10 juillet, autorisant 3 lots… (le PLU stipule en effet que dans cette zone les parcelles doivent faire 1200 m² minimum)

Mon objectif est simple : trouver un moyen, si il existe, d’empêcher la division parcellaire pour avoir seulement un voisin supplémentaire au lieu de trois, ce qui de plus impliquerait 3 fois moins de nuisance lors des constructions, 3 fois moins d’arbres abattus (mêmes si ce ne sont que des bouleaux, noisetiers…), etc…

Autre le côté écologique, je me demande si un des angles d’attaque ne serait pas la largeur de l’allée d’accès au terrain, déjà limite pour le voisinage existant (5 maisons avec des terrains allant de 2000 à 3000 m² environ) où on ne peut pas se croiser à 2 voitures.

Dernière remarque : l’allée et le terrain que je voudrais non-divisé ne sont pas sur la même commune…

Merci par avance pour vos réponses et commentaires
Cordialement

Pourquoi ne pas embrasser le changement et acheter ce lot ? 5000 m2 à la campagne ne devrait pas être trop cher. Vous pourriez ainsi garder votre coin de forêt, ou mieux, construire vous-même et donc choisir vos voisins/locataires ?