Apports de parts de SCI à une SASU existante ?

Vous pouvez créer une société holding sous la forme d’une société civile (à l’IS) plutôt qu’en SAS, car cela peut effectivement entraver l’octroi des financements immobiliers que vous projetez de mettre en place dans l’avenir.

L’apport de vos participations immobilières à la holding peut prendre la forme d’une augmentation de capital. Ici encore, la holding sous la forme d’une société civile vous permet d’éviter l’intervention d’un commissaire aux apports, ce qui réduit considérablement le coût et les délais.

Pour éviter l’imposition des plus-values latente, il faudra demander, lors du dépôt de votre déclaration d’impôt sur le revenu, à bénéficier du régime du report d’imposition sur cet apport. J’ai déjà évoqué toutes ces questions dans un file qui traite de la holding. Je vous invite à vous y reporter.

Attention, une société civile ne peut  pas être une société unipersonnelle. Il faudra un second associé, au moins pour une part unique.

Enfin, si vous ne possédez que 25% de la start up, vous devriez également étudier l’alternative qui consiste à loger votre participation dans un PEA. Dans cette configuration, les dividendes versés seront exonérés d’impôts et de prélèvements sociaux dans la limite de 10% de votre participation au capital social, ainsi que la totalité de la plus-value éventuelle sur la revente de la structure.

J’attire votre attention sur la nécessité de réfléchir, non à ce que vous pourriez faire, mais aux objectifs que vous souhaitez atteindre pour votre patrimoine et votre projet de vie en faisant un tel montage : constitution de patrimoine, revenus complémentaires pour la retraite, retraite anticipée avant l’âge légal, transmission de patrimoine, anticipation d’une éventuelle revente de votre participation dans la start up, anticipation d’une éventuelle revente de l’immobilier locatif, etc…

En particulier, la détention d’immobilier en direct au travers de société civiles à l’IS peut présenter des inconvénients importants lors de la revente des immeubles. Les avez-vous vraiment identifiées ?

C’est pourquoi, je pense que vous pourriez avoir intérêt à vous faire conseiller par un professionnel, par exemple un fiscaliste (contre facture), car les réponses du forum ne donner qu’un éclairage "partiel" et ne permet pas d’étayer une véritable stratégie patrimoniale globale…

Pour répondre précisément à votre question, je dirai que vous êtes libre de procéder :

1°/ soit par cession de parts (ou apport à titre onéreux), ce qui entraîne le versement de droits d’enregistrement au taux de 5% sur la valeur des parts et a pour conséquence d’extérioriser des plus-values sur cette revente (car il s’agit bien d’une vente).

Cette plus-value est à intégrer dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (IRPP + prélèvements sociaux). Il s’agit d’une plus-values sur cessions de titres, qui est susceptible de bénéficier de l’abattement pour délai de détention (50% si les titres sont détenus depuis plus de 2 ans et 65% au delà de 8 ans) cf  article 150-OD 1 ter CGI. L’abattement majoré de 85% n’est pas applicable ici…

Dans cette hypothèse, il faut payer un prix de vente (au comptant ou de façon échelonnée dans le temps…)

2°/ soit par augmentation de capital (apport pur et simple), ce qui entraîne un droit d’enregistrement fixe (375 euros en dessous d’une valeur déclarée inférieure à 225.000 euros et 500 euros au delà) ainsi que la possibilité de demander la mise en report d’imposition de la plus-value (dans ce cas la plus-value d’apport est calculée et déclarée lors de cet apport, selon les même modalités que dans le 1/, mais l’imposition est, selon des modalités fixée à l’article 150 OB ter CGI, reporté jusqu’au jour de la revente des parts de la holding ou jusqu’au jour de la revente des titres apportés si cette revente intervient dans les trois ans de l’apport.

Dernière modification par stephane (05/03/2016 23h17)

Bonjour,

J’ai un montage similaire.

1 sci
2 sarl
1 sarl holding

A la base j’avais le même projet que vous sauf qua force de chercher sur le forum je ne sais pas si c’est la meilleure solution.

Au final je suis complètement perdu car je suis en phase de construction de patrimoine et quoi que l’on fasse les impôts et prélèvements obligatoires sont partouts.

J’en suis arrivé à me dire que la meilleure solution au final est d’acheté en enom propre et en nue propriété des parts de scpi.
Et apporter de la tresorerie en compte courant d’associé pour faire des apports pour des immeubles que vous pouvez recuperer pour reproduire le même montage.

Le soucis c’est que sur de l’immobilier à force de 3% ou 5% de frais sur des immeubles à 200 000€ ça chiffre vite.

Au final dans mon optique d’investissement je ferais l’achat d’environ 20 000€ de scpi en cash et en nue propriete chaque année et apporter 20 000€ de plus en cash sur le compte courant de la sci afin de pouvoir financer un immeuble par an.

Soit 40 000€ en cash et 200 000 € en prêt donc en 4 ans j’aurais un patrimoine d’1 million d’euros.

Phase 2 : contituer le plus longtemps possible comme ça et avec le cash flow je commence à rembourser mes crédits par anticipation.

Phase 3 : en 8 ans je me serais constitué un jolie patrimoine immobilier.

Voila bonne continuation

Bonjour,

vous avez posé la même question il y a dix jours et vous avez reçu deux réponses.

Par ailleurs, quand les conditions du 150-0 b ter III sont respectées le régime du report d’imposition est la règle, il n’y a rien à demander.