Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Pourtant la valeur de retrait est de 726,12€
Qui paie les 11,77 de TVA? Je suis désolé mais je ne comprends pas.
Quel montant aurai-je si je vends aujourd’hui une part d’Epargne Foncière?

Surin a écrit :

Qui paie les 11,77 de TVA? Je suis désolé mais je ne comprends pas.

Certaines SCPI sont sous un régime d’exonération de la TVA (art 261.C.1°.e du code général des impôts) donc les frais de souscriptions n’ont pas de TVA non plus.

Carpediem

Il y a une AG extraordinaire pour approuver des modifications au niveau des statuts (voir p29 à 31 du rapport annuel 2015 qui est disponible ici).

Chaque associé peut voter pour les résolutions des 2 AG (en cas de démembrement, seul l’un des 2 vote, et il est déterminé par les statuts ou la convention de démembrement).

Pour l’éventuelle nature "néfaste" de certaines résolutions, chacun est libre d’en juger, et je vous invite à les lire attentivement, en observant que :
   AGO 1ère résolution : il y a des personnes (un peu pointilleuses) qui contestent (donc votent contre) une résolution rédigée ainsi, car elles considèrent que les associés doivent voter de manière séparée (=des résolutions différentes) pour approuver les rapports et pour donner quitus (ayant ainsi la possibilité de par exemple approuver les rapport et refuser le quitus).
   AGO 4ème résolution : il y a des personnes (un peu pointilleuses) qui contestent (donc votent contre) une résolution rédigée ainsi, car elles considèrent que les associés ne sont pas en mesure d’approuver (n’ayant pas les moyens d’en vérifier l’exactitude), mais seulement de "prendre acte" des valeurs comptable, de réalisation, et de reconstitution.
   AGO 9ème résolution : personnellement, je vote contre ce genre de résolution (j’ai expliqué pourquoi dans le message #41 ici).
   AGE 1ère résolution : je pense voter contre cette résolution, à la lumière des investissements déjà effectués à l’étranger par la société de gestion. Je ne suis pas satisfait des rendements immobiliers voisins ou inférieurs à 5%, voire 4%, de ces investissements. Les aléas supplémentaires que représentent de tels investissements, qui semblent  hors de la zone de compétence démontrée de la société de gestion, devraient à minima être compensés par un rendement supérieur à celui du patrimoine de la SCPI, ce qui n’est pas le cas, bien au contraire.
   AGE 8ème résolution : personnellement, je vote contre ce genre de résolution, pour les mêmes raisons que pour la 9ème résolution de l’AGO.

Le BTI T1/2016 (version papier, avec les infos détaillées dans le texte sur la LFP Europimmo) indique un investissement de 7.8M€ à Hambourg, avec une rentabilité prévisionnelle de 3.92% (investissement financé via un crédit hypothécaire à hauteur de 43.9%, ce qui donne du levier). Les investissements à l’étranger (autorisé en AG il y a 2 ans) devaient aussi permettre de trouver du rendement….

Même en investissant à Paris QCA, on devrait trouver un rendement proche, sur un marché (immobilier, locataire, droit, fiscalité, etc.) sans doute bien mieux connu/maîtrisé par la SdG.

L’expérience acquise avec LFP Europimmo est encore modeste : SCPI créée en 2013, qui possède 4 immeubles (1 à Nice, 3 en Allemagne) à fin 2015.

Cette résolution 1 ressemble beaucoup à une fuite en avant, dans un contexte où la SdG est incapable d’investir les fonds collectés correctement, et cherche juste à agrandir son univers d’investissement, pour continuer à collecter, même si la collecte est (significativement) dilutive pour les associés existants, au lieu d’en tirer les conséquences : ralentir la collecte en augmentant bien plus le prix de la part (voire en allongeant encore le délai de jouissance), comme d’autres le font.
Rappelons que, comme la valeur de reconstitution étant de 844.48€, le prix de souscription doit être entre 760€ et 928.9€ (90 à 110% de la valeur de reconstitution). La société de gestion le maintient à 770€ (785€ depuis peu), tout en bas de la fourchette (mais n’arrive pas à investir à un rendement similaire à celui du patrimoine de la SCPI). Pourquoi ?

