Travaux de rénovation optimaux pour de l'immobilier locatif ?

marvolo · #26

Ma rénovation a commencé. Premier constat : si mon inventaire des travaux était juste, mon estimation des temps était mmh… sous-évaluée ! C’est incroyable le nombre de choses qu’on découvre dans les travaux.

Sous le stratifié, outre un dégât des eaux, il y avait 2 marbres d’anciennes cheminées (rebouchées), dont les coins dépassaient juste ce qu’il faut pour cisailler un lino. 50kg de mortier plus tard, plus de souci. J’ai gardé les marbres, je ne sais pas encore ce que j’en ferai.

Pour le sol pvc, suite à vos conseils, bonne pioche : j’ai pris celui-ci en solde à -50% (dernière couleur dispo, pas la meilleure mais au moins ce sera lumineux) : Sol vinyle HAPPITEX, chêne blanc, rouleau 4m - Les soldes - Un bon truc à savoir : pour obtenir le prix, on ne fait pas prix au m2 * nombre de m2. Hé oui, il y a les découpes… ça paraît évident, mais je n’y avais pas pensé. Donc au final 600 euros pour 36 m2. Pour 250 euros de plus (puisque TVA à 10% sur matériel et main d’oeuvre), j’ai pris la pose (pas encore faite).

Ma plaque gaz n’est pas équipée d’une sécurité mais toutes les nouvelles sont à sécurité thermocouple, donc changement prévu.

Pour répondre à ma question sur les artisans, le bouche à oreille, il n’y a que ça de vrai. J’ai longuement discuté avec la vendeuse, un petit bout de femme pas toute jeune mais haute en couleurs. Elle m’a donné plein de bonnes infos, des noms d’artisans, et m’a même donné ses restes de carreaux pour les différentes pièces ! Je lui ai promis une visite une fois tout remis en état.

Bref, encore beaucoup de taf en perspective, mais je ne regrette pas un seul instant.

Une petite question au passage : l’un des 3 logements a la fibre, mais pas les 2 autres. Si je veux faire mettre la fibre pour que ce soit fait proprement, il faut obligatoirement avoir un contrat de téléphone ou on peut le faire en tant que propriétaire non occupant ? (sur le site d’Orange ça n’a pas l’air possible)

lachignolecorse · #27

marvolo a écrit :
Une petite question au passage : l’un des 3 logements a la fibre, mais pas les 2 autres. Si je veux faire mettre la fibre pour que ce soit fait proprement, il faut obligatoirement avoir un contrat de téléphone ou on peut le faire en tant que propriétaire non occupant ? (sur le site d’Orange ça n’a pas l’air possible)

Il vous suffit de prévoir une gaine avec un tire fil lors de la rénovation. Mettez une boîte encastree là ou il y aura probablement la tv et la box.

A l’autre bout, amenez la gaine au plus près du boîtier de raccordement fibre et c’est tout. Le prochain locataire fera venir le fournisseur d’accès qui s’occupera de câbler entre le boîtier de raccordement fibre en façade de la maison du la boîte encastree.

Lors de ces passages de câble, je m’arrange pour être présent. Sinon le technicien peut passer le câble à l’endroit qui l’arrange et pas forcément là où vous l’avez prévu.

marvolo · #28

Ok, c’est ce que je craignais, la seule solution c’est d’être là. A la limite je pourrai mettre ça dans le bail (me prévenir si le locataire veut mettre la fibre).

Dav26 · #29

Bonsoir,
Je profite de ce fil pour évoquer mon cas de petits travaux.
L’appartement T2 que je mets en location nue (au moins encore jusqu’en 2020, je le passerai ensuite en meublé ou vendrai) et mon locataire quitte l’appartement dans 1 mois. Il m’informe que le volet roulant (à ouverture manuelle) du séjour ne tient pas la position intermédiaire.
Choix 1: réparation du volet manuel: 110€
Choix 2: mise en place d’1 volet roulant électrique (pour celui-ci, les autres restant ’manuels’): 440€ (mais 1ere réparation non nécessaire), le réparateur se pluggant sur une prise existante (soit prise gigogne ou en repiquant derrière la prise pour ne pas la monopoliser) et avec des goulottes apparentes.

Même si je suis convaincu que cela apporte une certaine valeur ajoutée à la location (Avantage Choix 2), ma crainte principale des volets électriques est la panne (du mécanisme).
De plus, ces travaux seront neutralisés fiscalement du fait du prélèvement à la source (je n’ai pas fait d’autres travaux cette année), donc Avantage choix 1.

