Swile [92] : étude de cas immobilier (vente aux enchères d'un T1 et rénovation)

Bonjour,

dans votre cas il s’agit davantage d’une vente notariales qu’une vente juduciaire,
cela change un peu la donne

toutefois pour avoir pratique ce genre de ventes,

il vous faut:

- visiter le bien, AVEC UN OEUIL EXPERT
car 1 seule visite et il faut tout regarder (et voir) en 30 minutes !

- bien étudier les documents,

- bien connaitre votre marché locatif

- disposer des fonds financiers !
car vous n’aures pas de clause de suspension et vous aurez JUSTE 30 jours pour payer achat+frais

donc dans vostre cas,
déterminez vos finances pour savoir qi vous pouvez fiancer en fonds propres …….. si c’est NON, laissez tombez ou vous coulerez.

a parcourir ce dossier, (et en regarder en détail de nombreux)
un seul conseil approndissez si vous avez assez de capacité financière

si vous etes débutant sur ce type d’opération, abandonnez !

j’ais vu de nombreuse personne ravie de ce genre de ventes mais qui au final ont soit revendu à perte soit perdu des plumes

ce type de marché est une niche pour certains mais principalement des marchands de biens ou des Bailleur de Haut vol ……….

des questions pour vous:
- Votre stratégie peut elle etre précisée …… ? Qui, Quoi, OU, Comment, Pourquoi, sur quelle durée
- Quelles sont vos capacités en qualité de Bailleur
- Que pouvez vous rénover vous meme, ou à quel prix pour les artisans,
- Quel régieme fiscal ?

sur ce domaine, il existe de bonnes affaires, mais ne vous trompez pas

Bonjour,

Merci pour vos retours qui ont le mérite de me conforter sur la difficulté d’investir par ce biais avec succès.

@DDtee
Effectivement, je suis les résultats des biens qui m’intéressent. Mais il est vrai que je n’ai pas encore assisté à de ventes en direct, ne serait-que pour voir. Principalement la faute à mon travail assez chronophage.

@Frycek
Je vous remercie pour le rappel des prérequis. Je visite un maximum de biens dans ma zone de recherche. Le but étant de développer ma capacité de projection et d’estimation des travaux.
Vous avez raison au niveau du financement, actuellement, il serait plus prudent pour moi de patienter malgré l’envie…

@Bernard2K
Je vous remercie d’avoir prie la peine de me répondre et m’excuse pour la réaction d’urticaire à la lecture de mon étude de cas. Ce n’est sûrement pas le but recherché !

- appartement visité 2 fois
- oui je connais le fonctionnement d’une vente aux enchères dans la théorie, autrement je n’ai jamais enchéri
- je dispose d’un que je considère d’une épargne smimmobilisée en AV et PEL. Ces fonds sont suffisants  pour la consignation. Pour le reste il me faudrait passer par la banque comme pas mal de monde
- j’ai connaissance des contraintes de l’acheteur
- je n’ai pas encore de réseau d’artisans, donc pas d’estimation autre qu’au doigt mouillé. Je me suis basé sur 900€/m2 comme il m’est arrivé de le lire sur le forum.
- je ne pourrai assister à cette vente pour des raisons professionnelles.

Je regrette si j’ai pu vous faire gaspiller de votre temps Bernard2K. Surtout le vôtre qui est très profitable aux usagers de ce forum.

Par rapport à l’idée de déménager la cuisine fermée dans le salon, pour en faire une salle de séjour avec cuisine ouverte. Savez-vous si cela se fait ? Ou n’y a t’il que l’artisan qui pourrait m’éclairer sur la faisabilité de ces travaux d’aménagement ?

Bonjour

desolé si j’en rajoute un peu, mais pour un premier bien je vous deconseille fortement de commencer par ce systeme ( sauf a etre expert  sur les metiers du batiments et une bonne connaissance juridique .. ainsi qu’un bon matelas financier .. )

Imaginons que tout soit valides (  renta / interet du bien , diagnostiques techniques ,  charges et probleme syndic en cours )
il vous reste un probleme fondamental et immediat : comment payez vous dans les 45 jours ? sans la liquidité il vous fat un banquier pret a degainner son offre ( et vous a l’accepter sans reflechir … ou plutot le travail est fait avant )

Cdt
Timinel

Bonjour,

Je me permets de mettre ma petite pierre à l’édifice.

