SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Hazdrubal · #976

Possible si vous avez déjà du micro foncier en immobilier physique en plus.

pierrejacques11 · #977

Flyz57 a écrit :
Je lis micro foncier pour SCPI?
si je ne dis pas de bêtises c’est impossible!

Le micro foncier est applicable :

- aux associés personnes physiques de sociétés dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI (sociétés translucides) qui donnent en location des immeubles nus, non soumises à l’impôt sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité ou d’une option. Toutefois, l’associé doit être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue (cf. I-A-2-b § 70) ;

RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

GoodbyLenine · #978

C’est possible (à condition d’avoir aussi un bien détenu en direct générant des revenus fonciers), mais pas vraiment avantageux la plupart du temps (la base avant abattement est bien plus élevée que le revenu foncier des parts de SCPI, c’est les recettes). On en a déjà parler maintes fois sur le forum.

yademo · #979

C’est possible si mais c’est quasi tout le temps inintéressant car il faut alors prendre les revenus bruts des SCPI sur lequel s’applique l’abattement de 30%. Les charges et dépenses de la SCPI ne sont alors pas prises en compte.
De plus, il faut bénéficier d’un autre bien locatif (location nue) en direct pour pouvoir faire du micro foncier.
EDIT : désolé, j’ai tardé pour répondre, je n’avais pas vu qu’il y avait déjà des commentaires.

stephane · #980

Effectivement, Roudoudou, vous avez raison de le souligner, il devient de plus en plus difficile d’activer Crédit logement dans le cadre d’un prêt accordé par le CFF pour un achat de SCPI au travers d’une société civile.

Cela ne posait pas de difficulté particulière antérieurement.

Je viens d’essuyer un refus en ce sens, mais j’ai un autre dossier qui passe (avec difficultés) dans la même configuration.

Allez comprendre pourquoi !

J’ai également déniché une seconde banque qui finance les scpi sans imposer sa SCPI "maison", avec, comme garantie, un simple nantissement des parts et un très large choix de supports.

La durée maximum proposée est de 15 ans, mais le taux est plus intéressant que le CFF : 1,95% hors assurances et frais divers.

La banque demande quelques contreparties : ouverture d’un compte avec CB, 10% du crédit sous forme de dépôt financier dans ses livres (sur un livret bancaire, par exemple)… Cela reste très attractif malgré les quelques contreparties demandées…

Cette banque finance les SCPI logées dans une SCI à l’IS, sans difficulté supplémentaire, à priori.

PierreP · #981

Bonjour Stéphane,

Une banque peut-elle réellement imposée cela de façon contractuelle. Le client n’est-il pas libre de retirer l’argent qu’il a déposé sur le livret bancaire (il n’y a pas de nantissement) ? En France, la vente liée n’est-elle pas interdite ?
Ne s’agit-il pas d’un simple engagement ? Un engagement, s’il est respecté, qui permet d’avoir de bonnes relations avec la banque.

rocambole · #982

stephane a écrit :
Effectivement, Roudoudou, vous avez raison de le souligner, il devient de plus en plus difficile d’activer Crédit logement dans le cadre d’un prêt accordé par le CFF pour un achat de SCPI au travers d’une société civile.

Cela ne posait pas de difficulté particulière antérieurement.

Je viens d’essuyer un refus en ce sens, mais j’ai un autre dossier qui passe (avec difficultés) dans la même configuration.

Allez comprendre pourquoi !

J’ai également déniché une seconde banque qui finance les scpi sans imposer sa SCPI "maison", avec, comme garantie, un simple nantissement des parts et un très large choix de supports.

La durée maximum proposée est de 15 ans, mais le taux est plus intéressant que le CFF : 1,95% hors assurances et frais divers.

La banque demande quelques contreparties : ouverture d’un compte avec CB, 10% du crédit sous forme de dépôt financier dans ses livres (sur un livret bancaire, par exemple)… Cela reste très attractif malgré les quelques contreparties demandées…

Cette banque finance les SCPI logées dans une SCI à l’IS, sans difficulté supplémentaire, à priori.