GoodbyLenine a écrit :

ralentir la collecte en augmentant bien plus le prix de la part (voire en allongeant encore le délai de jouissance), comme d’autres le font.

Sur le prix de part on est bien d’accord, il y a de la marge. Le fait que la SG stoppe la collecte en fin d’année depuis deux ans est une bonne chose et elle est la seule a le faire il me semble.
Le délai de jouissance de EP Epargne Foncière est passé de 4 à 6 mois en avril 2015:
La Française modifie les délais de jouissance pour 5 SCPI | MeilleureSCPI.com
Souhaiteriez-vous qu’elle augmente davantage ce délai qui est déjà élevé? A-t-on des exemples de SCPI ayant un délai de jouissance supérieur à 6 mois?
Cette SCPI est comme beaucoup d’autres victime de son succès, elle fait ce qu’elle peut pour ralentir la collecte ce qui va à l’encontre des intérêts de la société de gestion. C’est la fuite en avant comme dans la majorité des SCPI.

Dernière modification par kc44 (05/06/2016 13h00)

Bonjour,

une petite mise à jour sur Épargne Foncière,

La SCPI a investit toute la collecte du T1 2017 dans un investissement à Paris rue Belleville (75019),
un supermarché de 3 481 m² acquis en VEFA via la SCI LF Belleville qui sera entièrement loué à
l’enseigne Monoprix.
Le gros hic, malgré l’emplacement (on est sur Paris), c’est que les loyers ne tomberont qu’en septembre 2019, donc on est sur une grosse dilution des anciens actionnaires/associés pendant 2 ans.

En revanche, ce qui est bon signe pour la suite, c’est qu’il y a eu un record concernant les franchises de loyer (se montant à 5% du taux d’occupation financier, alors qu’il s’élevait à 1,6% l’an dernier). On devrait logiquement récupérer une grosse partie de cette manne financière pour les prochain mois et donc sur la distribution des dividendes.

Suis je le seul à ne pas être satisfait d’un tel investissement en VEFA (Note : souvent dans ce cas l’investisseur voit ses fonds rémunérés par le promoteur, jusqu’à livraison du bien), qui offrira un rendement de 3.85% une fois le bien livré (après les biens acquis en Allemagne en 2016, avec un rendement tout aussi maigrichon), ce qui ne peut que diluer les associés (cf le rendement 2016 de 4.70%), même s’ils pourraient espérer que ça améliore la qualité moyenne du patrimoine ?

S’il y a des personnes intéressées pour acheter de gré à gré 59 parts (un peu moins cher qu’à 785€/part), ou la nue-propriété de 59 parts (après un usufruit de quelques années, clé à négocier selon durée), n’hésitez pas à me contacter en MP.

RA 2016 :
6ème capitalisation du marché avec 1,822 Md€
9ème collecte brute de l’année avec 253,85 M€ et une collecte nette à 234 M€ (236 M€ en 2015).

La SCPI est nettement surinvestie avec 368 M€ d’acquisitions dont plus de la moitié via des SCI et 14% à l’étranger (Allemagne et Pays-Bas).
La SCPI utilise l’effet de levier pour maintenir sa politique de surinvestissement avec 124,14 M€ d’emprunt. Actuellement le max d’emprunt est de 15% de la capitalisation (273 M€) et une nouvelle résolution propose 20% de la valeur de réalisation , soit 339 M€.
A noter l’investissement dans l’extension d’un Center-Parcs en Allemagne qui montre le souhait de diversification de la SCPI.
Il faut noter également deux investissements supplémentaires en VEFA à Blanc, ce qui accentue le risque locatif. L’exemple du Print, (livré depuis sept 2015 !) à 60% vide,le reste loué pour 6 mois (un temps QG de campagne de Fillon) est assez révélateur. On surveillera attentivement la location du Bekome livré en mars dernier.
Au résultat, ces investissements ont un rendement prévisionnel très faible à 4,70%.

