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Prêt différé partiel ou total pour du locatif : comment choisir ?

Prêt immobilier locatif : différé total ou partiel ?

Cette discussion porte sur le choix entre un prêt immobilier avec différé total ou partiel pour un investissement locatif. Les membres échangent leurs expériences et analyses afin de déterminer la solution la plus avantageuse. Le cœur du débat se concentre sur la gestion du risque et la trésorerie disponibles pendant la phase de travaux ou de recherche de locataires.

Un des participants propose un exemple chiffré comparant les deux types de prêts, mettant en lumière le coût total de chacun. L'exemple souligne l'impact des intérêts cumulés pendant la période de différé, ainsi que la différence de mensuelités après la période de différé. Cependant, les membres précisent que la durée du prêt n'est pas toujours identique entre les deux solutions, complexifiant la comparaison.

Un point crucial de la discussion concerne la déductibilité des intérêts d'emprunt. Certains membres affirment que les intérêts ne sont déductibles que si le bien est en rénovation ou en recherche de locataires. D'autres participants soulèvent l'impact fiscal en fonction du type de société (SCI notamment), et de la situation du bien (travaux ou non, locataires en place ou non).

L'optimisation de la trésorerie et la constitution d'un matelas de sécurité sont des arguments majeurs avancés pour justifier le choix d'un prêt en différé total. Cependant, le différé partiel offre une meilleure visibilité des mensualités dès le départ. Le choix optimal dépend donc d'un équilibre entre les besoins de trésorerie, la capacité d'emprunt et les aspects fiscaux spécifiques à chaque situation.


Pages : 1

#1 28/11/2017 12h04

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai compris la différence entre les deux sur le principe mais je m’interroge car d’autres paramètres rentrent en compte et je souhaiterai avoir vos conseils pour un investissement locatif

- Sol 1 : différé total avec une durée de 18 mois fixée dans le prêt
- Sol 2 : Différé partiel avec durée variable jusqu’à 24 mois

A montant équivalent, la durée de remboursement de la sol 2 est plus importante car la durée du différé s’ajoute à celle du prêt contrairement a la solution 1.

Dans la sol 2, du fait de la durée plus allongée et du remboursement d’intérêt des le départ , la mensualité est inférieure à la sol 1.

Par contre, dans la solution 1, seule l’assurance est à payer pendant la période du différé contrairement à la solution 2 ou les intérêts sont à payer avec l’assurance.

Comment choisir ? uniquement sur le coût global du prêt ? ou est ce que la prise en compte au niveau fiscal favorise l’une des solutions ?

Merci pour vos contributions

Mots-clés : differe, fiscalité, imposition, pret

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1    #2 28/11/2017 13h05

Membre (2017)
Réputation :   85  

Il y a des banques qui peuvent vous proposer un différé total ET un différé partiel pour une durée totale de 36 mois.

Théoriquement je dirait qu’il vaut mieux prendre un différé total.

Si vous réalisez un investissement à crédit, c’est qu’en principe son rendement est supérieur au taux d’emprunt.
Donc les intérêts qui se cumulent sont inférieurs aux revenus que le placement procure, revenus que vous pouvez (théoriquent) ré-investir.

En pratique, et surtout dans l’immobilier, et dans la mesure où l’on ne peut emprunter à l’infini, je dirai que vous devez "dérationnaliser" le raisonnement car le bénéfice (ou CF ou TRI) que vous allez améliorer sera minime par rapport à votre besoin principal : la trésorerie.

Le différé total a l’avantage de repousser au maximum la première échéance et de vous laisser le temps de "rassembler" les sous pour vous constituer un matelas de sécurité. Il présente l’inconvénient de donner l’impression aux investisseurs que tout se passe bien, et quand la première échéance tombe, ça fait mal.

Le différé partiel vous laisse respirer un peu et n’augmentera pas votre mensualité d’amortissement, mais ne vous laissera pas forcément mettre de côté pendant la phase de pré-financement.

Exemple pour un emprunt à 300k€ sur 20 ans à 2% (hors assurance) :

Sol 1 : 18 mois d’intérêts à 2% c’est environ 9k€ d’intérêts ajoutés au CRD
On aura donc 18 mois à 0€ et 240 mois à 1563€
Coût total = 18x0 + 240x1563 = 375 120 €

Sol 2 : 18 mois (pour être raccord) à 2% d’intérêts
On aura 18 mois à 500€ et 240 mois à 1518€
Coût total = 18x500 + 240x1518 = 373 320 €

L’assurance ajouterai un "offset" au résultat final.

