Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

L’AMF n’est plus une autorité de contrôle (en réél) elle fait plus de la tutelle et de l’accompagnement.

Par contre d’accord avec vous sur cette décision absurde par les temps qui courent…

Ayant souscrit 2 parts en octobre, la réception de ce courrier m’a surpris et interpellé. Ayant souscrit via moniwan j’ai déjà bénéficié d’une forme de réduction du délai de jouissance, mais je trouve quand même que la réduction est vraiment extreme et trop rapide (prévenu 6 jours en avance…). De plus peu d’informations sont données sur l’investissement en lui-même. On ne sait pas ce trop ce que veut dire « qualitatif » dans ce courrier et quel impact il pourrait avoir pour ni pour les anciens associés ni pour les futurs.

Vous abordez des points intéressants (et potentiellement importants) : pourtant, étant moi-même peu connaisseur de ces choses, je reste perplexe.
Est-ce que l’achat en indivision, créant les interdépendances décrites, est implicitement permis s’il n’est pas interdit par les statuts ?
Mais dans ce cas, si les achats en indivision renforcent le pouvoir d’une SDG, pourquoi celle-ci est-elle portée à cela plus que d’autres ? Serait-elle plus ambitieuse, ou plus "méchante", ou craindrait-elle plus que d’autres de voir son rôle contesté ?
Ou alors les statuts permettent explicitement cela, et ont donc été librement approuvés par chaque SCPI.

Pour ne pas rester dans le négatif exclusivement, ne peut-on penser à quelques économies réalisables dans la gestion de ces biens en indivision, du fait justement que leurs propriétaires dépendent de la même SDG ?

Deb67 a écrit :

Est-ce que l’achat en indivision, créant les interdépendances décrites, est implicitement permis s’il n’est pas interdit par les statuts ?
Mais dans ce cas, si les achats en indivision renforcent le pouvoir d’une SDG, pourquoi celle-ci est-elle portée à cela plus que d’autres ? Serait-elle plus ambitieuse, ou plus "méchante", ou craindrait-elle plus que d’autres de voir son rôle contesté ?
Ou alors les statuts permettent explicitement cela, et ont donc été librement approuvés par chaque SCPI.

Non, ce n’est pas interdit et je pense qu’il n’y a aucune raison pour que cela le soit. L’indivision peut parfois aider à acquérir des biens qui seraient inaccessible autrement. Cela permet à une "petite" SCPI d’accéder à un marché qui lui serait peut-être inaccessible, sans investir tout son capital dans un seul bien.

Toutefois, lorsque l’on investi dans une SCPI, c’est généralement selon un principe de copropriétaire de biens physiques qui se regroupent pour l’acquisition de bien avec un objectif précis et qui délègue toute la gestion à une SDG.

En usant et abusant de l’indivision, on rends interdépendant des SCPI qui ont peut-être des objectifs différents. Or, La Française, en achetant des gros blocs et en les répartissant un petit peu dans toutes les SCPIs dont ils ont la charge de gestion, néglige assurément les objectifs de gestion de chaque d’entre elles (Sinon, pourquoi ne pas les regrouper toutes dans une seule grosse SCPI ?).

On peut objecter à ce raisonnement que la SDG fait profiter toutes les SCPIs d’une "bonne affaire" afin de ne pas léser aucune d’entre elles. Pour cela, encore faudrait-il que ces "affaires" en soient réellement des bonnes ! Ces gros investissements ne brillent généralement pas pas leur rentabilité. En général, le rendement se situe même en dessous de la moyenne, partiellement compensé par une stabilité des occupants et une stabilité des revenus supérieure à la moyenne.

Il ne faut pas oublier aussi le risque supérieur pris à l’acquisition de ces gros investissements. En période faste, cela se passe trés bien. Mais en période de creux, ou si le bien ne correspond plus au critère du marché, ce type de bien sera beaucoup plus difficile à revendre. Et ce ne sera pas sans une grosse concession sur le prix.

Rendement moindre, risque supérieur… est-ce dans les objectifs de toutes les SCPIs gérées par cette SDG ? A vrai dire, je n’en sais rien.

On peut aussi considérer que l’acquisition en indivision est un avantage dans ce cas, en ce sens qu’elle permet de répartir les risques sur plusieurs entités. Chaque SCPI achètera pour un montant bien plus faible que si elle devait investir toute seule.

Mais ce que je sais, c’est qu’en cas de "crise", le défaut de liquidité que peuvent subir certaines SCPIs, risque d’être variable selon les SCPIs (selon la réaction des associés de chaque SCPI). Et, c’est à ce moment-là, s’il arrive, que cela risque de poser un vrai problème: Certaines SCPIs risquent de se voir contraindre de vendre des immeubles ou bien de racheter les quote-part d’autres, de manière plus ou moins forcée, et pas forcément dans les meilleures conditions. Et changer de gestionnaire à ce moment-là ne changera rien au problème.

