SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour

Il semble avoir un lien entre la taille des banques et leur faculté à accorder des crédits pour les SCPI (qui est un bon moyen d’acquérir de nouveaux clients)

Les petites comme CM arkéa et la banque postale (via BPE) sont ok
ou les petites filialesde la BPCE comme Crédit Foncier ok.



BPCE :

Je suis allé voir les publications de résultats des principales banque en France

En comparant leurs encours de crédit, on remarque que ce sont les outsiders qui sont les plus intéressés à faire des crédits SCPI pour gagner des parts de marché.

Dans ces résultats on ne parle que de baisse du coût de risque de crédit et d’augmentation de la collecte des dépôts à vue, les bons mots clés pour se comprendre avec votre banquier.

Bonjour,
La banque LCL en Essonne m’a régulièrement accompagné ces dernières années pour financer des SCPI externes acquises auprès de mon CGPI,  comme Immorente, Primopierre, PFo2, Épargne Foncière. Donc pas forcé d’acheter Rivoli Avenir Patrimoine, ce que j’aurais peut-être dû faire vu l’évolution du prix de la part.
Encore cette année pour financer 100 k€ de Primovie à 1,20% hors assurance et caution Crédit Logement. Miam miam

Les taux ont un peu remonté depuis quelques mois, cependat je pense pouvoir obtenir 1,50% sur 20 ans sans trop de difficultés pour une future acquisition. Mais pour acheter quelle Scpi ? C’est plutôt ça mon problème… il y a pire, je vous l’accorde.

Cordialement

On me propose environ 1.3% (hors assurance)  sur 12 ans.
J’aurais aimé avoir 20 ans. Dommage.

On peut faire ca aussi sur les prets de 25 ans ?

J’ai eu deux propositions et j’avoue que j’hésite pour des investissements en SCPI via SCI.
La première : 1.7% sur 20 ans
La seconde : 1.55% sur 20 ans mais avec nantissement de 10% sur une assurance vie maison.

J’aurais tendance naturellement à accepter la seconde mais je pense que la première pourrait être mieux si je place les 20k€ en usufruit par exemple.
Vous en pensez quoi ?

PS : le reste des conditions sont totalement identiques.

Bonjour

LCL nous a accordées des credit 1,3 sur 10 ans sans difficultés en 2017, nous y avons déjà des crédits.
CMUT était prêt à le faire mais avec des conditions de nantissement en av qui n’était pas acceptable puisqu’il fallait nantir 50% de la somme empruntées.

Polo

C’est la BPE mais Crédit Foncier le propose aussi je crois. Je devrais me faire commissionner par la BPE !

Kabal a écrit :

J’ai eu deux propositions et j’avoue que j’hésite pour des investissements en SCPI via SCI.
La première : 1.7% sur 20 ans
La seconde : 1.55% sur 20 ans mais avec nantissement de 10% sur une assurance vie maison.

J’aurais tendance naturellement à accepter la seconde mais je pense que la première pourrait être mieux si je place les 20k€ en usufruit par exemple.
Vous en pensez quoi ?

PS : le reste des conditions sont totalement identiques.

Vous économisez 0.15 sur le taux et également des frais crédit logement ?
La deuxième solution est clairement la meilleure.

Vous voulez faire un ticket de 200k€ ?
Dans quelle SCPI si ce n’est pas indiscret ? Ils ne financent que leurs SCPI maison ?

Si il y a une grosse inflation qui se répercute dans le prix des parts, la fiscalité de la version via SCI est finalement encore moins bonne que la fiscalité d’une détention en direct, avec l’abattement pour durée de détention.
Ça me chagrine un peu.

Y’a pas mal de choses qu’il faudrait préciser comme les frais de l’AV, les supports dispo sur l’AV (SCPI, fonds, etc.), la volonté de se leverager au max de Kabal, la durée de blocage, mais en tout cas, le gain est notable : 0.15 de taux, ça fait 1.5% du montant du crédit (donc 15% du montant bloqué en AV) à terme, et les frais crédit log en moins, ça doit faire 1% du montant du crédit (donc 10% du montant bloqué en AV).

Et pour la fiscalité dans le cas où le gros des gains vient des plus-values (et non des dividendes) :
- via SCI à l’IS, elle sera de 15% d’IS, puis 30% de flat tax sur les div (ou 17.2% pour les non résidents ?), soit 40% environ
- en direct, elle sera réduite pour durée de détention (nulle si 30 ans de détention, de 13% si 22 ans, etc.)

C’est sûr, on ne peut être sûr de rien.
Mais si la fiscalité des particuliers se dégrade fortement, ça laissera probablement une fenêtre pour sortir avant que le changement soit effectif.

A l’inverse, il n’y a aucune chance que la fiscalité de la version SCI à l’IS tombe à zéro.

Bonjour,

thanks pour votre retour d’experience.

300 vs 360 c’est hors fiscalité ?

Le taux de 1.6% sur 20 ans n’est pas si mal…c’est surtout l’assurance groupe qui est du vol.

Par contre vous pouvez toujours la prendre pour obtenir l’emprunt (si vous pensez que ca peut etre bloquant) puis en changer derrière. Mais bon l’incitation (l’écart) avec une deleg sur de tels montants est faible.