SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

rocambole · #1001

@Gore BPE

Mais attention j’ai une RP qui vaut 700k et j’utilise crelog en garantie

Malolechat · #1002

Oui moi aussi, une liste de 3 SCPI maisons du credit agricole, qui sans être connaisseur me semblent pas titptop amundi : rivoli, edissimo, gemmeo…

Cat recommande le CMB, que pensez vous de ces scpi car j’ai contacté 2 agences et ils ont l’air de s’intéresser a mon cas.

Suite a cette lecture, je vais contacter l’agence BPE. c’est bien la banque postale ? quelqu’un a un avis concernant la banque populaire ?

sur davidimmodanger on trouve des meilleurs taux immo en oct 2017 a
1% sur 15 ans
1,25 sur 20 ans
1,5 sur 25 ans

j’ai acheté ma RP cet été a 1,19 sur 20 ans.

roudoudou aviez vous simulé un montage fiscal alternatif intéressant ? démembrement ? AV ? credit in fine ? autre ? ou la ici a l’is était vraiment l’idéal loin devant ? que comptez vous faire a la fin du prêt ? démembrement en vue d’une transmission pour vos enfants ? vous verser une rente? récupérer le capital?

rocambole · #1003

Les taux scpi sont souvent plus élevés que immo il y a un spread de 15 à 50 bp.

AV j’ai oublié vu les frais de gestion et la fiscalité
credit in finé pas essayé mais le taux de l’emprunt est bcp plus élevé et ce n’était pas l’objetctif
démembrement trop tot et TRI moyen

A la fin des emprunts (20 et 25 ans) on sera entre 2037 et 2041… je ne sais pas… ou je serai quel sera l’état du monde la fiscalité etc

Mais les options sont multiples car la sci c’est flexible :

demembrement
transmission
cession temporaire d’usufruit
sortie des revenus en remboursant compte courant etc

La SCI est aussi une holding patrimoniale et elle me sert a détenir aussi des parts de pme/start up donc on verra l’état des comptes

Malolechat · #1004

Ok merci, j’ai trouvé beaucoup de réponse sur votre excellente presentation .

Hal2001 · #1005

Bonjour

J’ai entendu dire que à cause de MIF 2 / protection des investisseurs notamment, il sera encore plus difficile d’accéder au crédit pour les SCPI en 2018 ?

Ca vous parle ?

Cdt,

rocambole · #1006

Ca ne me parle pas mais ca m’interesse d’avoir un peu plus d’info si vous en avez

Loulou · #1007

Pour ceux qui sont clients à Boursorama, la banque fait une offre en ce moment pour emprunter à 0,95% pendant 4 ans jusqu’à 30 000 € pour tout projet. Une offre intéressante pour emprunter potentiellement pour des SCPI et même les loger en assurance-vie.

Malolechat · #1008

il me semble meme que c’est 5 et pas 4 ans pour les 30k a 0,95% chez bourso !

J’avoue ca donne envie pour un etf world en pea mais pas pour des scpi car on peut se raprocher de ce taux sur 10 ans avec un pret immo…

rocambole · #1009

Moi j’ai emprunté pour acheter de l’US de SCPI ca fait un bon levier ^^

Stratus · #1010

Dans 10 ans les SCPI on verra bien ce que ce sera en terme de rendement…
Si les taux ne font plus rêver les parts pourraient devenir difficiles à revendre et avec un crédit adossé c’est encore pire…

rocambole · #1011

Peut etre mais vous avez une boule de cristal ?

Un produit ne vaut qu’à travers ce qu’il rapporte, donc tant qu’il y aura des loyers et des dividendes cela vaudra quelque chose.

Par contre si vous avez de quoi étayer vos propos c’est avec plaisir que je vous lirai

Malolechat · #1012

Rohhhh le coquin, j’imagine que ca n’etais pas possible d’integrer cet achat dans votre credit immo ?

Je vais simuler ca tout de suite.

Vous avez pris sur quelle durée le pret ? l’UF? Quelle clé ?

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … entier.xls

rocambole · #1013

Avoir un crédit immo pour emprunter en US de SCPI c’est encore plus difficile qu’en PP…

22%/5 ans/Corum (83% des biens à l’étranger)

Malolechat · #1014

Si je prends 30k chez bourso a 0,95 pendant 5 ans ca fait des mensualités de 500€/mois.

