JohnDav8 [83] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à TRI de 48%)

La possibilité de taxe à 5.5% veut simplement dire que le bien est situé en zone ANRU (ayant tendance à être en pénurie de logements tout court, ou en pénurie de logement décents). Si l’acheteur ne dépasse pas un plafond de revenu et en fait sa résidence principale, l’état lui fait cadeau de 14% de TVA, si l’acheteur est plus aisé et veut investir, le cadeau fiscal passe par le dispositif Pinel. Pas de gros ’red flag’ de ce côté selon moi, si ce n’est un "risque" de voir fleurir plus de logements sociaux que la moyenne dans la zone.

Je ne connais pas du tout la zone où vous comptez acheter, mais compter faire une plus-value / ne pas faire de moins value à la revente en fin de défisc est selon moi ambitieux. A titre d’exemple, une connaissance a acheté un T2 "Robien" en 2007 dans l’agglomération Toulousaine à 160 000€ et peine aujourd’hui à le vendre 100 000€.

=> TRI de 48% avec un Pinel, c’est vraiment possible ?! Avec un prix de revente stable, oui, je pense que vos calculs sont bons. Sera t-il stable? Personnellement j’en doute, mais encore une fois, je ne connais pas le marché où vous comptez acheter.

Quelques détails :

1)  vous envisagez de revendre non pas au même prix, mais plus cher que vous n’achetez.

Vous payez : 195 + 8 = 203 k€

Votre futur acheteur paierait : 195 + 7 % frais d’agence + 8% frais de notaire soit 225 k€.

Vous supposez donc que votre acheteur paierait 11 % plus cher que le neuf, pour un appartement ancien, occupé, et loué à un loyer sous-évalué. A votre avis, est-ce réaliste ?

2) A propos de comparer avec le prix de l’ancien : il y a l’ancien "standard" (chiffres du site meilleurs agents par exemple), et l’ancien fortement décoté (travaux, vendeur pressé, etc.). Regardez les investissements des cadors du forum immobilier, ils ne paient pas le prix au m² de meilleurs agents…

3) Sur le TRI, trop de gens font dire n’importe quoi à cet indicateur.

4) Encore une personne que le prétendu CGP encourage à investir à l’autre bout de la France. En cas de problème, vous gérez comment cet appartement dans le 83, en habitant dans l’Oise ? Il n’y a donc pas de bons investissements dans l’Oise ? Rappelez-vous les paroles d’un vieux marchand de biens, cité par cyberpapy : "si je ne peux pas y aller à pied, c’est que c’est trop loin".

Si vous me permettez une petite note d’humour je dirai que tout est plus favorable que le Pinel. Et ce pour les raisons évoquées plus haut et sur les divers sujets relatifs au Pinel.

Plus sérieusement, je vous encourage effectivement à étudier la possibilité d’acquérir des biens anciens, avec travaux de rénovation/embellissement afin de les acheter à un prix au M2 inférieur à la moyenne. Et de les louer ensuite en meublé, au regard de votre TMI et de la nécessaire optimisation de la fiscalité dans votre cas. D’autant plus que vous souhaitez maitriser votre taux d’endentement (un Pinel viendra par exemple pénaliser votre taux d’endettement à l’inverse d’un investissement dans l’ancien dont 70% du loyer couvre la mensualité de la banque).

Libre à vous de faire appel à des "chasseurs clés en main", si vous n’avez ni le temps ni l’envie de prospecter par vous même. Mais sachez toutefois que si l’affaire et une excellente affaire ("le premier choix", le chasseur l’achètera certainement personnellement. Et que vous rémunérerez au passage un intermédiaire (comme en Pinel) ce qui aura un impact votre rendement.

Dernière modification par dalki (06/12/2017 11h24)