Et vous, que feriez-vous?

Cordialement,

Pierrot31 · #30

C’est tout vu pour moi : en cas de relocation, je ne pense pas que vous arriverez à augmenter le loyer dans le cas 2 par rapport au cas 1 (ni que cela influence le turnover)… Idem, en cas de vente, vous ne vendrez pas plus chère…

Quand à la panne, j’en ai une dizaine d’installés, je n’ai jamais eu de souci. Et puis, de mémoire, un moteur c’est environ 80€.

lachignolecorse · #31

Je ne comprends pas ce que veut dire "ne tient pas en position intermédiaire"

En cas de changement, je resterai en manuel pour minimiser le coût. Cela apporte peut être un confort en electrique mais vous allez vous retrouver avec une solution bâtarde (1 seul volet et raccordement electrique bof bof).

La réparation de votre volet électrique coûtera toujours plus cher qu’un manuel.

Dav26 · #32

lachignolecorse a écrit :
Je ne comprends pas ce que veut dire "ne tient pas en position intermédiaire"

Le volet est soit complètement ouvert ou fermé, mais tombe directement si on veut l’ouvrir partiellement.

Cordialement.

Dima · #33

Bonjour Dav26,

D’après la description que vous faîtes cela semble un probleme de tension de ressort, il faut demonter le coffre, vous trouverez manuels et tutos sur le net ( combi volet etc.)

Dav26 · #34

Si je reprends le devis du réparateur, il s’agirait de remplacer la sortie de caisson latérale à pignons.
L’opération semble facile mais je ne connais pas la référence de la pièce à acheter.

Trahcoh · #35

Bonjour.

Savez-vous si il est possible d’installer un aérateur en rénovation salle de bains depuis l’intérieur d’un logement si l’extérieur est inaccessible? Je n’ai pas trouvé de technique sur le net. Un plombier m’a affirmé que oui, mais je pense que c’était pour travailler avec moi.

Et vous, comment traitez-vous ce type de problème en rénovation? VMC?

Stinky · #36

Bonjour,

J’ai eu le souci dans le cadre d’une rénovation sur une salle de bain très humide sans VMC. 2 solutions ont été trouvées :
1/ installation d’une entrée d’air hygroréglable sur la fenêtre (vous savez la petite baguette qu’on trouve sur les hauteurs des fenêtres pour ventiler un logement). Installée par un professionnel, cout 100€ (c’est cher pour le temps que ça prend, et cela n’est pas possible sur toutes les types de fenêtres )
2/ installation d’une VMC hygroréglable dans le mur qui donne dans le WC (qui possède une évacuation d’air sur l’extérieur). Cout 120€, fait par moi même en une grosse matinée, je pense 300€ si par professionnel à affiner si nécessité de tirer une ligne électrique

Bref, rien ne vaut l’avis d’un pro sur place donc n’hésitez pas à faire venir 1 ou 2 artisans (je ne suis pas sur que le plombier soit le + indiqué)

lachignolecorse · #37

Trahcoh a écrit :
Bonjour.

Savez-vous si il est possible d’installer un aérateur en rénovation salle de bains depuis l’intérieur d’un logement si l’extérieur est inaccessible? Je n’ai pas trouvé de technique sur le net. Un plombier m’a affirmé que oui, mais je pense que c’était pour travailler avec moi.

Et vous, comment traitez-vous ce type de problème en rénovation? VMC?

Pour traverser avec accès que d’un seul côté, il faut carotter le mur (sorte de grosse perceuse qui fore au diamètre voulu, 80, 100, 125 …). C’est du matériel spécial que possède généralement un plombier.

Je monte systématiquement des Vmc ou aérateurs en rénovation.

Trahcoh · #38

Étant entendu qu’il faut percer le mur depuis un des côtés, comment faire en pratique si on est au 3ème étage d’un immeuble pour connecter la partie externe? Je suppose que l’on ne laisse pas un tuyau sortir du mur sans protection? Il y a un risque d’infiltration non?

Je pose la question pour une 1930 non mitoyenne. L’autre solution étant de percer la toiture, mais cela me semble présenter un risque important de détérioration de l’étanchéité.

Smad · #39

Soit une échelle en façade pour atteindre l’etage

Soit monter sur le toit et installer une sortie de toiture, c’est une bouche avec un chapeau pour éviter que la pluie s’infiltre, la partie basse est une feuille de zinc, qui s’installe dessus/dessous, comme une tuile normale, aucun problème d’étanchéité avec ce système

lachignolecorse · #40

Trahcoh a écrit :
Étant entendu qu’il faut percer le mur depuis un des côtés, comment faire en pratique si on est au 3ème étage d’un immeuble pour connecter la partie externe? Je suppose que l’on ne laisse pas un tuyau sortir du mur sans protection? Il y a un risque d’infiltration non?