La gestion locative est active : exemple les 5263 m² du Stratège libérés par la SNCF seront reloués en août 2017 à un institut de formation. Si le TOP s’améliore, le TOF reste sous pression à 86.30% au T1 2017 avec 5% en franchise de loyers, ce qui souligne la pression à la baisse sur les loyers lors des relocations.

Niveau de cessions record pour la SCPI avec 42,4 M€ : la moitié des surfaces vendues sont vacantes (10 254 m² (p16) ou 10 767 m² (page13)), soit environ 14 à 15% de la vacance totale fin 2015. Les ventes n’ont pas été faites au rabais, puisqu‘elles dégagent une PV comptable de plus de 8 M€ et au-dessus des valeurs d’expertise.

Les revenus par part (43.55€) et le résultat (31.83€) sont en baisse de plus de 7%.

La rentabilité en baisse constante (résultat/Valeur de réalisation) est à 4.35% (2015 : 4.69%, 2014 : 4.92%, 2013 : 5.09%)

Distribution : 91,39% du résultat est distribué, le reste renforce le RAN. La quasi-totalité de la réserve de PV est distribuée (7,98€), ce qui donne un dividende total de 36.90€ soit 4.70% de rendement.
Si la réserve de PV est épuisée, la SCPI conserve un potentiel de PV significatif de 14%  et le RAN à 7,86€ par part représente un très confortable niveau de distribution de 99 jours. A noter que le RAN a été alimenté directement par 0,6% de la collecte nette. (chez RAP, on atteint 1.34% de la collecte nette !)

La SCPI reste anormalement décotée de près de 8%. La distribution 2017, certainement soutenue par le RAN, est estimée à 35.64€, soit 4.54% de rendement au prix de souscription actuel.
Tout va très bien Madame la Marquise, ça baisse, ça baisse…mais ça reste dans la moyenne des taux de DVM 2016 (4.63%)

Dernière modification par ddazin (06/06/2017 19h40)

A quoi joue Epargne Foncière?
SCPI Epargne Foncière (et Multimmobilier 2) : réduction du délai de jouissance !
Il y a une grosse coquille dans l’article, la collecte de 3,8 milliards d’euros c’est pour l’ensemble des SCPI au 1er semestre (source ASPIM/IEIF) et non les deux de La Française.
C’est la première fois que je vois cela, ces 2 SCPI réduisent le délai de jouissance afin d’accélérer la collecte et investir 100 millions d’euros dans un immeuble. Reste à voir si cela aura vraiment une influence sur les souscriptions. Ils ne parlent pas de date de fin de cette opération.
Je reste dubitatif…

Ce n’est ni une blague, ni un canular, ni une opération commerciale d’un intermédiaire.
En tant qu’associé d’EF, hier, par voie postale, j’ai reçu l’information que le délai de jouissance passait au 1er jour du mois suivant pour toutes les parts émises à partir du 22/11/17.

La société de gestion veut accélérer la collecte. Comme GBL, je ne comprends pas pourquoi ils n’utilisent pas le levier du crédit.
En tant qu’associé (+ ou - ancien), j’ai le sentiment que mes intérêts ne sont pas pris en compte dans cette opération. Mais, j’espère qu’il y a une bonne raison qui ne nous est pas connue.

Je confirme aussi la réception d’un courrier nominatif ce jour, à la suite de quoi j’ai recherché l’information sur le net pour la diffuser.
Je considère aussi que l’on est dans le n’importe quoi, en incohérence totale avec ce qu’ils ont pu faire dans le passé.
A surveiller donc.

Certes.
Il n’empêche que je n’apprécie pas qu’une SCPI fasse la girouette en augmentant son délai de jouissance (1er mai 2015) puis en le diminuant. L’avenir dira si c’est une opportunité qu’ils ont saisi, si c’est un coup de communication afin d’engranger un peu de collecte. A voir.