ParkerLewis [95] : étude de cas immobilier (appartement mis en vente par la banque)

Ils sont où les 12% brut ? 600 * 12 / 85000 = 8,4%

Oulà…
On ne prends jamais en compte les charges dans le calcul d’une rentabilité, même brute brute !

C’est le calcul que j’ai vu sur le site pap.

Après effectivement ne pas prendre en compte les charges dans ce calcul c’est un peu bidon surtout lorsque comme dans ce cas elles sont limites astronomiques.

Mais du coup un brut à 8.4% cela vous parait raisonnable ?

Et de plus ce bien sera t’il propice à la négo vu la situation ? Une banque acceptera t’elle de descendre de 78500 à 66.000, ce qui avec ce tarif FAI boosterait la renta à 10% ?

Sur rendementlocatif.com j’arrive à :

- un rendement net net à 3.13% (pas fameux…)
- un cash flow à -161€ (dur….)
- le score est de 6/10

Sinon pensez vous que sur ce types de biens ou c’est la banque qui vends on peux bien négocier ?

ParkerLewis a écrit :

Sur rendementlocatif.com j’arrive à :

- un rendement net net à 3.13% (pas fameux…)
- un cash flow à -161€ (dur….)
- le score est de 6/10

Sinon pensez vous que sur ce types de biens ou c’est la banque qui vends on peux bien négocier ?

hello
Sans vouloir être trop "sévère", je pense que vous vous trop a fond sur le bien et que vous cherchez des raisons de faire cet achat alors qu’il est loin d’être bon.
Si vous voulez le bien, allez s’y ! Négocier avec le vendeur et avisé apres.
Et si jamais vous voulez faire une bonne affaire, une vrai, continuez a prospecter, des biens intéressant y’en as des centaines a l’années.

Bonjour,

Sans vouloir être pessimiste,je pense qu’il est moins évident de négocier avec une banque qu’avec un particulier car la banque n’est pas forcément très pressée de vendre,comme peut l’être un vendeur qui a un prêt-relais ou des difficultés financières.

Vous dites vous-même que le prix est déjà très bas pour la vile,ce qui augure mal d’une négociation importante.

De plus,il est  presque certain que la banque vende pour récupérer l’argent que lui doit sa cliente.
Si la cliente doit cette somme,il est probable que la banque ne descendra pas en dessous,sauf si la vente ne se faisait pas d’ici plusieurs mois.

Je répondrai : ça dépend de votre situation et de votre âge :

A titre personnel, je me fixe 10% net mini sachant que je fais les travaux moi-même. J’accepte de descendre à 8/9% si le bien est bien situé et prendra de la valeur.

Sur certains secteurs tendus, vous devrez descendre aussi à cause des prix élevés.

Mais en aucun cas ne pas descendre sous 8% et garder un cf >0.

Ne pas oublier d’être pessimiste dans la simulation.. Les charges ont tendance à augmenter plus vite que les loyers. Toujours prévoir un budget annuel petits travaux (robinets à changer, cumulus…). Idem pour les vacances, je prends 1 mois/an mini.

Il vaut mieux acheter 8% net en étant pessimiste sur les charges plutôt que 10% en oubliant la moitié des charges. 😉

Pour l’age, Si j’avais 30 ans, j’accepterai d’avoir un cf =0. Mais plus maintenant, il faut qu’il soit très positif.

Ne pas se focaliser sur le prix de vente.

Pour trouver de la rentabilité dans l’immobilier c’est assez facile : vendeur pressé ayant besoin d’argent rapidement, succession, bien avec locataire en place qui ne paye plus les loyers, biens nécessitant de gros travaux etc…

A titre perso, la situation du vendeur est un de mes 1er critères lorsque je me renseigne sur un bien. Certaines questions vous apportent énormément de réponses sur la marge de négociation des vendeurs : "Pourquoi vendez-vous, depuis quand possédez vous le bien, à combien l’avez vous acheté etc…"

Il est clair qu’un vendeur qui vend sa RP achetée il y a 6 ans sera beaucoup moins ouvert au dialogue qu’un groupe de frères et sœurs habitants à 200kms de l’appartement locatif hérité des parents et devant être vendu pour payer les frais de succession…

Après il suffit de demander si le vendeur a déjà reçu une offre, cela vous donnera un aperçu de la situation. Ces questions, je les pose avant de programmer une visite en + de me renseigner sur le bien, cela m’indique si je vais perdre mon temps ou non.

Comme le dit un "expert" immobilier bien connu du net : l’important est de trouver le bon vendeur

Je rajouterais même : l’important c’est de passer rapidement à un autre bien si l’affaire ne se conclue pas et de ne pas s’accrocher en se disant "si j’augmente mon offre et  propose tel prix cela restera quand même rentable", alors que non la renta ne sera plus au rdv.

Il ne s’agit pas d’une renta d’enfer. Oui vous aurez du mal à atteindre une bonne rentabilité.

Comme l’a indiqué Stinky, il faut chercher un vendeur qui ne cherche pas la plus-value.