Stéphane, je ne sais pas quelle agence CFF vous avez en interlocuteur mais pour moi c’était un refus catégorique dans le cadre d’une SCI (raison (bien évidemment fausse) crélog ne fait pas de SCI)

Pour les autres cas je trouve cela quand même contraignant…

1,95% sur 15 ans c’est quand même beaucoup… c’est le taux que j’ai à 25 ans..

Flyz57 · #983

La vente lié va être mise en place très rapidement.
C’est à dire que vous allez bénéficier d’un taux en fonction de X contre parties, dans le cas de non respect celui ci pourra être majoré.
Légalement parlant, cela vous engage 10 ans.

stephane · #984

Les "contreparties" demandées ne vous lient pas réellement. Vous restez libre de retirer votre argent puisque, par hypothèse, il n’y a pas de nantissement de ce placement…

Je ne pense pas que l’on puisse parler de vente liée dans ce cas précis.

PierreP · #985

PierreP a écrit :
Ne s’agit-il pas d’un simple engagement ? Un engagement, s’il est respecté, qui permet d’avoir de bonnes relations avec la banque.

Cette approche semble mieux correspondre, non ?

Malolechat · #986

Bonjour a tous,

Habitués aux opcvm, j’ai découvert il y a quelques semaines les scpi suite a une demande de mon père qui voulait investir de l’argent comptant et obtenir une rente.

Je lui ai répondu que je n’y connaissais rien et aurais plutot pensé a un fonds euro en AV vu son age 68 ans.

J’ai quand même lu le guide de Stéphane.

Et je viens de lire, entre toutes les autres intéressantes, les 10 dernières pages de cette file.
J’ai pris des petites notes dans le désordre, ai confectionné un mail que j’ai bombardé aux banques que j’avais mis en concurence pour un prêt étudiant il y a 3 ans et l’achat de ma RP cette année : bnp, ca, ce, lcl, cic, cmb, credit maritime.

1/ J’ai un compte chez boursorama, je ne sais pas si les banques en lignes sont concurentielles ?

2/ existe t’il des courtiers specialisés en credit de scpi ? Edit : mon courtier en prêt m’a repondu que oui, ils le faisaient !

3/ les CGP semblent être en mesure de trouver des financements, est il interessant de passer par stephane ou d’en favoriser un de proximité dans le reseau de ma petite ville ?

Voici le mail :

Bonjour,

Je cherche actuellement a investir dans des scpi a credit et recherche activement un financement.

Pour rappel :
- marié a une medecin psychiatre salariée en séparation de bien, un enfant a venir en 2018
- 33 ans,
- medecin généraliste,
- revenus : recettes 2016 135k€/an, BNC 105k€/an, 8750€/mois,
- déclaration impot 65k€ soit tranche imposable 30% (partie des revenus exonérés d’impots lié a mon activité de medecin de garde la nuit et we en désert médical)
- épargne 250k€ (assurance vie 70k€, PEA 70k€, Compte titre ordinaire 70k€, livrets 40k€),
- prêt résidence principale + assurance prêt = 200k€ soit 950€/mois sur 20 ans (autant pour madame qui gagne 3,5k€/mois et a >50k€ d’épargne)

Je souhaiterais réunir idéalement le plus de critères de la liste suivante :
- taux d’endettement maximal ? Raisonnable ?
- liste des scpi éligibles (idéalement liberté totale dans le choix)
- optimisation fiscale : credit in fine ? (= Nantissement des parts ?) Amortissable ? Nue propriete ? SCI a l’IS ? (Tmi = 30%), AV ? Autres ?
- le détail des frais du taeg a 15, 20 et 25 ans
- un différé de 6 mois ?
- une exonération des indémnités de remboursement anticipé
- une clause de transfert
- une délégation d’assurance, facultatif ?
- garantie credit logement ou nantissement des parts, facultatif ?
- une exonération des frais de dossier
- pas de domiciliation des revenus
- pas de ventes liées (ouverture compte, produits maisons,…)
- revenus des scpi pris en compte a combien de pourcent pour calculer le nouveau taux d’endettement ?

