Investissement immobilier avec une SASU ou une SASU + SCI ?

Bonjour,

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

Je passe en coup de vent, mais pour info SAS + SCI, vous devrez nommer un commissaire aux comptes (cf ce lien pour tous les détails) ce qui rajoutera quelques frais et formalités.

J’ai regardé le lien que vous avez mis, j’ai compris pour le CAC maintenant à voir si payer un service comme ca reste rentable ou non.
d’un autre coté, je parle de SASU pour le moment car c’est ce que j’ai aujourd’hui mais s’il est nécessaire de changer plus tard, je le ferai.

Mes objectifs seraient d’avoir plusieurs bien sur du moyen termes et d’engendrer un minimum de cash flow dès le début au mieux ou devoir payer un peu chaque moi au pire.

Oui J’achète seul.

Je ne sais pas ce que vous entendez par "transmettre", donner de l’heritage ? si c’est le cas… à long terme oui.

Bonjour,

je préviens : je ne suis pas spécialiste de ces questions et je vais dire aussi quelques banalités.

Il me semble que le premier objectif est déjà de réussir votre lancement d’entreprise. Le CA de 100 k€ n’est pas encore réalisé ! Concentrez vos efforts là-dessus.

Le CA n’est pas le bénéfice ! Pour avoir de l’argent à réinvestir dans l’immobilier, encore faut-il dégager du résultat. Vous avez des charges, peut-être des investissements à réaliser, une rémunération à vous verser pour vivre… Faites, ou faites réaliser à votre expert comptable, une estimation précise de vos comptes sur la première année, vous verrez mieux s’il y a vraiment du résultat à placer.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Un bon bilan de première année est pourtant très utile pour rassurer votre banquier, vos partenaires etc. Vous semblez soucieux d’"évacuer" votre résultat en payant le moins d’impôts possibles dessus, ce qui est compréhensible. Mais il faut aussi (et surtout ?) songer à pouvoir présenter un "beau bilan" qui sera très utile pour la suite.

Vous ne semblez pas à l’aise avec les comptes d’une entreprise, puisque vous parlez de déplacer du "capital" vers une autre structure. Ce n’est probablement pas de capital que vous parlez. Il serait sans doute utile de vous former, si vous avez un peu de temps libre malgré votre activité en démarrage, à la comptabilité d’entreprise, aux différents termes du bilan et du compte de résultat… Vous aurez sans doute besoin, à un moment, du conseil d’un avocat fiscaliste spécialiste des entreprises… mais plus vous en saurez, plus les échanges avec lui seront instructifs.

Dans le choix que vous ferez, plusieurs facteurs rentreront en ligne de compte :
- les sommes en jeu (selon si votre résultat est de 1 k€ ou 50 k€, ce n’est pas pareil)
- comme déjà dit, que votre SAS puisse présenter un "beau bilan" ce qui sera très utile pour convaincre banquiers et partenaires actuels et futurs.
- le futur accès au crédit. Je suppose que vous n’allez pas acheter cash vos biens locatifs. Or, les banquiers prêtent volontiers à certaines structures, beaucoup moins à d’autres… De toute façon, l’accès au crédit est difficile à un entrepreneur avant qu’il ait 3 ans de bilan à présenter. La question de l’accès au crédit va donc être primordiale. On raisonne trop souvent seulement en termes d’optimisation fiscale et de la meilleure rentabilité… mais sans crédit, on ne va pas loin.
- attention aux contraintes et aux frais. Comme dit par Geronimo, lorsque deux sociétés sont liées, il peut y avoir besoin d’un CAC et/ou diverses contraintes, ce qui alourdit la facture.
- ne pas oublier le temps nécessaire à l’investissement dans l’immobilier locatif physique : recherche, négociation, travaux, recherche et gestion des locataires… Aurez-vous le temps de bien mener cela en plus de votre activité informatique ? Ce serait dommage par exemple que, parce que vous n’avez pas le temps, vous alliez sur un bien à la rentabilité médiocre, facile à trouver. Alors que les biens avec une rentabilité élevée nécessitent de consacrer beaucoup de temps à la recherche, négociation, travaux, gestion etc. Ne faut-il pas envisager d’investir plutôt dans l’immobilier au travers de sociétés (SCPI, SIIC, REIT…) ce qui ne nécessitera aucun temps de gestion ?

Bonjour,

J’ai crée une SASU (à l’IS) afin d’investir dans l’immobilier, j’aimerai faire un crédit immo sur 20 ans pour mes futures acquissions malheureusement le banquier de ma SASU ne connaît pas bien les prêts immobiliers et n’accepte de me faire qu’un prêt professionnel, donc sur une durée max plus courte et avec un taux supérieur aux crédits immo.

J’aimerai savoir si certain d’entre-vous sont dans ce cas ? Si vous aviez réussi à avoir un crédit immo en société (sauf SCI) ?
Cordialement,

@mv94 Merci pour votre réponse,

Je suis prête à me porter caution pour le prêt, cela devrait annuler ce risque j’espère… mais le problème réside surtout dans la durée du prêt, en effet en prêt "professionnel" mon banquier ne peut pas aller au delà de 15 ans, ce qui grossit ma mensualité et pourrait éventuellement me freiner pour mes prochaines acquisitions (j’ignore si l’on calcule la capacité d’emprunt de la même manière pour une société que pour une personne physique).