Je pose la question pour une 1930 non mitoyenne. L’autre solution étant de percer la toiture, mais cela me semble présenter un risque important de détérioration de l’étanchéité.

Une fois le mur percé, vous enlevez la carotte de l’intérieur, vous insérez un Tube pvc. On injecte de la mousse PU pour faire l’étanchéité à l’extérieur du tube. En général, on ne perce pas trop loin d’une fenêtre ce qui permet de mettre une grille de finition à l’extérieur.

Vous pouvez faire une sortie en toiture en mettant une tuile à douille (Si vous trouvez un modèle pour votre toiture), ou un montage avec une plaque de zinc sur laquelle on soude un tube en zinc et on y met un chapeau pour éviter que la pluie n’entre. Regardez les toitures des maisons avoisinantes, il y a souvent une multitude d’exemples.

Philippe30 · #41

Si le problème est de placer la grille de protection en extérieur non accessible.

Il suffit de passer une corde par l’intérieur du tube et de faire descendre cette corde au RDC.

Ensuite vous attachez la corde sur la grille et vous remontez la grille avec la corde afin de placer la grille sur le tube en PVC.

A la fin vous coupez la corde en pensant à coller la grille sur le tube en PVC avant

perecastor · #42

J’ai récemment fait poser 6 sorties de VMC sur un immeuble - 4 en façade et 2 via des tuiles à douille en toiture.

J’ai choisi de faire appel à une société de couverture équipée d’un camion nacelle, afin de pouvoir accéder facilement sans avoir à monter un échafaudage, et parce que je n’étais de toute façon pas équipé avec le matériel pour carotter les murs.

Ce n’était vraiment pas donné mais cela avait le mérite d’être fait vite et bien.

Gamma76 · #43

J’ai pour projet de changer les 4 fenêtres d’un appartement actuellement occupé par un locataire, les fenêtres actuelles ont bien une quarantaine d’année, en simple vitrage, sans joints. C’est un appartement très lumineux (traversant au niveau des fenêtres).

Aussi, l’immeuble est situé en périmètre classé, le PVC ne sera pas toléré.

Une des entreprises sérieuses que j’ai pu approcher pour un devis m’a conseillé le bois. Avez-vous un (long) retour d’expérience sur l’entretien de fenêtres bois double vitrages ?
Je n’ai pour ma part qu’un seul retour avec une porte d’entrée bois d’entrée de gamme de 2005 chez d’autres locataires qu’il faudra idéalement repeindre une première fois cette année (soit après 14 ans).

Ma réelle problématique concerne l’entretien à moyen terme de celles-ci sachant que les nouveaux systèmes de laquage doivent théoriquement durer longtemps… J’ai le souvenir il y a plus de 20 ans de la corvée de poncer/repeindre tous les 3-4 ans de vieilles fenêtres en chêne de la maison familiale mais le type de bois et les peintures n’étaient sans doute pas adaptées ?

Sinon voici le descriptif technique des fenêtres :

- dépose/repose complète (pas de rénovation)
- bois exotique Meranti 68mm lamellé collé système Softline (fabriqué en Allemagne)
- laquage 3 couches 350 microns
- Vitrage 4/16/4 faible émissivité argon thermique renforcé
- Uw =1.4 W/M2.k Sw=0.41
- certification CSTBAT Acotherm
- Oscillo battant intégré

pour une fenêtre 3 vantaux H 1480 x L 1850 mm : 1 620 € TTC fourniture et pose
pour une fenêtre 2 vantaux H 1480 x L 1170 mm : 1135 € TTC fourniture et pose

Message édité par l’équipe de modération (27/03/2019 22h37) :
On est tout de même très largement HS, certes on peut parler d’immo et de charges mais nous ne sommes pas un forum de bricolage…et ce sujet précis ne mérite pas une file dédiée => message déplacé

Dernière modification par Gamma76 (28/03/2019 11h19)

Macareux · #44

Bonjour à tous,

Je me permets de vous solliciter quant aux diverses possibilités de réhabilitation des communs d’un petit immeuble dont je vient de faire l’acquisition.

En effet je reprends de manière assez générale tout ce qui a été fait : du digicode en passant par la porte d’entrée (type chartil), à l’isolation thermique du hall et le rafraîchissement de la cage d’escalier.