Que préférez-vous ? Ne rien sortir pendant un 1 an et demi et sortir 50€ de plus pendant 20 ans ou l’inverse ?

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#3 28/11/2017 13h19

Membre (2015)
Réputation :   2  

J’ai cru comprendre qu’en différé partiel, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles tant que le bien n’est pas finalisé (et donc mis an location) d’ou l’interet d’un differé total.
Ai je bien compris ?

Sur votre exemple, le CRD est augmenté des intérets pendant la phase travaux.
Du coup, si je comprends bien, on n’a pas une visibilité précise de la mensualité à la signature du prêt ?

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#4 28/11/2017 13h23

Membre (2016)
Réputation :   21  

Les intérêts sont déductibles  si vous prouvez que votre logement est en rénovation ou en recherche de locataires.

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#5 28/11/2017 13h32

Membre (2017)
Réputation :   7  

Bonjour,

Moi aussi je suis sur un projet d’investissement, en vu de vos commentaires je vais partir sur un prêt en différé total ce qui laisse le temps de faire un matelas de sécurité ou ce qui permet de compléter un apport pour partir sur un deuxième investissement locatif.

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#6 28/11/2017 13h34

Membre (2013)
Réputation :   33  

J’avoue que je n’étais pas du tout au courant de cette histoire de non déductibilité…
Je suis un adepte des travaux et des différés partiels.
Je prends 6 mois, 3 mois de travaux, 3 mois pour constituer un matelas.
Le fait est que l’on paie bien des interets, qui sont une charges!
Si je suis votre message je ne deduits les intérêts que 3 mois pendant les travaux?

C’est un peu comme si on me disait que les interets ne sont pas déductibles en in fine… Mais bon je ne serai étonné de rien en france!

Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#7 28/11/2017 13h38

Membre (2015)
Réputation :   2  

Si le différé partiel correspond à une période de travaux, le coût des intérêts est assez faible au départ et progresse ensuite.  Le différentiel est à calculer mais dans ce cas, on peut tout de même constituer un petit matelas de sécurité.
L’avantage de cette solution est de mon point de vue d’avoir une visibilité exacte des mensualités après travaux.

De plus, cela permet d’avoir un prêt d’une plus longue durée qu’un différé total au même taux.

reste à voir la déduction des interets en focntion de la nature/ampleur des travaux

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#8 28/11/2017 13h39

Membre (2017)
Réputation :   7  

Je sais plus ou j’ai vu cela sur le forum mais si on a des travaux il faut voir si c’est plus intéressant de faire un crédit avec anticipation je maitrise par le sujet peut être que des investisseurs peuvent nous expliquer ce type de prêt

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#9 28/11/2017 13h41

Membre (2013)
Réputation :   46  

Dans le cadre d’une SCI à l’IS et d’un bien avec des locataires en place sans travaux, les intérêts différés peuvent-ils être déductible ? L’objectif pour moi était de me constituer une trésorerie afin de ne pas apporter de fonds personnels…

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#10 28/11/2017 14h00

Membre (2015)
Réputation :   2  

Caceray a écrit :

Exemple pour un emprunt à 300k€ sur 20 ans à 2% (hors assurance) :

Sol 1 : 18 mois d’intérêts à 2% c’est environ 9k€ d’intérêts ajoutés au CRD
On aura donc 18 mois à 0€ et 240 mois à 1563€
Coût total = 18x0 + 240x1563 = 375 120 €

Sol 2 : 18 mois (pour être raccord) à 2% d’intérêts
On aura 18 mois à 500€ et 240 mois à 1518€
Coût total = 18x500 + 240x1518 = 373 320 €

L’assurance ajouterai un "offset" au résultat final.

Que préférez-vous ? Ne rien sortir pendant un 1 an et demi et sortir 50€ de plus pendant 20 ans ou l’inverse ?

intéressant comme exemple mais dans mon cas (et je pense que c’est souvent le cas pour avoir le même taux), la durée n’est pas identique. En différé partiel, ce dernier est ajouté à la durée du pret alors qu’en différé total, il est inclus dans la durée du prêt. ça facilite pas la comparaison….

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