L’objectif est d’avoir un loyer le plus proche possible des mensualités pour limiter l’effort d’investissement mensuel (l’idéal étant l’autofinancement a cash flow positif pour un rendement infini), conserver au dela du prêt pour toucher des revenus complémentaires a la retraite et revendre dans 30 ans une fois les plus values exonérées d’impots sur le revenu et de prélèvements sociaux.

J’ai bien conscience évidemment d’en demander beaucoup, le but étant d’obtenir la meilleure offre d’une banque pour financer ce projet…

Il me reste des interrogations :

4/ avec ce tmi quelle est la meilleure optimisation fiscale ?

5/ en dehors de l’autofinancement, quelle durée d’emprunt recommandez vous ?

6/ est il raisonnable de se passer d’une assurance et ou d’une garantie ?

7/ j’aimerais me liberer de tout nantissement, contres parties ou ventes liees et etre libre de choisir mes scpi (on peut toujours rever) mais est ce le meilleur moyen d’obtenir le meilleur taeg ?

8/ a partir de quel montant les banques sont prêtes a derouler le tapis rouge ? 150k€ ? Plus ?

9/ a part les scpi, y a t’il d’autres investissements a credit ? Bourse ? (Hormis immo direct, trop complexe pour moi pour le moment).

Voila, j’espère que c’est pas trop long pas lu. Merci pour votre indulgence et vos critiques bienveillantes car je débute et avoue être un peu perdu.

J’ai également une grosse tare que je traine comme un boulet, j’ai beaucoup de mal avec les maths et suis incapable de faire tous les calculs qui sont présentés dans cette file…

Merci pour votre aide,

Malo

PS : concernant les taux moyen je me base sur ce site :
Taux de prêt immobilier en novembre 2017 : 1.55 %

Et pour mon profil que je pense avantageux :
Meilleur taux de crédit immobilier actuel : janvier 2018

Dernière modification par Malolechat (14/11/2017 14h28)

GoodbyLenine · #987

Quelques réponses  :

1/ La plupart (voire toutes) des banques en lignes ne font pas de crédit pour financer des SCPI (boursorama, fortuneo, ING direct, bforbank n’en font pas).

3/ Mieux vaut un spécialiste des SCPI (stephane par exemple)

En investissant en SCPI sans apport personnel conséquent, il est IMPOSSIBLE d’avoir un autofinancement ("un loyer le plus proche possible des mensualités"). En effet, les emprunts SCPI sont en général de 15 ans max, et il est facile de constater que même avec un taux de 0% pour un emprunt sur 20 ans et avec des SCPI distribuant 5%/an et sans assurance (conditions irréalistes), il faudrait ne payer aucun impôt ou PS pour arriver tout juste à l’autofinancement (car 5%/an * 20ans = 100%).

Dans votre situation, avec vos revenus, l’autofinancement ne devrait pas être un objectif incontournable ! Un investisseur avec un revenu plus faible (voire envisageant à terme de cesser son activité pro "classique" pour se consacrer pleinement à la gestion de son parc immo), disposé à investir aussi pas mal de son temps et de son huile de coude, et désireux de multiplier les investissements autant que possible, visera l’autofinancement (voire mieux), mais je n’ai pas l’impression que vous soyez dans cette démarche.

4/ Avec votre TMI (30% actuellement, susceptible d’augmenter) l’optimum est entre emprunter le plus possible pour la durée la plus longue (in-fine est encore mieux), et l’acquisition de nue-propriété (mais difficile de trouver un crédit), et peut-être acquisition via un contrat d’AV (mais quasi impossible à crédit) voire une SCI IS (si vous arrivez à obtenir des emprunts à 25 ans comme Roudoudou).

5/ La durée la plus longue que vous pouvez obtenir (mais une banque acceptera rarement plus de 15 ans)

6/ Je doute qu’une banque accepte de prêter sans une assurance et une garantie

7/ Vous rêvez complètement, et quand bien même vous trouveriez un banquier disposé à accepter ceci, le taux (qui serait plus élevé) en tiendrait compte (et ça ne serait pas forcément à votre avantage). Dans la vie, il faut donner pour recevoir.