Fondamentalement, l’achat en indivision ne me dérange pas plus que cela si c’est pour acquérir une partie d’un bien énorme et trés couteux, et si le découpage ne se fait qu’entre 2 ou 3 SCPIs. En revanche, c’est l’accumulation des indivisions qui me posent plus de problème…

Deb67 a écrit :

Pour ne pas rester dans le négatif exclusivement, ne peut-on penser à quelques économies réalisables dans la gestion de ces biens en indivision, du fait justement que leurs propriétaires dépendent de la même SDG ?

Non, c’est même plutôt le contraire étant donnée que cela ne change rien aux charges affairant au bien sous indivision, mais cela augmente le travail de gestion car il faut ensuite répartir ces charges selon les quote-parts de chaque SCPI.

L’un de vous aurait-il du Multimmobilier 2 ?
Je me demande si le délai de jouissance a également été ramené à zéro sur cette SCPI là.

GBL, vous êtes-vous décollé d’EF finalement ? ^^

Une aubaine j’en ne sais pas on n’en rentre pas pour 2 coups de comm’ à CT ensuite vaut mieux rentrer là dessus que après l’augmentation et un délai de jouissance de 4 mois c’est sur. N’empeche Que je doute des dernières acquisitions surtout des tours à La Défense qui peut être ont été sur payées

J’ai reçu aujourd’hui un courrier confirmant l’information de carpediem.

Débutant dans les scpi, je me demandais s’il était dans les pratiques habituelles des sociétés de gestion de prévenir avec un délai aussi court, ou si c’était juste chez la française ?

Pour ma part cette information va me faire anticiper un achat de parts que j’avais prévu de faire plus tard dans l’année.

Multimmobilier 2 est aussi concernée par l’allongement du délais de jouissance, mais n’aura pas d’augmentation du prix de la part.

La SCPI est transparente fiscalement donc vous déclarez les revenus gagnés par la SCPI, même s’ils n’ont pas été distribués. Ce qui peut faire diverger les deux montants.

Maintenant, n’ayant pas les documents sous la main, je ne peux pas vous aider sur les montants.

A propos de l’

Surin a écrit :

l’immeuble récemment acquis notamment par Epargne Foncière qui ne me parait pas un mauvais investissement au niveau emplacement et configuration de l’immeuble. Par contre je ne peux juger du prix, probablement élevé mais à mettre face aux loyers escomptés. Si certains ont des éléments en ce sens, ils sont les bienvenus pour analyse, nous en sauront probablement davantage avec la sortie du prochain BT. Idem pour La Défense.

Pour l’immeuble de Saint-Denis, son revenu annuel est de 3,5 M€ HT HC pour un prix d’achat de 88,3 M€ AEM. Cela fait 3,96% de rendement donc c’est plutôt faible même si je pense que l’immeuble a un bon emplacement/situation et semble récent. Comment interpréter le loyer "hors taxes", est-ce celui à prendre en compte pour le calcul du revenu qu’il procure aux SCPI concernées (La Française Pierre 50% – Épargne Foncière 25% – Sélectinvest 1 - 25 % ) sans compter les frais de gestion pour la SdG ?

Rien sur les biens acquis à La Défense dont parlait Roudoudou, l’ont-il été en janvier 2018 ?

Difficultés à la revente : actuellement aucune. Je n’ai aucun don de voyance qui me permette de savoir si à moyen ou long terme le contexte ne pourrait pas évoluer en notre défaveur.

Si j’ai bien compris (et si j’ai bonne mémoire), au début des années 1990, la situation était très différente et certaines (nombreuses ?) SCPI (à capital fixe, exclusivement ?) se sont retrouvées avec un marché bloqué à la revente.

Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion organise elle-même le remboursement des parts si elles ne trouvent pas d’acquéreur. Dans ce cas, le prix de remboursement est inférieur à la valeur de reconstitution de celles-ci. La valeur d’expertise, elle-même, des biens immobiliers pourraient elle aussi être en baisse. En bref, vous n’avez aucune garantie de retrouver votre capital, le jour où vous le souhaiterez.

L’acquisition de SCPI est un investissement immobilier = investissement à long terme.

Quel intermédiaire ?
Je vous recommande, cette file de discussion : SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Deb67 a écrit :

et le solde sera vraiment modeste, il me semble.

Il sera surtout négatif durant la durée de l’emprunt.