Avec j’achete comptant 30k de scpi us que j’ajoute dans ma sci is ou jai deja a credit 400k de scpi pp a 1,75%, sur 25 ans, expert comptable 500€/an, création sci 250€. Version tres optimiste .

Ca me donne sans us :
http://www.noelshack.com/2017-47-3-1511 … 2-2017.jpg
Apport 200€/mois
Tri : 16,74%

Avec us :
http://www.noelshack.com/2017-47-3-1511 … 2-2017.jpg
Autofinancement sauf les 500€/mois de bourso pendant 5 ans
Tri diminué a 13%

Quelle serait selon vous le meilleur montant, duree, cle pour l’achat de scpi US?

Stratus · #1015

Le risque de liquidités des SCPI est quand même connu et si on se donne un peu de temps pour s’y intéresser c’est instructif.
J’ai lu plusieurs articles sur le sujet et je travaille dans une banque où j’ai pu débattre du sujet.

Ce n’est pas pour rien que pas mal de banques mettent le frein sur les montages financiers sur ces placements.

De plus à titre perso la titrisation d’actifs je n’apprécie pas beaucoup. Les subprimes ont pourtant étaient l’illustration des dérives possibles.

On titrise de l’immobilier, on fait investir les gens, ces derniers ne savent "honnêtement" pas vraiment ce qu’ils achètent. On met la dose de frais pour éviter que les gens revendent trop vite et pour engraissers les poches . On fait un max de comm’ pour populariser le système aussi.

Pour le moment la musique continue de jouer mais si ca grippe un jour et qu’on se retrouve avec l’effet "mouton" où tout le monde veut récupérer son capital il va y avoir des surpris.

L’immobilier à mon sens c’est dans le physique avec un bâtiment concret.

Voilà mon point de vue un peu plus développé qui explique je pense un peu le titre de cette conversation…

rocambole · #1016

Je ne sais pas. Vous mettez la charue avant les boeufs. Ca part dans tous les sens, concrétisez déjà votre premier projet.

Votre feuille n’est à mon avis pas bonne il faut amortir l’usufruit, tenir compte du gain d’IS donc et surtout ne pas imposé 83% des revenus (environ) dans le cas de Corum.

cat · #1017

@ Malo.

Si vous avez fait les essais avec la feuille de calculs que je vous ai partagée, je pense que les résultats sont faux car j’avais ajusté beaucoup de chose pour être précis sur 20 ans sans le généraliser sur d’autres durées.
(Il faut que je vois si je peux corriger cela simplement et rapidement.)

@ roudoudou

Je vous confirme que les résultats sont faux car la feuille était spécialisée pour un prêt immobilier sur 20 ans. Par contre l’usufruit est bien entendu amorti mais je n’avais rien spécifié pour les revenus étrangers (cela devient vite l’usine à gaz après).

Dernière modification par cat (23/11/2017 00h16)

rocambole · #1018

Pardonnez moi mais vous faites tout sauf donner de l’argument etayé chiffré, c’est juste un ressenti de votre part.

Stratus a écrit :
J’ai lu plusieurs articles sur le sujet et je travaille dans une banque où j’ai pu débattre du sujet.

Je ne vois pas en quoi cela donne quelconque poids à votre "analyse"

Stratus a écrit :
De plus à titre perso la titrisation d’actifs je n’apprécie pas beaucoup.

A mon avis, également vous confondez des notions comme la titrisation, quel rapport avec les SCPI ?

Pourtant je ne défends pas spécialement ce type de placement même si j’en possède

De plus une SCPI détient en propre, en physique des biens… le risque est la liquidité, vous l’avez souligné. Le reste n’a pas de sens.

Malolechat · #1019

@ Roudoudou et Cat : OK, j’arrête de jouer (rêver) avec la feuille

Stratus · #1020

roudoudou a écrit :
Pardonnez moi mais vous faites tout sauf donner de l’argument etayé chiffré, c’est juste un ressenti de votre part.