8/ Les banques ne gagnent pas bien leur vie en faisant des prêts. Donc elles dérouleront le tapis rouge quand vous ferez chez elle des placements rémunérateurs pour elle (=ceux générant des frais et des commissions). C’est rarement, voire jamais, votre interlocuteur en banque qui est intéressé avec la commission qu’un achat de parts de SCPI génère (alors qu’un CGP la percevra, et sera donc bien rémunèré pour se démener pour vous), cf Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? .

9/ Pour la bourse vous pouvez avoir du levier/ crédit …. en proportion des avoirs que vous avez déjà, soit via crédit Lombard, avance sur titre (boursorama banque le fait), soit avec le SRD.
Sans garantie (évaluée selon un % du bien apporté en garanti, % plus gros si la valeur du bien est peu volatile, % plus faible si la valeur du bien est volatile) vous ne trouverez pas de prêteur.

N’oubliez pas que faire du levier /ou emprunter signifie prendre des risques (autrement dit : investir -et risquer de perdre- une partie de vos revenus futurs).

rocambole · #988

Bonjour,

J’ajoute un point aux remarques de GBL entre 4.8 et 5%/an un autofinancement est (presque) possible en structure SCI IS avec un emprunt 25 ans autour de 2% et une partie de vos parts SCPI générants des revenus à l’étranger.

Ce qui fait beaucoup de planètes alignées mais pas impossible.

cat · #989

@ Malolechat

J’avais éventuellement quelques éléments à ajouter à la réponse déjà fort complète donnée par GBL.

3/ Je vous conseillerai de consulter un des CGPI fréquentant régulièrement ce forum (stephane, Crown, Carpediem…) pour vous aider à structurer un projet d’ensemble pour votre patrimoine.

4/ de mon point de vue, le plus intéressant pour vous serait de créer une société civile à l’IS pour y loger vos parts de SCPI. Vous avez largement la capacité d’épargne pour atteindre la masse critique qui vous permettra de compenser les éventuelles frais fixes (comptabilité notamment).

A ce sujet, je me permets de compléter avec ma toute petite expérience personnelle (et récente) :
* j’ai créé une société civile à l’IS avec mon épouse pour gérer notre patrimoine commun hors résidence principale.
* nous avons acheté 200ke de parts de SCPI à crédit sur 20 ans avec l’aide du CMB (vous n’aurez pas de mal à trouver d’agence dans votre coin). Le choix de SCPI était relativement large mais bien entendu pas exhaustif (entre autres les grosses de Sofidy, celles de Paref, de Primonial, Cristal Rente, …). Je me suis tourné directement vers le CMB car mon épouse avait chez eux un montant d’épargne qui justifiait, à mon avis, des efforts particuliers. J’ai bien fait une petite tentative à la BNP mais clairement je n’avais pas les mêmes billes et l’aventure a tourné court.

J’espère que cela aide.
Bien à vous
cat

Malolechat · #990

Bonjour gbl, rondoudou et cat et merci pour vos réponses,

J’avoue être honoré que vous ayez pris le temps de me répondre tous les 3 car j’aime spécialement lire vos réponses précises et espérais donc secrètement que vous me donniez votre avis tant vous me semblez expert en la matière. Tout comme Surin et stephane ainsi que les autres forumeurs qu’on retrouve souvent dans les files des scpi.

Vos réponses m’ont permis de bien avancer et ont amenées de nouvelles questions plus précises dont je vous ferais part des que possible. En attendant il est tard et je tombe de sommeil.

@ bientot,

Malo

stephane · #991

Votre liste de souhaits est bien longue et part dans tous les sens. il faudra faire un tri, si vous souhaitez arriver à un résultat concret.

Je vous propose de partir de trois questions préalables essentielles:

- Dans l’idéale, quel revenu complémentaire mensuel souhaitez-vous obtenir pour le jour de votre départ en retraite grâce à ce projet ? (en euros constants, c’est-à-dire en raisonnant "hors inflation")

- Quelle capacité d’épargne et/ou quel apport initial envisagez-vous de consacrer à ce projet (au maximum) ?