Pour le moment, notre questionnement se pose sur la cage, cette dernière est recouverte d’une moquette d’antan qui se retire facilement sauf que son envers papier est indécollable (malgré la vaporisation à multiple reprise d’eau + dissolvant "tous envers papiers"). On pense donc le laisser car il serait chronophage de vouloir le retirer intégralement.

Quelles sont les options/supports à mettre en place par dessus afin de pouvoir ensuite enduire/peindre ? J’ai pensé aux plaques de plâtre (mais ça risque d’être assez retorse au vu de la surface et des découpes)

Je parle à la première personne par simplification mais nous sommes deux frères comme évoqué dans la présentation et nous faisons intégralement par nous mêmes, on essaie aussi logiquement diminuer le coût matériel…

Merci d’avance

Antesite · #45

Bonjour,

En ce qui me concerne, j’utilise beaucoup le lambris, je le lasure en "incolore", et parfois le vernis.
Pas d’entretien et le résultat est propre.

L’une d’entre elles date de 1974, et elle est encore en excellent état… si ça avait été de la peinture, il aurait fallu la repeindre au moins 4 fois depuis le début (tous les 10 ans en moyenne…).

De plus, la pose sur tasseaux ou liteaux permet de passer d’éventuelles gaines pour la réfection de l’electricité des communs par ex, ou d’ajouter des conduits de télécommunication… ou de masquer les canalisations existantes (en faisant peut etre un coffrage en bois pour pouvoir y accéder en cas de besoin).

J’aurais aimé poster les photos des cages d’escaliers de mes 2 batiments pour illustrer mon propos, mais je risque d’etre "reconnu" (je sais que certains locataires fréquentent ce forum, ce qui est leur droit le plus absolu, mais je préfère rester discret sur ma situation personnelle vis-à-vis d’eux).

A+

lachignolecorse · #46

Si c’est une moquette murale comme on posait dans les annees 80, c’est une colle de type néoprène qui était utilisé. Si vos murs sont bien droits, le plus simple est d’enlever la moquette et de recouvrir d’enduit garnissant (ce78 par ex). La première couche sera galère car vous allez mouiller le reste de papier présent sur le mur, mais une fois sec, vous poncez votre enduit et reappliquez une seconde couche de finition.

Je viens de le faire dans une cage d’escalier, c’est assez rapide à faire et peu coûteux.

Sinon, vois pouvez plaquer au map des ba10, faire les calicots, mais ce sera plus cher.

Meki · #47

Il faut voir si le revers papier est assez lisse mais des rouleaux de fibre de verre repeinte peut faire l’affaire ?
Peut etre un peu fragile si il y a des frottements dessus

Tom76 · #48

Autre solution un crépi extérieur je l’ai fait récemment dans une cage. Ça se vend en seau et l’avantage c’est qu’il n’y a qu’une seule opération à faire.

philthevet · #49

Le "cache misère" le plus simple à mettre en place est effectivement le lambris.
Vous avez chez Casto : Lambris PVC
ce modèle (existe aussi chez LM ) Prix 5,50 le m2
L’avantage c’est sa largeur (37,5 cm ) donc rapide à poser. C’est du PVC donc si les murs sont plans ça peut se coller. Existe aussi en 4 m si vous avez une forte hauteur sous plafond.
J’ai refait des plafonds et des montées d’escalier avec. La pose est très rapide.
Deux inconvénients à mon sens : ça supporte très mal les coups. Donc dans les escaliers il faut faire attention.
Si la couleur ne vous plait pas le PVC peut se repeindre mais ce n’est pas idéal.

DDtee · #50

philthevet, le 09/05/2020 a écrit :
Deux inconvénients à mon sens : ça supporte très mal les coups. Donc dans les escaliers il faut faire attention.

Je confirme que ça supporte pas du tout les coup et que ce n’est donc pas du tout adapté à une cage d’escalier.
La pose collée est effectivement facile et rapide. Par contre, il faut savoir que venir changer une lame endommagée sera alors quasiment impossible.

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marvolo a écrit :

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lachignolecorse a écrit :

#33 21/11/2018 10h12

#34 21/11/2018 13h28

#35 17/03/2019 17h43

1 #36 17/03/2019 18h43

#37 17/03/2019 19h33

Trahcoh a écrit :

#38 17/03/2019 23h06

1 #39 18/03/2019 03h31

2 #40 18/03/2019 06h19

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philthevet, le 09/05/2020 a écrit :

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