Votre idée de prêt en nom propre est intéressante, cependant le compromis d’achat serait au nom de ma société, est-ce que ça ne causerait pas soucis pour l’obtention du prêt ?

liabou a écrit :

Votre idée de prêt en nom propre est intéressante, cependant le compromis d’achat serait au nom de ma société, est-ce que ça ne causerait pas soucis pour l’obtention du prêt ?

Aucun problème sauf si vous envisagez de mettre le bien en garantie du prêt.
Le fait pour une société de se porter garant pour son actionnaire ou son dirigeant soulève le problème de l’intérêt social : quel est l’intérêt de la société à se porter garant d’un tiers ? En général, elle n’en a aucun et le banquier refusera de prendre cette garantie car elle sera très probablement jugée nulle lors d’une liquidation.
Si la banque accepte de prêter avec une autre garantie à votre nom (ou sans garantie) pas de souci.

J’aimerai bien pour la SCI mais comment faire sachant que je ne connais personne susceptible de vouloir être co-associé avec moi ?

Symanto a écrit :

Bonjour,

J’ai longuement hésité à écrire un message sur ce forum, me disant qu’avec toutes les informations et tous les post qu’il peut déjà y avoir j’y trouverai certainement mon bonheur.
Le soucis que j’ai rencontré est que je ne suis pas arrivé à trouver une situation similaire à la mienne, qui d’ailleurs très banale je trouve.

Je suis indépendant depuis à peine un mois, ayant monté une SASU à l’IS et disposant de l’ACCRE pour les prochains mois à venir.
Etant déja propriétaire de la ou je vis, j’aimerai maintenant investir sur du locatif par contre je ne sais pas du tout quel montage serait le plus  approprié.

Dois-je créer une SCI ? si oui dois-je la mettre sous une holding avec un transfert de capitale entre la SASU et la SCI  ?

mon CA serait d’environ 100k€ / an ( je prefere rester sur une base de 100 pour simplifier mes prochains calculs de pourcentage)

Mon EC n’a pas l’air très doué pour me donner des conseils sur ce genre d’évolution, disons que c’est plutot un cabinet qui gere les freelance pour leur activité principale.

Je ne sais pas trop vers qui me tourner pour avoir le plus de conseils possible, un autre expert comptable ?  un fiscaliste ?  un gestionnaire de patrimoine ?

Vous noterez que ma demande est relativement vague, et j’en suis désolé mais je vous avouerai qu’il a pas mal de notions que je ne connais pas trop.

le but de tout cela serait de ne pas me rentrouver dans 1an a faire un bilan avec de une certaine somme que j’aurai engendré suite à mon activité.

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (23/12/2016 19h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Bonjour,

J’étais à peu près dans le même cas que le vôtre plusieurs sarl, j’ai créé une holding sous la forme d’une sc à l’is dans laquelle je faisais remonter les bénéfices et avec cette holding je suis en train d’investir dans les placements financiers et l’immobilier en sachant que ma banque établit le type de prêt ( pro ou perso ) en fonction de la destination et non du type d’emprunteur …
Pas de Cac dans mon cas …

Je reste à votre disposition pour en échanger

Merci oui c’est ce que je me disais aussi, j’imagine donc que pour une SASU dédiée à la gestion de mon patrimoine privé il n’y aura pas de CFE à payer aussi !

Je reviens d’un rendez-vous chez un courtier qui m’a dit que les prêts immobilier non professionnel étaient impossibles pour les sociétés, que ça soit pour les SASU ou même les SCI. Ça m’étonne beaucoup car je vois beaucoup de monde ici ou ailleurs qui sont arrivés à en avoir pour leur SCI.

Que me conseillerez-vous de faire ? J’admets être un peu perdue après tout ça.

Bonjour
Je rebondis sur ce fil car j’ai la même problématique.
je souhaite investir par le biais de ma société (EURL à l’IS)  en créant une filiale SCI à ’IS du coup qui achèterait des biens immobiliers.

Impossible de trouver de banque ou de courtier qui se lance sur ce projet, pourtant le projet n’a rien d’audacieux, c’est le montage avec une société qui les gène.
Si j’étais actionnaire de la SCI à l’IS ils y consentiraient mais comme c’est mas SARL qui est actionnaire alors ils refusent.

Avez-vous des banques plus audacieuses sur ce genre de montage ? même si le taux est du coup un poil moins intéressant.

Cordialement
Jean

Anton a écrit :

Bonjour,

J’étais à peu près dans le même cas que le vôtre plusieurs sarl, j’ai créé une holding sous la forme d’une sc à l’is dans laquelle je faisais remonter les bénéfices et avec cette holding je suis en train d’investir dans les placements financiers et l’immobilier en sachant que ma banque établit le type de prêt ( pro ou perso ) en fonction de la destination et non du type d’emprunteur …
Pas de Cac dans mon cas …

Je reste à votre disposition pour en échanger

Bonjour Anton,

Même si votre post date un peu, pourriez-vous me dire ce qui a motivé que la holding soit la SCP ou SCI à l’IS qui détient les parts des autres entreprises (que ce soit SASU ou SARL), plutôt que d’avoir une holding en SASU qui détiendrait l’entreprise opérationnelle et la SCP à l’IS.

N’est-il pas gênant à long terme que la SCP à l’IS détienne les parts des parts de la SASU (ou SARL) opérationnelle car même si les activités sont mieux séparées qu’en les incluant toutes dans une SASU unique par exemple, elles ne sont lepas pleinement ?