- Qui portera ce projet ? Madame est-elle également impliquée ?

cat · #992

@ Malo

Je suis tout à fait d’accord avec stephane (on reconnaît le professionnel ;-)) : il faut commencer par répondre aux 3 questions qu’il vous a indiqués avant de trop vous agiter.

Par ailleurs, à mon avis, il serait plus approprié de poursuivre la suite de la discussion sur votre présentation.

Crown · #993

Malolechat a écrit :
Habitués aux opcvm, j’ai découvert il y a quelques semaines les scpi suite a une demande de mon père qui voulait investir de l’argent comptant et obtenir une rente.

Je lui ai répondu que je n’y connaissais rien et aurais plutot pensé a un fonds euro en AV vu son age 68 ans.

Bonsoir Malolechat,

Je ne sais pas si la question de votre père est toujours d’actualité mais le fait qu’il ait 68 ans, le concernant (sa situation est clairement différente de la votre) l’assurance vie est très possiblement pertinente en fonction de la répartition actuelle de ses actifs.
En tout cas, mais vu votre remarque vous le savez a priori, les placements effectués avant 70 ans permettent de faire bénéficier, hors succession et hors fiscalité, 152 500 € par bénéficiaire.

Après 70 ans, les règles changent (désolé s’y pour vous cela était déjà évident, mais au cas où…).

Bonne continuation à vous

Crown

Malolechat · #994

Bonjour,

Pour préciser mon projet j’ai répondu sur la file de ma présentation.

Merci,

Malo

cat · #995

@ Malo
Je crois que vous avez plutôt répondu dans la file de votre portefeuille. C’est-à-dire ici :
Portefeuille Malo - discussion investissement SCPI

Malolechat · #996

Exact, je vais créer une file PF SCPI malolechat, ca sera plus simple.

Gore · #997

Bonjour à tous,
Quel taux doit-on attendre avec un super dossier pour financer des parts de SCPI sur 15 ans svp ?
On vient de me proposer 1.87, ça me semble assez nul, mais à la fois, avec une TMI de 41%, ça ne change pas trop ma vie ; dans tous les cas, la renta après impôts ne fait pas rêver.

Malolechat · #998

Bonsoir,

ça me semble très mauvais surtout vu vos revenus et donc votre profil.

Je suis a 30% de tmi et ma banque le credit agricole me propose mieux que 1,5% sur 20 ans pour 200k euros.

Qui vous a fait cette offre?

rocambole · #999

On vient de me proposer 1,95 sur 25 ans et j’ai eu 1,6 sur 20 ans il y a 6 mois (j’aurais meme pu avoir 1.4 mais il fallait bloquer des avoirs chez eux)

Donc 1.87 sur 15 ans pas top.

@ Malolechat : votre banque vous impose t-elle une liste ?

Gore · #1000

Une caisse régionale de Crédit Mutuel, pour des SCPI "maison" qui plus est.

Crédit Agricole finance d’autres SCPI que les leurs ?

25 ans chez quelle banque si ce n’est pas indiscret ?

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#976 26/10/2017 14h04

#977 26/10/2017 14h05

Flyz57 a écrit :

#978 26/10/2017 14h07

#979 26/10/2017 14h24

#980 11/11/2017 01h24

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#982 11/11/2017 09h26

stephane a écrit :

#983 13/11/2017 10h17

#984 13/11/2017 22h36

#985 14/11/2017 08h57

PierreP a écrit :

#986 14/11/2017 10h54

2 #987 14/11/2017 14h24

#988 14/11/2017 16h05

#989 14/11/2017 22h20

#990 15/11/2017 00h25

#991 15/11/2017 00h25

#992 15/11/2017 22h02

#993 15/11/2017 22h41

Malolechat a écrit :

#994 17/11/2017 12h27

#995 17/11/2017 15h07

#996 17/11/2017 19h56

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#1000 17/11/2017 22h43

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