Effectivement, marché de niche, avec des spécificités. Lisez TOUS les documents fournis, assistez à TOUTES les visites possibles, sachez trouver le "loup". Si le propriétaire est encore dans les lieux, il va falloir vous faire assister rapidement pour ne pas perdre de temps.
Pour le prix, n’oubliez pas qu’il n’est pas uniquement composé du prix de l’appartement, mais qu’il y a tous les frais " annexes", obligatoires et qui alourdissent la facture. Ne les négligez pas.
De même, les biens partent souvent bien plus chers que les mises à prix. Celles ci sont mises, en fonction de la créance des débiteurs, ou en deca du prix du marché pour attirer le public.
Enfin, les "marchands de bien" n’ont pas les même taxes qu’un particulier, et ils savent vite repérer les "bons coups", connaissent parfaitement les artisans capables de tout rénover, et les juristes pour expulser les occupants sans titres. Vous allez vous retrouver face à des pros aguerris.

Je ne vous conseille pas ce mode d’achat, surtout pour un premier achat. Le risque peut être trop important.

Je crois que c’est plus prudent pour le moment.

Puis des fois, le bien vous plaît vraiment, la localisation est parfaite, la mise à prix est ridicule.
Et quand vous voyez le prix d’adjudication… Bon … Pourtant elle me plaisait bien, surtout pour 150 000€.
https://www.immobilier.notaires.fr/fr/a … obale=2049

N’hésitez pas à faire un petit carnet avec tout ce que vous avez cherché, trouvé, toutes les infos glanées ci et là, les annonces publiées, les biens visités,… car parfois, la recherche peut être longue, et sembler vaine et perdue. Vous aurez une trace de tout ce que vous avez fait, et, dans mon cas, ça m’a aidé à ne pas baisser les bras, quand je n’y croyais plus.
J’ai ainsi un "cimetière" des annonces des biens que j’ai visité, beaucoup de déceptions, d’offres non acceptées, de biens vendus trop vite pour moi, et au final, je suis devenue propriétaire d’un appartement pour 50 000€ sur Lyon. Ne baissez pas les bras, armez vous d’expérience.

Merci à vous pour vos partages d’expérience. Ça me motivent à poursuivre ’’sagement’’ ma formation, tout en épargnant avec rigueur.

@amoilyon
La tenue d’un registre des biens visités de suivi me semble très pertinent. D’autant que dans l’ouvrage ’’les secrets de l’immobilier’’, qui trône sur mon chevet, l’auteur en fait également l’apologie.
Je vais faire cette bonne pratique mienne, afin de gagner en efficacité pour la suite.
J’en profite pour vous féliciter ! À tout hasard, y’a t’il un fil sur votre investissement à Lyon ?

@Frysek
Par curiosité, comment vous formez vous à la maîtrise d’ouvrage ? Avez vous des ouvrages à me conseiller ? Où est ce quelque chose qui s’acquiert forcément sur le tas?

Swile a écrit :

@amoilyon
La tenue d’un registre des biens visités de suivi me semble très pertinent. D’autant que dans l’ouvrage ’’les secrets de l’immobilier’’, qui trône sur mon chevet, l’auteur en fait également l’apologie.
Je vais faire cette bonne pratique mienne, afin de gagner en efficacité pour la suite.
J’en profite pour vous féliciter ! À tout hasard, y’a t’il un fil sur votre investissement à Lyon ?

Je ne sais pas si l’auteur a fait ce registre dans le même but que moi. Je l’ai surtout fait pour les moments de "creux", où j’avais l’impression que ma recherche n’aboutirait jamais et que je cherchais le mouton à 5 pattes. Je me replongeais dans ces annonces, certaines avec des regrets (offre de prix qui n’est pas passée, vente sur la première visite et pas de visite possible,…), d’autres avec soulagement (changement de destination refusé par la copro, mérule, …).
Tous les jours il y a des nouveaux biens à vendre. Et je repartais en chasse.

Je note dans mon agenda les contacts et les démarches que j’ai réalisé pour mon appartement.
J’en garde une "feuille de trame" pour mes visites, et également un artisan joignable facilement, et qui bosse vite et bien.

Je n’ai pas de fil sur mon appartement. De temps à autre, je fais une mise à jour sur ma présentation.
En ce moment, quelques changements. La cave achetée avec les bureaux a trouvé preneur, à partir du 1er décembre. Le bail est signé. Ça nous fera toujours 360€/an en plus. Un joli bonus.
Et surtout, le locataire de mon appartement est décédé il y a qq jours. J’attends l’arrivée de sa famille pour les obsèques, et la remise des clés. Je fais finir les travaux, le meubler et le remettre en location. Tout ne se prévoit pas toujours.

Je reste disponible si vous avez des questions. N’hésitez pas.