Stratus a écrit :
J’ai lu plusieurs articles sur le sujet et je travaille dans une banque où j’ai pu débattre du sujet.
Je ne vois pas en quoi cela donne quelconque poids à votre "analyse"

Stratus a écrit :
De plus à titre perso la titrisation d’actifs je n’apprécie pas beaucoup.
A mon avis, également vous confondez des notions comme la titrisation, quel rapport avec les SCPI ?

Pourtant je ne défends pas spécialement ce type de placement même si j’en possède

De plus une SCPI détient en propre, en physique des biens… le risque est la liquidité, vous l’avez souligné. Le reste n’a pas de sens.

==> Le reste n’a pas de sens à vos yeux mais encore faut-il vouloir être réellement critique sur la question.

De toute façon critiquer les SCPI c’est pas évident car c’est LE placement à la mode sur lequel on ne doit pas dire de mal…

Mais le résultat c’est que les banques ne prêtent pas avec entrain car à LONG terme il y a une certaine défiance visiblement.

Bref, vous avez votre avis et moi le mien et j’ai donné mon point de vue sur le sujet de la conversation. Ca n’a pas de sens pour vous mais peut-être que ça en aura pour d’autres…

rocambole · #1021

Pourquoi parlez vous de titrisation, quel est le lien avec les SCPI ? Vous n’avez pas répondu.

Je ne dis pas que vous avez tort mais que dans votre post, il n’y a que des ressentis mélangés avec quelques mots savants qui n’ont à priori rien à y faire. C’est tout.

Je n’ai aucun souci à voir les risques, il y en a, sinon il n’y aurait pas de rentabilité.

edit : un article instructif de 1992 sur la crise des SCPI qui pourrait se reproduire :

Les SCPI éclaboussées par la crise de l’immobilier

J’en tire qu’il est encore plus primordial de choisir les "bonnes" SCPI (donc bien gérées, pas celles avec des instit etc…)

Crown · #1022

Bonsoir Stratus,

Stratus a écrit :
De toute façon critiquer les SCPI c’est pas évident car c’est LE placement à la mode sur lequel on ne doit pas dire de mal…

Vous pensez sérieusement, que Roudoudou ou le "forum" a quoique ce soit à faire du fait que les SCPI sont LE placement à la mode.

S’il y a une chose que chacun partage ici c’est le rendement mais sans oublier le risque et, le fait qu’un placement soit à la mode est vécu a minima comme un signal de vigilance.

Stratus a écrit :
Pour le moment la musique continue de jouer mais si ca grippe un jour et qu’on se retrouve avec l’effet "mouton" où tout le monde veut récupérer son capital il va y avoir des surpris.

On ne peut que vous suivre sur le point que si "ca grippe" cela peut être compliqué mais ce n’est pas pour autant qu’on sera "surpris".

Selon l’IEIF la durée moyenne de conservation des parts de SCPI par des investisseurs particuliers est d’environ 24 ans. Il est clair que si comme vous le dites "tout le monde veut récupérer son capital", j’imagine en raison de condition macro très dégradée, cela peut donc "cogner". Si cela se produit, je ne pense pas pour autant que je dirais "être surpris"…

Tous les placements ont des cycles, plus ou moins longs mais c’est ce qui contribue à ce que des équilibres existent.

Bonne continuation à vous

Crown

Stratus · #1023

Le sujet c’est bien d’investir à crédit sur les SCPI ?

Excusez-moi de rester perplexe sur l’intérêt d’investir via un crédit de longue durée sur des scpi.

Je ne suis pas inquiet pour l’investisseur qui met son épargne chaque mois là dedans mais pour celui qui se met 50.000€ ou 100.000€ de crédit pour se faire un portefeuille c’est autre chose.

Je ne trouve pas ca raisonnable à moins d’avoir des liquidités équivalentes à côté bien sûr.

cat · #1024

Pour ma part je reste perplexe sur vos propos :
pourquoi le risque serait-il beaucoup plus grand pour les SCPI que pour l’immobilier en général?

Surin · #1025

Oui, vous feriez mieux de vous abstenir, vos propos n’ont aucune consistance, formez-vous avant de vous faire un avis, personne ne vous force à acheter des SCPI, si ce n’est pas votre truc, faites-donc autre chose.

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